[克而瑞]陕西房企发展现状及扩张模式探究

  导读

  未来，房地产三条红线调控下，叠加省内竞争加剧，可以预见大多数的陕西本土小型房企生存环境更加艰难。

  ◎  研究员 / 房玲、羊代红、洪宇桁

  01

  关中平原城市群等政策利好
未来经济发展潜力较大

  1、省内基本面向好，整体经济水平加速提升（略）

  2、陕西房地产市场加速发展，全省购买力较弱影响房企发展

  房地产市场当前体量处于中游水平，发展速度位居全国前列

  从房地产发展体量上来看，陕西省2020年房地产开发投资额4404亿元，全国各地区排名第14，房地产市场整体体量在全国属于中上游水平。

  虽然当前房地产市场的体量规模较为一般，但是陕西近年来房地产市场的增速则十分迅猛：房地产开发投资额近四年的复合增长率达到了12.63%，位居全国第五；商品房销售额的四年复合增长率更是达到了25.12%，位居全国第一。这主要是因为对陕西发展的利好政策都在近几年集中推出，同时高铁城铁网络也逐渐铺开，一定程度上加速了陕西房地产市场的发展。

  西安投资额长期占全省七成，各城市梯队划分明显（略）

  全省人均购买力较弱，但西安落户政策和经济发展导致房价较高（部分略）

  从人均发展水平来看，2020年陕西省的人均GDP为66292元/人，全国地区排名第12，城镇居民人均可支配收入37868元，排名第17名，都低于全国的平均水平，同时在周边接壤的省市中陕西的人均购买力也处于中下游的地位，整体人均购买力较弱。

  虽然陕西整体的人均购买力较低，但是其商品房销售均价却相对较高。2020年陕西的商品房销售均价为9828元/平米，在全国各省市中排名第9，在周边接壤的省市中排名第一。

  3、竞争格局：外来房企争相进入，压缩本土房企生存空间

  品牌房企入局西安较早，50强房企已有超过80%布局（部分略）

  大型的品牌开发商在21世纪初便已纷纷进驻西安布局。其中中海地产于2003年成立西安公司进入西安，到2019年1月随着中梁控股借道绿城一起合作开发西安西咸新区世纪大道项目，20强房企实现全部布局西安。此外，品牌房企中富力、雅居乐、金辉、融侨等也在早年进入了西安，据统计截止2020年底，TOP50房企中，有超过80%的企业落子西安。

  本土房企市占率持续下降，土拍市场仅剩高科系等国企身影（部分略）

  根据克而瑞西安机构的数据来看，2020年大西安+咸阳房企销售表现中，融创以303亿元摘得榜首，万科、碧桂园紧随其后，在TOP15排行榜中，本土房企天地源和紫薇地产分别以76亿元和65亿元分别排名第9和第12名，整体来看，本土房企仅有2家高科系的身影，未来在强者恒强的情况下，西安本土小房企的扩张之路将更加困难。

  02

  重点陕西房企深耕西安
龙记另辟蹊径下沉三四线

  1、上榜房企数量少且规模小，全国影响力相对较弱

  仅3家陕西房企上榜，且排名相对较低（部分略）

  从陕西房企的发展情况来看，规模陕西房企数量较少，自2017年以来，仅有3家陕西房企在克而瑞《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径销售金额榜单中出现，分别是龙记泰信、天地源以及天朗地产。从上榜房企数量来看，陕西房企上榜数量较少，2017-2020年间每年最多2家企业上榜，明显低于周边川渝、豫系、鄂系等区域房企个数。

  本土房企从辉煌到没落，纷纷转型但发展后劲不足（略）

  2、重点房企全部布局西安，三西线覆盖面较广但深耕不足

  省内城市分化明显，西安、咸阳受热捧（部分略）

  从陕西本土房企的省内布局来看，布局城市分化明显。根据CRIC不完全统计，截止2020年6月，11家陕西省重点本土房企实现了对省内10个地级市的全面布局，但各个城市之间布局企业数量有所差距，其中，重点陕西房企除了龙记泰信之外，陕西本土房企的发源地均在西安，已全部完成对省会西安的布局；距离西安较近，经济发展水平相对较好的咸阳，则吸引了7家房企前来布局，布局房企个数仅次于西安；而渭南、宝鸡、延安3城布局房企数量相对较少，仅有3家，经济发展水平相对受限的商洛则仅有2家布局。

  多数房企拥抱资本与外来房企合作，龙记泰信下沉三四线（部分略）

  在省内项目打造上，特别是西安项目的开发上，陕西本土房企早期多数利用良好的政商关系与政府进行合作，利用自有优势拿地，拥有较大的土地资源优势，不过2011年后随着市场下行，而多数房企在西安内主要涉足旧改项目，资金沉淀较大，企业开发压力也较大。到2015年9月天朗将8个项目的80%股权以6.84亿元卖给融创之后，开启了本土房企与外来房企的合作开发项目的模式先河，本土房企拥有丰富的土储以及客研经验，而外来品牌房企拥有充足的资金以及先进的开发及管理经验，两者一拍即合，签署战略合作协议共同开发项目。

  此外，龙记泰信则与大部分陕西本土房企在省内项目扩张上采取了不同的策略。从2017年开始，龙记泰信便转变企业的开发布局策略，启动“百亿投资计划”，决定绕开竞争激烈的西安，下沉县级城市。

  3、仅有部分企业积极布局省外，龙记、天地源进行省外全国化布局（略）

  03

  陕西房企受限于规模较小
多元化和产品线发展较慢（略）

  04

  总结：陕西房企可以考虑拥抱合作双赢发展
积极走向全国（部分略）

  从陕西本土房企当前发展来看，规模相对较小，仅在陕西本地有一定的影响力。面对发展困局和外来的竞争危机，部分陕西房企开始积极推动战略转型，尝试做“地产+”的探索，但是就目前来看由于资金沉淀在康养、文旅、商业等回报周期较长的项目上，导致其房地产开发业务竞争力有所减弱。

  就当前的情况来看，作为陕西房企龙头的龙记泰信已经具有了一定的资金实力以及品牌影响力，在省内积极下沉，持续深耕，省外也积极布局，在全国将具有较大的发展潜力与较强的竞争力，规模有望持续上升。此外，天地源在2020年的合约销售额也首次突破百亿，近年来的新开工面积也稳定提升，2021年天地源上半年的新增土储权益建面已经超过2020年全年拿地量，企业的发展也在提速，未来发展也较为值得期待。

  未来，房地产三条红线调控下，叠加省内竞争加剧，可以预见大多数的陕西本土小型房企生存环境更加艰难。在此情况下，陕西房企首先应持续打磨产品力，保持企业竞争力，护住大本营市场；其次，陕西房企可以积极拥抱合作，与外来品牌房企共赢发展；第三，在品牌影响力和资金实力力所能及的情况下积极走出省外，同时可以扩张多元化业务布局，力拓新的增长空间。