[克而瑞]房企单月销售同环比下降，投资规模收缩（7月）

  内容提要>>>

  7月百强房企业绩表现不及上半年和历史同期

  热点城市土地供应减少，长三角区域持续领跑

  7月房企新增融资总额环比下降10.9%

  7月房企营销相对平淡，让利分化依然明显

  迟峰辞任蓝光总裁刘平接任保利地产董事长

  华润、大悦城择新城打造商业，商管物业潮或将开启

  01

  合约销售

  7月百强房企业绩表现

  不及上半年和历史同期

  核心观点

  2021年7月，TOP100房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比降低33%，降幅水平较往年有所扩大，同比降低8.3%。受房企货量供应不足、部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素影响，二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。从累计业绩来看，1-7月百强房企累计销售操盘金额增速较1-6月也有明显降低，但较2019年和去年同期分别增长32.5%和29%。

  从企业表现来看，7月40家典型上市房企有6成以上同环比双降。其中，绝大部分单月业绩环比降低，包含Top10房企在内不少企业的环比降幅超过35%，仅融信、碧桂园、佳兆业等少数几家企业实现环比增长，分别为6.8%、2.9%、2.8%。此外，40家典型上市房企单月同比增长企业数量不及4成，超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。

  我们预计8月，多数房企仍将留力备战“金九银十”，供货节奏并不会明显加快。而在供应未见大幅改善的情况下，预计成交较难实质性好转。外加近期企业投、融两端监管不断升级，未来降杠杆将成行业主基调。目前房企，一方面需积极供货、深化营销，将既有货量有效转化为业绩增长，以提升现金回流、加快资金周转效率。另一方面，则要更加关注产品升级、加强产品打造，在未来日趋激烈的市场竞争中不断提升自身品牌的核心竞争力。

  02

      企业拿地

  热点城市土地供应减少

       长三角区域持续领跑

  核心观点

  22城集中供地首轮集中供地暂告段落，7月份投资力度下降，量价齐跌。本月30家典型房企新增土储总建面为1868万平方米，环比下降45%；新增土地成交价格1145亿元，环比下降49%；平均楼板价6128元/平方米，与上月相比下降6%。虽然量价齐跌但均价企稳主要原因是本月22城已经结束首轮集中供地，典型房企拿地热度减少，但南通、湖州等长三角热点城市集中拍地维持本月均价水平。

  在目前供地政策影响下，本月三四线城市拿地金额占比65%，区域方面基本面较好的长三角区域达到56%，仍为投资主力。整体来看，30家典型房企本月土储成交结构中，三四线城市占比较高，拿地金额占比达到65%，7月集中供地的南通投资额居首。区域分布方面，30家典型房企投资额56%位于长三角区域，主要是由于南通、金华、湖州等城市迎来集中供地，以及上海有多宗商办用地入市。

  7月企业拿地意愿不高，但集中供地公告陆续发布，8月热点区域供地或将调动企业积极性。7月由于22城均已完成首轮集中供地，供地量有所降低且大都是三四线城市土地，加上上半年企业积极拿地，目前大部分企业土地储备较为充足，拿地意愿不高，30家典型房企中有超10家没有新增拿地。但随着天津、福州、苏州和杭州等22城第二轮集中供地公告逐步发布，预计8月热点城市供地荒现象有望得到缓解。另外本月出台新规买地金额不得超过年度销售额40%，且这一比例限制包含收并购支出。在投比管控下，部分之前投资力度过强的房企将受到影响。

  03

       企业融资

       7月房企新增融资总额环比下降10.9%

  核心观点

  融资总量：2021年7月100家典型房企的融资总量为1018.26亿元，环比下降10.9%，同比下降47.0%，值得注意的是，自2020年11月份以来，房企的单月融资已经连续9个月均呈现同比下降，“三条红线”调控体系下，房企渠道融资持续收紧，降杠杆压力持续下，房企融资限制仍然颇多，本月房企融资水平仍属于较低水平。从融资结构来看，境内债权融资572.15亿元，环比下降4.5%，同比下降31.7%；境外债权融资302.68亿元，环比下降3.5%，同比下降56.8%；本月无企业进行永续债以及股权融资的发行，资产证券化融资143.42亿元，环比下降35.6%，同比下降47.7%。

  融资成本：2021年截至7月100家典型房企新增债券类1融资成本5.46%，较2020年下降0.61个百分点，其中境外债券融资成本达6.79%，下降1.04个百分点，境内债券融资成本4.33%，较2020年下降0.10个百分点。单月来看，7月房企融资成本4.72%，环比下降1.47个百分点，同比下降1.47个百分点。其中境外融资成本6.02%，环比下降2.35个百分点；境内融资成本4.06%，环比下降0.37个百分点。其中，多数发行境外债的房企融资利率相对较低，最低的可达2.70%，超过10%以上的境外债仅一笔；而境内债方面，房企的境内融资利率在2.50%-7.30%之间，在4%以下的利率区间的融资量占比达到62%，发行企业主要以国企央企为主，从而拉低了成本。

