[克而瑞]越秀地产：坚持大湾区深耕布局，发挥国企合作等优势

  核心观点

  【上半年完成1122亿元目标的42%】2021年上半年越秀地产销售金额473.8亿元，同比上升26%，完成全年1122亿元业绩目标的42%。其中，大湾区实现销售336.7亿元，占比71.1%。TOD项目销售快速增长，同比上升50.7%至76.0亿元。虽然上半年广州疫情对全年供货有所影响，但管理层表示仍有信心完成2021全年业绩目标。

  【以销定投，新增投资23幅】上半年，越秀地产在11城新增23幅土地，建筑面积共500万平方米，全国性布局城市达25个；总土地储备同比增长18.9%至2809万平方米，其中，大湾区占54.6%；新增TOD项目土地储备21万平方米。下半年将稳中求进，保持投资强度、寻找优质土地。

  【营收增长，财务指标保持稳健】2021年上半年越秀地产营业收入242.4亿元，同比上升2.2%，营收规模呈稳健增长态势。毛利率为26.8%，同比下降1.2个百分点，较2020全年略有提升。现金短债比1.8、长短期债务比2.36，债务结构稳定。净负债率49.8%，保持行业较低水平。

  【坚持“商住并举”发展战略，越秀服务成功分拆上市】越秀地产坚持“商住并举”发展战略，不断提升商业运营能力，有效控制运营成本，实现了商业运营收入的稳定增长。同时，坚持越秀地产与越秀房托“双平台”常态化互动。上半年越秀服务成功分拆上市，截至7月26日，越秀服务实现在管面积3504万平方米，合约面积5273万平方米。

  01

  销售

  上半年完成42%全年目标

  TOD销售同比增长50%

  2021年上半年越秀地产合同销售金额约473.83亿元，同比上升26%，截至6月末已完成全年1122亿元业绩目标的42%。合同销售面积约179.16万平方米，同比上升18%；销售均价同比上升6.9%至26400元/平方米。虽然在广州疫情有所反弹的情况下，上半年销售未达时间进度，对全年供货也有所影响，但管理层表示下半年有信心完成2021全年业绩目标。

  分区域来看，越秀地产总体按照“1+4”策略，以大湾区作为大本营，重点布局。上半年越秀地产在大湾区实现合同销售金额336.7亿元，同比上升50.4%，占集团合同销售金额的71.1%。其中广州实现合同销售金额约265.9亿元，同比上升31.3%。上半年克而瑞排名中，越秀全口径销售金额与权益销售金额均排在广州市第一名。

  除深耕大湾区外，华中地区的合同销售金额占比较2020年上升3个百分点至10%；而华东地区市场份额较2020年下降7个百分点至14%。北方地区和西南地区分布较去年持平，分别占比4%和1%。整体来看，越秀城市数量规模有所增长，将继续加大深耕力度。

  值得注意的是，TOD作为越秀地产的重要发展战略，对越秀“十四五”期间的战略规划形成重要支撑。2021年上半年，TOD项目销售快速增长，实现合同销售约人民币76.0亿元，同比上升50.7%。其中，品秀星瀚实现25.3亿元、品秀星图实现25.0亿元、星汇城实现13.9亿元。

  02

  投资

  以销定投

  上半年新增投资23幅

  2021年上半年，越秀在11个城市新增23幅土地，总建筑面积约500万平方米，其中广州新增8幅土地，新增土储251万平方米，占新增土储的50%。同时，成功进入北京、东莞、宁波、毕节等城市，全国性布局城市达25个，并在广州市场获得多个优质地块。截至上半年末，越秀拥有总土地储备约2809万平方米，同比增长18.9%；大湾区占比54.6%。

  上半年新增土储中，非公开市场获取方式占50.9%，其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别新增土储的4.2%、29.8%和6.6%。下半年，越秀地产将继续保持稳中求进，把以销定投作为目标，保持投资强度、寻找优质土地，持续通过TOD、城市更新、城市运营、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍，“6+1”多元化增储。

  2020年以来，越秀地产以TOD研究院为平台，优化升级TOD产品线和开发模式，构建TOD产品的技术标准和开发运营管理标准，打造TOD产品的竞争壁垒。上半年越秀地产于广州成功收购广州星航（广州黄埔庙头）TOD项目，新增TOD项目土地储备21万平方米。

  截至六月底，越秀在开发的TOD项目共有6个，TOD项目的总土地储备达到406万平方米，约占大湾区土地储备的26.5%和本集团总土地储备的14.5%。在越秀TOD模式发展的过程中，越秀通过合作为合作方赋能、盘活地铁资产，并不断提升地铁上盖物业的品质。

  03

  财务

  营收规模稳健增长

  “三道红线”绿档达标

  2021年1-6月，越秀地产实现营业收入人民币 242.4亿元，同比上升2.2%。在目前行业整体毛利率水平整体下滑的行业趋势下，上半年越秀毛利率为26.8%，同比下降1.2个百分点，较2020年全年略有提升。权益持有人应占盈利为人民币23.0亿元，同比上升15.3%。核心净利润为人民币21.0亿元，同比上升5.6%。综合来看，2021上半年营收表现持续稳健增长。

截至上半年末，已售未入账销售金额为人民币1,373.8亿元，较年初上升14.8%。董事会宣布派发中期股息每股 0.326港元（相当于每股人民币0.271元），同比上升14.4%。

  截至2021年6月底，越秀地产持有现金及现金等价物人民币400亿元，较年初上升7.2%，资金流动性充足。现金短债比1.8、长短期债务比2.36，虽略有下降，但整体债务结构稳定。净负债率49.8%，持续保持在行业较低水平，“三道红线”指标维持“绿档”达标。

  在融资方面，越秀积极拓展融资渠道，加强资金管理，持续降低融资成本。上半年抓住市场有利窗口，于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债券，票面利率分别为2.8%和3.8%。截至6月末，平均借贷成本同比下降26个基点至4.45%，债务结构持续优化。穆迪、惠誉维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。

  04

  商业物管

  坚持“商住并举”发展战略

  越秀服务成功分拆上市

  越秀地产坚持“商住并举”发展战略，不断提升商业运营能力，有效控制运营成本，实现了商业运营收入的稳定增长。截止6月末，越秀实现商业租赁收入人民币3.5亿元，同比上升20.1%。同时，坚持越秀地产与越秀房托“双平台”常态化互动。持股38.35%的越秀房产基金上半年实现收入约人民币8.8亿元，同比上升6.1%。

  此外，上半年越秀服务成功分拆上市，上市及行使超额配售权后的所得款项净额约港币19.6亿元。截至7月26日，越秀地产持有越秀服务66.92%股权。越秀服务实现在管面积3504万平方米，合约面积5273万平方米。未来越秀地产将从为客户提供更多的服务角度出发，继续在商住与物管这两个平台的基础上创造价值。