[克而瑞]荣盛发展：环京土储占比仍较高，债务处于黄档水平

  核心观点

  【业绩增速不及TOP50平均，完成全年目标46.1%】上半年荣盛发展实现全口径合约销售金额599.2亿元，同比增长24.3%，低于TOP50强房企平均36%的销售业绩增速。截止至6月，完成全年销售目标46.1%，参考过往企业的经营数据，在上半年成绩的基础上，全年目标完成压力不大。企业积极去库存，抢抓回款，实现全口径回款490亿元，销售回款率81.8%，与去年同期相比提升近7个百分点。

  【保持审慎投资态度，超6成投向长三角区域】上半年荣盛发展新增土储建筑面积为302.9万平方米，总价为123.4亿元，拿地销售比为0.21，相较于去年同期的0.43有明显下降。企业在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储，其中长三角地区占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3%，为近年来新高，珠三角占新增土储总价比例14.6%，环渤海地区虽然新增土地数量最多，但由于单价偏低，因此占比仅有16.2%。

  【环京区域土储占比高，结构优化仍在路上】截止2021年中，荣盛发展的总土储约3741万平方米，结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。环渤海占比微降至60.4%，其中环京区域总土储建面达到了1092.2万平方米，较年初提升8.4%，占总土储的比重达29.2%，其中廊坊一城土储就达到了625.3万平方。

  【营收增长，盈利能力持续下滑】2021年上半年荣盛发展实现营业收入342.2亿元，同比增长30.9%。其中房地产业务营收315.8亿元，占营业收入比重达92.3%，相较去年同期上升5.7个百分点。上半年荣盛发展实现毛利润88.4亿元，整体毛利率水平为25.8%，较去年同期下降5.5个百分点。整体来看，企业的毛利率和归母净利率水平自2018年以来出现持续下滑。展望全年，管理层认为毛利率大概在20%-25%的之间。

  【剔预资产负债率踩线，处于黄档水平】截止至2021年中，荣盛发展持有现金291.7亿元，现金短债比1.16，长短债比相较期初略有提升至1.92。但是需要关注的是，截止至2021年中，荣盛发展应付票据总额仍有79.3亿元，并且由于商票多为短期兑付，结合企业现金情况来看，我们认为荣盛发展短期内资金压力仍然存在。截止至2021年中，企业净负债率为66.5%，呈现持续下降趋势。剔除预收账款后资产负债率为70.8%，仍超出监管规则不高于70%的要求，整体来看“三条红线”处于黄档水平。

  【产业园收入同比下降，“荣万家”成功上市】2021年上半年企业多元化营收实现26.5亿元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企业产业园业务收入仅8亿元，相较去年同期下降近60%。物业板块和酒店板块分别实现收入7.4亿元和3.4亿元，分别同比增长16.3%、67.6%，并且在年初，荣万家还成功于港交所上市。

  01

  销售

  业绩增速不及TOP50平均

  完成全年目标46.1%

  销售目标达成46.1%，参考过往水平来看，企业完成全年目标压力不大。2021年上半年荣盛发展实现全口径合约销售金额599.2亿元，同比增长24.3%，低于TOP50强房企平均36%的销售业绩增速。合约销售面积516.7万平方米，同比增长19.0%。截止至6月，荣盛发展完成全年销售目标46.1%，2019年和2020年，企业半年度的目标业绩完成率分别为41.6%和39.9%，参考过往企业的经营数据，在上半年成绩的基础上，全年目标完成压力不大。

  上半年全口径回款490亿元，回款率同比提升近7个点。上半年，企业积极去库存，抢抓回款，实现全口径回款490亿元，销售回款率81.8%，与去年同期相比提升近7个百分点。按照企业的计划，下半年保障回款560亿元，即可完成全年回款1050亿元的目标。

       02

       投资

  保持审慎投资态度

       超6成投向长三角区域

  投资谨慎拿地放缓，拿地销售仅0.21。2021年上半年荣盛发展共新增28幅土地，新增土储建筑面积为302.9万平方米，总价为123.4亿元，拿地销售仅为0.21，相较于去年同期的0.43有明显下降，对比上半年TOP50平均的0.30，企业拿地的力度也相对偏小。新增土储楼板价为4075元/平方米，与2020年全年新增土储楼板价基本持平。

  调整布局重心，新增土储超6成来自长三角区域。2021年上半年，荣盛发展秉持沿长江及陇海铁路沿线，京沪、京广铁路沿线发展，深耕京津冀城市群，稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群及周边城市的“两横、两纵、三集群”的战略布局策略，在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储，其中长三角地区占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3%，为近年来新高，珠三角凭借广州的高价地块，占新增土储总价比例14.6%，环渤海地区虽然新增土地数量最多，但由于单价偏低，因此投资占比仅有16.2%。

