[克而瑞]绿地控股：投资更为审慎，基建产业提速发展

  核心观点

  【销售金额同比增长23.4%，回款率提升至89%】2021年上半年，绿地控股实现销售金额1641亿元，销售面积1294万平方米，分别同比增长23.4%，和25.5%；其中，住宅销售金额1168亿元，同比增长25%，占比达71%。值得注意的是，上半年在融资收紧、调控加码的大背景下，绿地推进商办去库存、节假日促销，加强去化及销售回款，上半年销售回款1466亿元，同比增长17%，回款率达89%，较上年度提升3个百分点。

  【投资偏审慎稳健，加码长三角及珠三角布局】2021年上半年，基于更加审慎稳健的投拓策略，上半年绿地累计新增项目34个，新增土地建筑面积699万平方米，对应土地价款339亿元，分别同比下降52%和24.3%。截至2021年上半年末，绿地持有待开发土地规划计容建筑面积4161.2万平方米，在建项目建筑面积15795万平方米。上半年绿地对长三角及珠三角区域的投资显著加码，投资金额比重分别提升23.4和15.8个百分点至56%和18.1%。

  【盈利水平略有下降，现金短债比提升至1.34】2021年上半年，绿地控股实现营业总收入2829.3亿元，同比增长34.7%。其中，房地产业务实现营收971.4亿元，同比增长0.5%；基建业务实现营收1574.4亿元，同比增长73.8%。上半年绿地整体毛利率同比下降3.02个百分点至11.93%，其中房地产业务毛利率和基建业务毛利率分别同比下降2.58和0.84个百分点至23.19%和5.06%。

  资本运营方面，截至上半年末绿地持有现金882.6亿元，较上年同期增长1.2%；现金短债比提升至1.34，实现一条红线提前转绿；净负债率持续稳步回落，较期初下降17.7个百分点至116.6%；提出预收账款后的资产负债率82.8%，较期初下降1.26个百分点。长短债务比提升显著，由期初的1.97升至3.28，债务结构进一步优化。

  【基建产业快速增长，多元产业协同效应明显】2021年上半年，绿地多元业务持续推进，已形成综合性及平衡性较强的业务格局，产业协同效应明显。其中，基建产业业绩快速增长，产业能级与核心竞争力进一步提升。上半年实现营业收入1574.4，同比增长73.8%；新签合同金额3837亿元，同比增长44%；中标10亿元以上重大项目42个，包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个。

  01销售

  住宅销售金额同比增长25%

  销售回款率89%

  2021年上半年，绿地控股实现销售金额1641亿元，销售面积1294万平方米，分别同比增长23.4%，和25.5%；其中，住宅销售金额1168亿元，同比增长25%，占比达71%。尽管疫情之后增速迅速恢复，但相比于同等规模房企存在一定差距。根据克而瑞全口径销售金额榜单数据，截至6月末绿地排名第9，较年初下滑2位。

  值得注意的是，上半年在融资收紧、调控加码的大背景下，绿地推进商办去库存、节假日促销，加强去化及销售回款，上半年销售回款1466亿元，同比增长17%，回款率达89%，较上年度提升3个百分点。同时，绿地持续注重项目工程管理，协调供应链资源，强化节点目标管控，上半年实现新开工面积984万平方米，新增供应面积777万平方米，竣工备案面积1037万平方米，完成合同交付1210万平方米，为业绩达成提供支撑。

  02

  投资

  投资节奏放缓

  加码投资长三角及珠三角区域

  2021年上半年，在“三条红线”与“集中供地”双政下，绿地放缓拿地节奏，转变拿地方式与开发理念，转而更注重“现金流快回正”等质量层面的要求。基于更加审慎稳健的投拓策略，上半年绿地累计新增项目34个，新增土地建筑面积699万平方米，对应土地价款339亿元，分别同比下降52%和24.3%。其中，权益新增土地建筑面积571万平方米，对应权益金额279亿元。此外，绿地在产业的地产项目拓展方面持续推进，上半年新获取“地产+”产业协同项目建面占比约六成。

  截至2021年上半年末，绿地持有待开发土地规划计容建筑面积4161.2万平方米，在建项目建筑面积15795万平方米，土地消化周期7.71年，对未来销售增长支撑力强，在投销比限制下优势凸显。

