[中房研协]恒大拟出售旗下新能源汽车及物业集团等部分资产

  热点聚焦

  8月10日，中国恒大集团官网发布公告称，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售公司旗下部分资产，包括但不限于出于出售公司上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益。截至公告日期，尚未确定或订立任何具体计划或正式协议。

  热点评析

  债务及流动性承压，恒大加快出售资产自救步伐

  在“三道红线”等资金监测和融资管理新规约束下，今年以来，恒大因负债和流动性压力，屡屡陷入舆论风波。三大国际信贷评级机构惠誉、穆迪、标普也多次下调恒大信用评级。其中，标普于8月6日将恒大及子公司恒大地产、天基控股评级从“B-”下调至“CCC”，评级展望为负面。这是不足两周以来标普对恒大的第二次信用降级行动。标普分析师认为，恒大的流动性状况比标普先前预期的出现更加快速、更大程度的恶化，公司的不偿付风险正在加剧。

  事实上，在2020年3月末的年报会上，恒大董事局主席许家印即提出，从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。数据显示，通过强销售、缓拿地、旗下资产分拆上市等方式，恒大2020年有息负债一年内大降了约2000亿元。2021年3月，恒大宣布未来三年降负债目标：有息负债2021年6月30日降至5900亿元以下，2022年6月30日降至4500亿元以下，2023年6月30日降至3500亿元以下；针对“三条红线”，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。截至6月底，恒大有息负债已降至约5700亿元，净负债率降至100%以下，达成既定目标。尽管如此，恒大的高负债和流动性问题仍然饱受争议。标普分析师认为，恒大未来12个月预计有超过2400亿元人民币的票据和应付账款需要结算，其中1000亿元于今年到期。由于投资者和银行对恒大出现信任危机，未来公司融资渠道可能因此遭到挤压。

  在此背景下，除了暂缓拿地、加大促销力度和加快销售回款外，恒大出售资产回笼资金的步伐也明显提速。6月21日，恒大系A股上市公司嘉凯城发布公告称，其控股股东广州市凯隆置业有限公司已与深圳华建控股有限公司签订《股份转让框架协议》，拟转让29.9%的嘉凯城股权，以当天停牌价计算，转让股权价值约25.08亿元。6月22日，恒大向儒意影业、南瓜电影创始人柯利明转让7.38亿股恒腾网络股份，占总股本的8%，合计总对价约44.3亿港元。7月30日，恒大与腾讯附属公司、独立第三方买房签订股权转让协议，再次转让恒腾网络11%的股权，合计交易价格32.5亿港元。恒大此次将新能源汽车及恒大物业部分权益摆上货架，出售资产逐渐由非核心转向核心资产，虽说一定程度上属自救的无奈之举，但既有助于企业回归地产核心业务，也在一定程度上安抚债权人的心态，对外释放企业未来流动性将继续改善的信号，增强市场对企业未来发展的信心。

  行业变局中，房企应更加重视统筹管理与经营、精细化运作

  自2020年下半年以来，房地产政策环境持续收紧。在融资受限、销售回款受阻的夹击下，房企流动性困境频现、偿债压力渐增。据不完全统计，2021年1-7月，已有230余家房企在人民法院官方发布了破产相关文书。尽管实际破产房企数量可能远低于此，但大部分房企处境艰难却是事实，尤其是中小型房企。根据此前46家上市房企披露的半年报，有20家对归属股东净利润进行了预亏损发布，其中就多为中小型房企。在债务违约方面，自2020年7月以来，已有泰禾集团、华业资本、三盛宏业、福晟集团、华夏幸福、协信远创、中国泛海、蓝光发展等多家房企发生债务违约行为，其中更是不乏50强房企。负债及流动性俨然成为行业性问题。

  据wind数据统计，截至2021年6月，存量地产债余额约2万亿规模，在2015-2016年地产债扩容后，按照3-5年的存续久期，2020-2021迎来地产债到期的高峰。这也意味着，在房地产调控政策持续趋紧的背景下，未来房企出现债务违约甚至破产的可能性依然较大。为了实现房地产平稳健康可持续的发展，行业正经历一段不可避免的阵痛期。即便是实力强劲的房企，也有“熬不过去”的风险。房企必须强化融资、拿地、开发、销售等各个环节把控，统筹管理与经营，精细化运作，方有机会在变局中占得一席之地。