[克而瑞]港龙中国：营收同比增长184%，成功跨入绿档

  核心观点

  【销售额同比增长58%，徽粤川等新进省份开始贡献销售】上半年合约销售金额178.5亿元，高于百强房企平均40%的销售增长率。前6月目标完成率51.7%，高于行业49%的平均水平。从销售金额的分布来看，长三角作为大本营，占比高达91%。安徽、广东和四川作为2020年新进省份开始贡献销售，其中安徽销售强劲，地位替代浙江，销售额占比相比2020年提升17个百分点至21%。

  【投资策略趋于谨慎，持续巩固江苏优势】上半年新增土储平均楼面地价为4713元/平方米，相比11998元/平方米的销售均价有优势。按建面计算的权益比例为41%，未来要保证项目的权益占比，以维持营收和销售规模增长的平衡。拿地销售金额比降至0.24，低于百强房企的0.29，可见港龙的投资策略趋于谨慎。新进靖江、仪征、阜宁3座新城市。从区域上看，上半年新增的7幅地块均位于江苏省三四线城市。

  【营收大增183.6%，且可预见度高】上半年营收全部来自物业销售，为48.6亿元，超出2020年全年的营收规模，同比大幅增长183.6%。预收账款达249亿元，相比2020年预收账款增长18.6%，同时是2020年全年营收的6倍，未来结转有保障，收入可预见度高。毛利率23.4%，净利率9.3%。值得一提的是，归属于少数股东权益的净利润由负转正，非并表项目投入减少，已进入收获期。

  【债务结构优化，成功跨入绿档】短期债务与总有息负债占比由期初的70%降至45%，现金短债比为1.67，长短期债务比为1.24，债务结构优化。但值得注意的是，加权平均借贷利率增长1.5个百分点至9.2%，主要是由于高利率的优先票据占总贷款比重有所上升，未来仍需关注因融资成本上升带来的压力。净负债率为25.1%，相比于2020年的42%，下降了16.9个百分点，回到2019年水平，远低于行业平均。剔除预收款的资产负债率达67.7%，较期初下降14.5个百分点，低于三道红线70%的阈值，成功跨入绿档。

  01

  销售

  业绩同比增长58%

  徽粤川等新进省份开始贡献销售

  业绩增长超行业平均，目标完成率51.7%。2021年上半年，港龙中国合约销售金额178.5亿元，同比增长约58%，高于百强房企平均40%的销售增长率。同期销售面积148.8万平方米，同比增长65%。管理层在2020年中期业绩发布会上表示2021年的销售目标为345亿元，前6月目标完成率51.7%，高于行业49%的平均水平。

  营销模式迭代创新，助力销售业绩有序释放。港龙在三方面实现了营销创新，一是自渠与外部渠道相结合。不同地区、城市对营销团队的要求不同，灵活调整营销渠道。二是采取线上、线下相结合的营销方式。线上渠道包括抖音、微信小程序等，粉丝做精做细，线下活动保持一致，能更大程度促进线上流量变现。三是维护社区，培养消费者信任感。管理层在业绩会上表示有信心完成全年目标。

  长三角销售额占比91%，安徽省销售强劲。从销售金额的分布来看，长三角作为大本营，占比高达91%。江苏作为发家地，销售金额占比虽相比2020年下降了10个百分点，仍达62%。根据CRIC监测的江苏12个城市榜单来看，企业只在常熟、常州和宜兴3个城市上榜，港龙在未来还需加大本土市场的深耕，省内业绩还有提升空间。安徽作为2020年新进省份，销售强劲，地位替代浙江，销售额占比相比2020年提升17个百分点至21%，位列第二。其余省份销售额占比均小于10%，其中广东和四川同为2020年新进省份，开始贡献销售额，占比分别为4%和3%。