  企业表现：本月融资总量最高的企业为碧桂园，融资总量约99.39亿元，主要发行了2亿美元的境外优先票据，以及进行了60.76亿港元及5.59亿美元的双币定期贷款融资。从企业梯队来看，2021年1-7月平均额最大为TOP10房企，平均融资额207.3亿元，4个梯队的融资额均同比下降，TOP31-50梯队同比降幅最大。成本来看，4个梯队均较2020年全年下降，其中TOP10梯队的融资成本最低，为4.23%，也是下降幅度最大的梯队。

  04

  营销策略

  7月房企营销相对平淡

       让利分化依然明显

  核心观点

  7月房企营销活动相对平淡，由于没有营销节点，因此房企在“造节营销”的基础上，开始围绕“司庆”、“周年庆”等事件做宣传，整体折扣力度平稳，但分化明显。7月而言，房地产市场有所降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%，其中一线城市仍处高位，受供应量影响，7成二三线城市成交同比转降。在6月冲刺业绩之后，房企本月营销活动相对平淡，折扣力度也有限。

  月月有活动趋势未变，“造节营销”基础上房企又推出“司庆、周年庆”。从CRIC监测的房企营销活动来看，整个上半年房企基于“造节营销”推出了不少集团性的营销活动。步入下半年以后，房企“造节营销”仍在继续，与此同时不少房企持续创新，像绿地举行“司庆月”、华润“万象十年感恩回馈”等。

  市场分化明显，房企营销让利随市场动态变化。从市场来看，7月区域市场仍然呈现分化特征，长三角、粤港澳大湾区市场逐渐恢复理性，京津冀强、弱两极分化，环京压力较大，中西部运行平稳，山东半岛由升转降，东北、北部湾等地区市场难言乐观。相应的房企在营销设置上也是动态分化，像金科在山东区域推出特价房最高优惠可达18万元，折扣力度达到9折左右，让利幅度较大，而华东、华南区域则以一些到访礼、抽奖等为主，四川、重庆等虽有让利，但幅度有限，以特价房和万元优惠为主。

  05

  人事变动

  迟峰辞任蓝光总裁

  刘平接任保利地产董事长

  核心观点

  7月，房企高层人事动态信息数量较上月减少，从108家监测企业的人事变动情况来看，7月也有不少房企对组织架构进行了调整，高层变动频率和数量同比上升，环比下降。

  7月5日，蓝光发展发布公告称，迟峰因公司整体工作安排原因申请辞去公司总裁（法定代表人）职务，欧俊明因公司整体工作安排原因申请辞去公司首席财务官（财务负责人）职务。迟峰、欧俊明辞去上述职务后，仍继续担任公司第八届董事会董事职务。根据公司经营发展需要，经董事长提名，同意聘任杨武正为公司总裁（法定代表人）；另经公司总裁提名，同意聘任杨伟良为公司首席财务官（财务负责人）。

  7月29日，保利地产公告称，同意宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务。宋广菊1993年加入公司，2002年担任公司总经理，2010年担任公司董事长，是公司的初创者和领军者之一。在宋广菊带领下，公司确立“一主两翼”发展战略，致力打造“不动产生态发展平台”。此外，董事会同意选举刘平担任公司董事长，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。

  06

  战略动态

  华润、大悦城择新城打造商业

       商管物业潮或将开启

  核心观点

  本月房企多元化业务主要集中在城市更新、商业地产、物业管理和商业管理板块。城市更新方面，有企业持续参与其中，本月华润置地、佳兆业和碧桂园服务均有涉及。商业地产方面，大悦城控股和华润置地有动态，选择新城扩展项目。物业管理方面，绿地和雅生活确立往后的合作关系，碧桂园则涉足机场运营服务。商业管理方面，花样年和彩生活，以及瑞安房地产，都拟拆分旗下商管业务独立上市，未来有望迎来商管物业分拆上市潮。

  择新城打造项目，大悦城、华润商业版图扩张。7月8日，大悦城控股与绍兴国周集团达成正式合作，双方将共同打造绍兴国金大悦城。该项目是大悦城布局浙江的首个，也是全国第6个轻资产管理输出的大悦城购物中心，标志着大悦城控股“轻重并举、深耕浙江”的战略决心。此外，华润万家大卖场升级品牌“萬家CiTY”天津首店于7月9日正式开业。这是萬家CiTY的第3家门店，前两家分别在苏州和嘉兴。萬家CiTY属于华润万家推出的“中超”业态，定位介于Ole’精品超市和华润万家大卖场之间，目标群体聚焦在年轻人群。

  花样年和彩生活计划分拆商管物业上市，商管物业潮或将开启。7月26日，花样年、彩生活发布联合公告称，正考虑寻求将各自商业及综合用途的物业管理业务、商业运营管理业务进行分拆，于联交所主板单独上市。同日，有消息称瑞安房地产也将分拆旗下负责商业物业的中国新天地上市。相比普通物业管理赛道，当前商业管理赛道热度和估值均较高，且已上市企业较少，故早期上市更有优势。7月初，中骏商管成功在港交所上市，成为继宝龙商业、华润万象生活、星盛商管之后，第四家重点发力“商管”赛道的物业运营管理服务商。反观之，还有部分规模房企的商管业务规模已相对成熟且具备上市潜力，未来有望迎来商管物业分拆上市潮。