[克而瑞]三盛控股：优化内生驱动不断加强，财务状况持续改善

  核心观点

  【上半年企业销售主要依靠内生增长，销售区域分布更趋均衡】2021年上半年三盛控股已签约但未确认销售的金额约为311.62亿元人民币，同比增加了113.83%。三盛控股的业绩增长在过去两年有较大部分是依靠母公司三盛集团的资产注入，而上半年三盛集团并没有对三盛控股的资产注入，企业主要是依靠自身项目的销售实现内生的增长。从销售规模的区域分布来看，三盛控股的销售区域分布更趋于均衡，企业走出福建的努力已经取得了一定的效果，降低了对大本营的依赖。未来随着企业在多个城市的扩张，其销售分布可能会更加平衡。

  【拿地力度有所放缓，全国化布局初显成效】上半年三盛控股共新增了4个项目，总建面约为85.1万平米，同比减少了52.4%；土地总价约为29.5亿元，同比减少了70.2%，企业的拿地力度有所放缓，拿地销售比由2020年0.81降至0.09。而在总土储方面，截至2021年中期三盛控股的总土地储备建面约为1062.7万平方米，总土储的权益比例约为69.7%。在区域分布上整体来看三盛控股在全国各大区域的总土储越来越均衡，但是企业的目前的发展重心仍在海西和长三角地区。

  【净利率因所得税影响大幅提升，盈利能力有待提升】上半年三盛控股实现营业收入51.32亿元，同比大幅增加了199%，企业的毛利率则同比降低了18.65个百分点至21.56%，主要是因为企业上半年交付的物业项目的毛利率较低。相较之下，企业的净利率和归母净利率则继续逆势提升，分别达到了12.7%和12.2%，这主要是因为上半年企业的物业公允价值变动相较于去年同期由负转正，同时所得税抵免也产生了较大影响。整体来看企业的盈利能力仍然有待提升。

  【净负债率和资产负债率持续降低，未来需继续改善】截至2021年中期，三盛控股持有现金（含受限制现金）较于年初增加10%，总有息负债减少了10.4%，企业的权益增加了28.85%，因此企业的净负债率较于年初继续降低了82个百分点至126%，未来仍有继续优化的空间。在负债结构方面，企业的现金短债比为1.73，长短债比为2.82，企业的负债结构较为安全。而在剔除预收账款的资产负债率方面，三盛控股由年初的83%降至78%，企业计划在1-2年内将净负债率降至100%以下，2-3年内让资产负债率达标。

  01

  销售

  上半年企业销售主要依靠内生增长

  销售区域分布更趋均衡

  2021年上半年三盛控股已签约但未确认销售的金额约为311.62亿元人民币，同比增加了113.83%；已签约建筑面积约为243.6万平方米，同比增加了107.65%。销售规模的大幅增加，主要是因为母公司三盛集团在2020年11月对三盛控股进行了大笔资产注入，去年上半年则由于没有这些注入的项目而显得销售规模偏小，若是去除掉这些项目的销售，2021年上半年三盛控股已签约但未确认销售的金额为261.23亿元，同比增加了79.26%，仍然保持着较快的增长速度。整体来看，三盛控股的业绩增长在过去两年有较大部分是依靠母公司三盛集团的资产注入，而今年上半年三盛集团并没有对三盛控股的资产注入，企业主要是依靠自身项目的销售实现内生的增长。

  上半年三盛控股一共在26个城市有销售贡献，相比于2020年全年的18个又有增加。从销售规模的区域分布来看，三盛控股在长三角的销售占比在上半年超过了大本营的海西地区，达到了45%，相比于2020年全年的占比提高了12个百分点，相较之下企业在海西地区的销售占比由2020年的57%下降了16个百分点至41%。整体来看三盛控股的销售区域分布更趋于均衡，企业走出福建的努力已经取得了一定的效果，降低了对大本营的依赖。未来随着企业在多个城市的扩张，其销售分布可能会更加平衡。