  02

  投资

  投拓趋于谨慎

  持续巩固江苏优势

  2021年上半年港龙中国新增土储建面91.9万平方米，总地价43.29亿元。平均楼面地价为4713元/平方米，虽相比2020年上升了4.9%，但相比11998元/平方米的销售均价有很大的优势。同时，新增权益土储建面为37.3万方，权益拿地金额16.8亿元，按建面计算的权益比例为41%，相比2020年的51%再降10个百分点。合作开发能辅助规模更快扩张，但也要保证项目的权益占比，以维持营收和销售规模增长的平衡。

  2020年大幅扩张，2021年上半年趋于谨慎。2020年全口径拿地销售金额比0.68，初期扩张力度大，至2021年上半年，拿地销售金额比降至0.24，低于百强房企的0.29，可见港龙的投资策略趋于谨慎。且根据中期业绩发布会，上半年意向跟踪地块共1259宗，经过初判、研究、参拍等环节最终筛选出7宗地块，可见企业购地策略的谨慎态度。

  新进3城，均位于江苏省。2021年上半年，港龙中国版图扩宽，新进靖江、仪征、阜宁3座新城市。从区域上看，上半年新增的7幅地块均位于江苏省，发家地优势尽显。从城市能级来看，新增土储建面均来自三四线城市，对比2020年略显低调。此外，8月在广东佛山和安徽广德新获两个项目。其中，广东佛山项目楼面地价10214元/平方米，相比周边地价有一定价差，且对比在售项目均价盈利空间大。

  近八成土储位于长三角，重仓江苏省。截止2021年6月30日，港龙中国在全国共拥土地储备总建筑面积为1075.7万平方米。从分布来看，长三角土储建面占比达78%，市场地位持续巩固，但也存在土储集中分布的风险。从省份来看，长三角的江苏省总土储建面占比相比2020年上升4个百分点，达58%，从新增土储分布来看，未来比例或会进一步上升。此外，安徽省与年初持平，而浙江省占比下降4个百分点至7%。珠三角土储主要分布在广东省，占比达15%。中西部的河南、贵州和四川土储建面占比共计7%。

  03

  财务

  营收大增183.6%

  且可预见度高

  营收大增183.6%，未来可预见度高。2021年上半年港龙中国营业收入全部来自物业销售，为48.6亿元，超出2020年全年的营收规模，同比大幅增长183.6%。这主要是得益于期内交付的物业项目增加，期内交付面积41.2万平方米，同比增长170.8%，从而被确认的销售额增长。同时，值得一提的是，港龙中国2021年上半年预收账款达249亿元，相比2020年预收账款增长18.6%，同时是2020年全年营收的6倍，未来结转有保障，收入可预见度高。

  净利率9.3%，非并表项目进入收获期。2021年上半年港龙中国毛利润为11.4亿元，同比上升73.5%。毛利率为23.4%，同比下滑14.9个百分点，略低于行业水平，主要是由于交付物业的土地成本较高。同时，净利润同比上升41.1%至4.53亿元，但归母净利润大幅下降66.8%至1.57亿元。净利率和归母净利率分别为9.3%和3.2%，同比下滑9.4和24.3个百分点。相比2020年，净利率高于归母净利率，是因为归属于少数股东权益的净利润由负转正，说明非并表项目投入减少，已进入收获期。

  04

  负债

  债务结构优化

  成功跨入绿档

  短期还债压力不大，债务结构优化。截止至2021年6月30日，港龙中国拥有现金及银行结余约65亿元，短期债务相比期初减少35.6%，与总有息负债占比由70%降至45%，现金短债比为1.67，相比期初有所改善。同时，长期债务同比增长86%至48.3亿元，长短期债务比为1.24，债务结构得到大幅优化。但值得注意的是，加权平均借贷利率增长1.5个百分点至9.2%，主要是由于高利率的优先票据占总贷款比重有所上升，未来仍需关注因融资成本上升带来的压力。

  净负债率和剔除预收款的资产负债率相比期初下降，成功跨入绿档。截止至2021年6月30日，港龙中国的净负债率为25.1%，相比于2020年的42%，下降了16.9个百分点，回到2019年水平，远低于行业平均。剔除预收款的资产负债率达67.7%，较期初下降14.5个百分点，低于三道红线70%的阈值，成功跨入绿档。