[克而瑞]中国奥园：土储充裕、购地审慎，城市更新加速转化

  核心观点

  【上半年合同销售675.8亿元，目标完成率45.1%】2021年上半年，中国奥园累计实现合同销售金额675.8亿元，完成全年1500亿元业绩目标的45.1%。管理层预计，下半年货值去化率达54%即可完成全年业绩目标。分区域来看，截至6月末奥园各区域销售金额占比最高的为华东区域达34%，较2020年全年上升3个百分点；华南、中西部、环渤海则分别占到29%、26%、10%。

  【土储充裕、购地审慎，控制投销比在20%以内】2021年上半年，奥园新增土地投资可开发建筑面积约107万平方米，新增可售货值逾178亿元。同时，奥园也积极发挥收并购及城市更新优势， 2021年上半年转化可售货值135亿元。截至上半年末，奥园土地储备总建筑面积达5358万平方米，计入城市更新项目后的总货值约13482亿元，可满足未来四至五年的发展。

  【盈利指标有所下滑，以三条红线达标为优先】2021年上半年，奥园实现营收325.1亿元，同比增长15.1%。毛利润81.3亿元、净利润28.4亿元、毛利率25.0%、净利率8.7%，在房企盈利能力降低的行业背景下盈利指标略有下滑。截至上半年末，奥园持有现金683亿元、净负债率80.7%、现金短债比1.32、剔除预收账款的资产负债率78.5%。奥园目前仅一个指标未达标，有望在 2022 年底前迈入绿档房企行列。

  【一业为主、纵向发展，非房业务赋能房地产板块】目前，奥园持续深化“一业为主，纵向发展”战略，不断完善组织架构的优化。从幸福人居（房地产业务）板块到悦康生活（非房业务）板块，延展“构筑健康生活”的品牌理念。特别是非房板块的业务发展，通过助推提升整体竞争力，为房地产板块三旧改造、土地获取、产业布局充分赋能。此外，奥园也持续提升产品力、客户体验与满意度，实现经营效益的稳步增长。

  01销售

  上半年合同销售675.8亿元

  目标完成率45.1%

  2021年上半年，中国奥园累计实现合同销售金额675.8亿元，目标完成率达45.1%；实现合同销售面积596.3万平方米，分别同比增长33%与17%；平均售价约11333元/平方米。管理层预计，下半年货值去化率达54%，即可完成全年1500亿元的销售目标。

  分区域来看，截至6月末奥园各区域销售金额占比最高的为华东区域达34%，较2020年全年上升3个百分点。华南、中西部、环渤海分别占29%、26%、10%，其中华南地区占比较2020年上升5个百分点，而中西部、环渤海地区则有所下降。2021年以来，奥园已进入深耕3.0时代，预计将建立25家城市公司、优化架构，打造年销售100至200亿元级核心城市公司，非核心城市公司年销售50亿元或以上。

  02投资

  土储充裕、购地审慎控制投销比在20%以内

  2021年上半年，奥园新增可开发建筑面积约107万平方米，权益比65%，权益地价约42亿元，新增可售货值逾178亿元。整体来看，相比近几年来奥园积极扩容土地储备，今年上半年奥园拿地规模较少。在“三道红线”监管的背景下，奥园将保持审慎购地、平衡土储和财务指标，将年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。

  同时，奥园也积极发挥收并购及城市更新优势，城市更新加速转化。2021年上半年转化可售货值135亿元，2021年至2024年预计转化可售货值2420亿元，将显著增厚土地储备。其中，奥园的城市更新标杆项目——广州番禺氮肥厂项目及珠海香洲翠微村项目，定位为高端“学苑”系，将于2021年三季度开盘预售。

  截至上半年末，奥园土地储备总建筑面积达5358万平方米（权益比67%），已确权总货值约5939亿元。其中，华南、华东、中西部核心区、环渤海等四大核心区的货值分别为35%、22%、21%和18%。计入城市更新项目后的总货值约13482亿元，可满足未来四至五年的发展。其中华南区域占比最重达70%，大湾区可售资源约7487亿元。

      03财务

  盈利指标有所下滑

       以三条红线达标为优先

  2021年上半年，奥园实现营业收入325.1亿元，同比增长15.1%。物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占94.5%、5.2%和0.3%；毛利润81.3亿元，净利润28.4亿元。

  从盈利指标来看，在房企盈利能力整体降低的行业背景下，奥园上半年的毛利率和净利率分别由去年同期的29.3%和10.1%下降至25.0%和8.7%。核心净利润率和归母核心净利润率分别为8.8%和6.6%，也分别有不同程度的下滑。但展望全年，管理层表示有信心维持归母核心净利润率在7%-8%左右，将不低于去年的水平。

  截至上半年末，奥园持有现金683亿元，净负债率从2020年的82.7%降至80.7%，实现稳中有降；现金短债比1.32，长短期债务比1.15，均略有下降；剔除预收账款的资产负债率为78.5%，略高于70%的红线。奥园表示，目前公司以三道红线达标为优先任务，对回款和买地都制定了详细的考核政策，在确保回款实现基础上有节奏的拿地，有信心在 2022 年底前迈入绿档房企行列。

  此外，2021年上半年奥园平均借贷成本从2020年的7.2%下降至7%。奥园紧抓市场窗口期，提前安排再融资审慎资金管理，公开发行三笔合共7.38亿美元境外债及人民币18.2亿元境内公司债，获12家商业银行提供境外银团贷款逾21亿港元，目前已悉数赎回今年内到期的公募境外债。

  04

  多元化

  一业为主、纵向发展

  非房业务赋能房地产板块

  目前，奥园不断完善组织架构的优化，从幸福人居（房地产业务）板块到悦康生活（非房业务）板块，持续深化“一业为主，纵向发展”战略，不断延展“构筑健康生活”的品牌理念。特别是非房板块的业务发展，通过助推提升整体竞争力，为房地产板块三旧改造、土地获取、产业布局充分赋能。

  此外，奥园也持续提升产品力、客户体验与满意度，实现经营效益的稳步增长。通过引入标杆房企产品团队，建立奥园A+产品力战略及体系，标准化与研发创新并进，形成学苑、云峯及ONE系三大高端产品系，销售均价稳步提升，产品力全面升级，获境内外多项行业大奖。2021年上半年获RTF全球建筑设计大奖、伦敦杰出地产大奖、法国DNA、法国双面神大奖等14项境内外大奖。