      02  

       投资

  拿地力度有所减弱

       全国化布局初显成效

  上半年三盛控股共新增了4个项目，总建面约为85.1万平米，同比减少了52.4%；土地总价约为29.5亿元，同比减少了70.2%。三盛控股的拿地力度明显有所减弱，拿地销售比由2020年0.81降至0.09，这一方面是因为土地集中供应政策的影响，企业在土地市场上更加谨慎；一方面也是因为三盛控股坚持“4-3-3”的投资策略，即新增土储来源40%为勾地、30%为收并购、30%为招拍挂土地，企业的拿地重心在于勾地和收并购，在没有好的并购机会之时不会出手。未来三盛仍然不会为了规模盲目进行投资，将聚焦深耕，根据土地市场的变化更加谨慎拿地。

  上半年三盛控股的新增土储主要位于环渤海和大湾区，而在企业传统上重点布局的海西和长三角地区没有拿地，拿地的城市中惠州和威海都是新进入城市，烟台和汕头虽然都有项目在售但企业在此已开发的项目数量仍然较少。三盛控股近年来正在努力推进全国化，更加重视传统大本营以外的市场以分散风险，让企业的销售能更加稳定地增长。

  截至2021年中期，三盛控股的总土地储备建面约为1062.7万平方米，足够企业3-4年的开发。总土储的权益比例约为69.7%，处于较为平均的水平。从土储建面区域分布来看，三盛控股的总土储在海西地区的占比约为34%，虽然仍是占比最高的区域，但是相较于2020年又继续下降了4个百分点；排名第二的长三角地区的总土储占比也降低了3个百分点。整体来看，三盛控股的总土储在全国各大区域的分布越来越均衡，但是企业的目前的发展重心仍在海西和长三角地区，未来将会继续推进全国化布局分散风险。

  03

  盈利

  净利率因所得税影响大幅提升

  盈利能力有待提升

  上半年三盛控股实现营业收入51.32亿元，同比大幅增加了199%，其中物业销售收入为49.66亿元，占比达到了97.7%。企业的毛利润同比增加了60%至11.06亿元，毛利率则同比降低了18.65个百分点至21.56%，主要是因为企业上半年交付的物业项目的毛利率较低。

  虽然毛利率有所下降，但是企业的净利率和归母净利率却继续逆势提升，分别达到了12.7%和12.2%，这主要是因为上半年企业的物业公允价值变动相较于去年同期由负转正，同时所得税抵免也产生了较大影响，去年同期的所得税支出为2.7亿元，而今年上半年的所得税则变为净流入0.05亿元。若是去除所得税影响按税前利润计算，三盛控股在上半年的税前利润率为12.6%，去年同期则达到了23.4%，整体来看企业的盈利能力仍然有待提升。

  04

  负债

  净负债率和资产负债率持续降低

  未来需继续改善

  截至2021年中期，三盛控股持有现金（含受限制现金）约为82.56亿元，较于年初增加10%；总有息负债为182.22亿元，较于年初减少10.4%；企业的权益则较于年初增加了28.85%，主要是因为非控股权益大幅增加了30.4%，可能是因为项目的合作增加。因此三盛控股的净负债率较于年初继续降低了82个百分点至126%，未来仍有继续优化的空间。

  在负债结构方面，2021年中期三盛控股的现金短债比（含受限制现金）为1.73，长短债比为2.82，企业的负债结构较为安全，短期的偿债压力不大，也满足了三条红线对于现金短债比的要求。与此同时，三盛控股上半年的平均融资成本相比于去年同期降低了2个百分点至8.4%，未来仍可以继续改善。而在剔除预收账款的资产负债率方面，三盛控股由年初的83%降至78%。三条红线中企业一共踩线两条，企业计划在1-2年内将净负债率降至100%以下，2-3年内让资产负债率达标。