  从投资结构来看，城市能级方面，上半年绿地于一线及三四线城市的投资比重增加。相较于去年全年，2021年上半年绿地于一线城市的投资金额比重从0.9%至10.7%，投资建面比重增长近4个百分点；于三四线城市投资金额比重增长22.2个百分点至44.4%，投资建面比重超过50%。同时，上半年绿地投资结构进一步优化，住宅比重持续提升，按计容面积计算，住宅占到80%，较上年度提升10个百分点。基于对一线城市投资的增加及投资项目的优化，上半年绿地新增土地楼板价达4849.8元/平方米，同比增长58.7%。

  区域结构方面，上半年绿地对长三角及珠三角区域的投资显著加码，投资金额比重分别提升23.4和15.8个百分点至56%和18.1%，投资建面比重分别大幅升至43.5%和14.9%。在长三角与珠三角区域的经济及政策双利好下，绿地将其作为重点战略区域，投资呈现“减量、精准”特色。

  03

  盈利

  基建业务营收占比扩大至51.6%

  整体毛利率有所下滑

  2021年上半年，绿地控股实现营业总收入2829.3亿元，同比增长34.7%。其中，房地产业务实现营收971.4亿元，同比增长0.5%；基建业务实现营收1574.4亿元，同比增长73.8%。从收入结构来看，上半年绿地的基建业务增速加快，合并范围增加了广西建工集团有限责任公司，在集团中的比重进一步扩大，基建营收贡献占比达51.6%。

  上半年绿地控股实现毛利润337.6亿元，同比增长7.5%；实现净利润109.9亿元，同比增长1.7%。基于营业成本的增加，尤其是基建业务营业成本较上年同期增长73.4%，上半年绿地整体毛利率同比下降3.02个百分点至11.93%，其中房地产业务毛利率和基建业务毛利率分别同比下降2.58和0.84个百分点至23.19%和5.06%。同时，净利率和归母净利率也同步有所下滑。

  04

  偿债

  一条红线提前转绿

  债务结构持续优化

  资本运营方面，截至上半年末绿地持有现金882.6亿元，较上年同期增长1.2%；经营活动现金流量净额285.98亿元，较上年同期大幅增长591.9%。随着销售去化及回款的进一步加强，预收账款及合同负债款项达4339.46亿元，较期初进一步增长2.9%。

  同时，在“三道红线”政策压力下，绿地积极响应，落实既定的路线图、时间表，截至上半年现金短债比提升至1.34，实现一条红线提前转绿；净负债率持续稳步回落，较期初下降17.7个百分点至116.6%；剔除预收账款后的资产负债率82.8%，较期初下降1.26个百分点。长短债务比提升显著，由期初的1.97升至3.28，债务结构进一步优化。

  此外，绿地的成本管控进一步加强，三费比率较期初下降0.24个百分点至5.35%；融资成本5.61%，保持在较低水平。

  05

  战略

  基建产业快速增长

  金融、消费等综合产业持续推进

  2021年上半年，绿地多元业务持续推进，已形成综合性及平衡性较强的业务格局，产业协同效应明显。

  其中，基建产业业绩快速增长，产业能级与核心竞争力进一步提升。上半年实现营业收入1574.4，同比增长73.8%；新签合同金额3837亿元，同比增长44%；中标10亿元以上重大项目42个，包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个。其中，广西建工、贵州建工新签合同金额均逼近千亿规模。同时，基建产业的项目管理持续加强，科技水平进一步提升，专业领域进一步扩大，大基建产业旗下的特级资质企业达到20家。但值得注意的是，尽管基建产业毛利率同比上升0.22个百分点至5.06%，但相较于房地产业务毛利率依然差距较大，基于其在集团中的业务比重不断增大，需注意其对企业整体毛利率拉低的影响。

  此外，金融产业上半年实现利润总额22亿元，完成社会化募资47亿元；已投项目东航物流成功上市；与花样年合作，成功推进又一个物业资产重组项目，完成后可实现投资收益超12亿元。商贸产业参与首届消博会，成为第四届进博会组展商；加快贸易港零售化，在上海南京路落地“进博商品集市”，成为“五五购物节”的重要亮点。酒店业务持续推进轻资产管理输出，上半年新签项目10个；旅游业务把握建党百年契机，发力红色旅游等特色主题游。康养及科创产业积极探索市场化、轻资产的商业模式，在上海中心区落地了首个绿地优康医疗健康综合体项目。