  03

  土储

  环京区域土储占比高

  结构优化仍在路上

  总土储可保障未来3年左右开发需求。截止2021年中，荣盛发展的总土储约3741万平方米，相较年初略有下降，结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。

  区域分布与年初差距不大，环渤海占比较年初略有下降至60.4%。目前虽然荣盛发展在逐步扩展全国化布局，但其环渤海区域依然是企业发展的大本营。尤其是环渤海中的环京区域，荣盛总土储建面达到了1092.2万平方米，较年初提升8.4%，占总土储的比重达29.2%，其中廊坊一城土储就达到了625.3万平方米。在业绩会上，管理层表示目前影响环京楼市的几大因素都在趋稳，一是“房住不炒”政策在廊坊市场贯彻多年，目前政策平稳，投资客水分被挤掉一些，以自住刚需为主；二是廊坊上半年销售面积同比有15%左右的增长，市场表现并不悲观；第三个是集团调土储结构效果显现，上半年长三角业绩占比达到了36.2%，平滑环京区域影响，抗风险能力增强。

  04

  营利

  营收稳健增长

  盈利能力持续下滑

  营业收入同比增长3成，地产营收贡献重回9成以上。2021年上半年荣盛发展实现营业收入342.2亿元，同比增长30.9%。其中房地产业务营收315.8亿元，占营业收入比重达92.3%，相较去年同期上升5.7个百分点。另外产业园收入较去年同期下滑近6成，物业服务和酒店经营业务同比均有提升。

  盈利能力持续下滑，预计全年毛利率在20%-25%。2020年上半年荣盛发展实现毛利润88.4亿元，归母净利润25.3亿元，整体毛利率水平为25.8%，较去年同期下降5.5个百分点，归母净利率为7.4%，较去年同期下降了3.9个百分点。整体来看，企业的毛利率和归母净利率水平自2018年以来出现持续下滑。且据管理层透露，由于政策调控严厉，限价限售等多重政策因素，上半年企业在长三角地区的平均毛利率仅有8%-15%，京津冀的项目可以达到15%-30%的毛利水平帮助平滑利润。展望全年，管理层认为毛利率水平大概在20%-25%之间。整个行业利润承压的环境之下，荣盛还需在成本管控和产品打造上继续发力以维持盈利水平。

  05

  负债

  剔预资产负债率踩线

  董事长承诺绝不违约

  现金短债比1.16，应付票据79.3亿元，短期资金压力仍在。截止至2021年中，荣盛发展持有现金291.7亿元（含受限制现金），较期初略有下降。现金短债比1.16，符合“三道红线”监管标准，长短债比相较期初略有提升至1.92。但是需要关注的是，截止至2021年中，荣盛发展应付票据总额仍有79.3亿元，应付票据/有息债务总额为12.2%，应付票据/归母净资产为16%，处于行业较高水平。在6月30日，有消息称央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入到了监控范围，政策的趋严可能会带来监管的压力，并且由于商票多为短期兑付，结合企业现金情况来看，我们认为荣盛发展短期内资金压力仍然较大。

  净负债率呈下降趋势，剔预资产负债率仍然超过监管要求。据年报公布，截止至2021年中，企业净负债率为66.5%，呈现持续下降趋势。剔除预收账款后资产负债率为70.8%，虽然仍超出监管规则不高于70%的要求，但已然可控，整体来看“三条红线”处于黄档水平。

  另外在业绩会上，荣盛发展董事长耿建明表示，现阶段公司近阶段最重要的任务和主要的策略有两点，一方面紧跟政策步伐，努力降负债去杠杆，按照要求努力做好销售，另一方面去库存，抢抓回款，放弃规模，审慎投资，做好长期的思想准备，切实管理好流动性。同时董事长还做出承诺，无论面临何种形势，面对何种困难，企业都按时足额的兑现了各类的债务，“我们过去没有，现在不会有，将来同样也不会出现任何违约事件。”

  06

  多元化

  产业园收入同比下降

  “荣万家”成功上市

  “3+X”战略稳步推进，产业园业务营收下滑导致多元化营收占比较年初下降。目前荣盛发展已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续增长。整体来看，2021年上半年企业多元化营收实现26.5亿元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企业产业园业务收入仅8亿元，相较去年同期下降近60%。物业板块和酒店板块分别实现收入7.4亿元和3.4亿元，分别同比增长16.3%、67.6%，并且在年初，荣万家还成功于港交所上市。