[克而瑞]大发地产：销售同比增130%，坚持深耕长三角和成渝地区

  核心观点

  【上半年业绩同比增长130.3%】2021年上半年，大发销售增长强劲，合同销售额达到258.1亿元，同比增长130.3%，保持了良好的增长态势，并完成年度360亿元销售目标的71.7%。从销售业绩来源来看，长三角作为核心布局，业绩贡献率达到82.2%，成渝都市圈的贡献率进一步提升至13.4%。

  【继续深耕长三角、成渝都市圈】上半年，大发继续深耕长三角地区和成渝都市圈，共计获取7块地，新增建面114万平方米，分布在温州、重庆、成都等城市，未来销售预期向好。截至2021年6月30日，土地储备总建筑面积约672万平方米，平均地价约为5942元/平方米。

  【收入盈利表现向好，净利润同比大幅提升154.0%】大发在销售规模扩张的同时，项目交付也同步跟进，上半年累计营收52.46亿元，同比增加约51.1%，实现毛利10.55亿元，毛利率维持在20.1%；由于销售物业交付增加以及合营联营公司扭亏为盈，净利润同比大幅提升154.0%，为4.44亿元，净利率达到8.5%，相较2020年同期上升约3.5个百分比。整体来说，收入和盈利向好，大运营管理体系成效显现。

  【融资成本有所降低，坚持绿档经营】上市以来，大发的融资渠道持续拓宽，并于今年8月首获境外银行贷款，上半年平均融资成本有所降低，为8.7%。债务结构上，大发坚持绿档经营，三条红线全达标，其中现金短债比为1.4倍，净负债率降一步降至56.4%，扣除预收款项后的资产负债比率为69.0%。整体来说，财务安全性较高，也为应对市场不确定性和政策监管提供保障。

  【强化管理闭环，积极ESG管理推进可持续发展】面对市场不确定性和监管政策的密集出台，大发积极从内部出发，持续优化大运营管控体系，强化管理闭环，持续提升运营效率，保障经营业绩目标。同时积极践行社会企业责任，从企业管治、产品质量管理、绿色项目建设、以至公益慈善等多个维度贯彻“建设城市美好生活，提高人居品质”的责任与使命，推进企业可持续发展。

  01

  销售

  上半年业绩同比增长130.3%

  今年有望超额完成目标

  2021年上半年，大发继续保持强劲增势，合同销售额达到258.1亿元，合同销售面积达到159.0万平方米，分别同比增长130.3%、98.6%；合同销售均价为16229元/平方米。此前，大发在2020年度业绩发布会上提出全年销售目标为360亿元，按此计算，上半年目标完成率已经达到71.7%，在行业领先。总的来说，大发继续保持了高速增长态势，展现出良好的成长力。

  大发突出的业绩表现主要得益于长三角以及成渝都市圈两大优质市场贡献，尤其是长三角地区作为核心布局区域，上半年贡献销售额212.2亿元，占到总销售额82.2%，其中温州销售额最高，达到50亿元，南京、无锡、常州也均突破20亿元。此外，中西部地区贡献20.3亿元，占比15.6%，销售业绩集中在成都、重庆两大城市。

      由于目前监管政策密集出台，大发对市场继续保持谨慎态度，下半年计划推货335亿，长三角与成渝都市圈分别占比81%、16%，去化率只需达到3成即可完成全年目标，压力并不大。截至7月底大发目标完成率已经达八成，后期继续保持去化节奏，全年将大概率超额完成目标。

  02

  投资

  深耕长三角和成渝都市圈

  未来将进一步提升权益比例

  上半年，大发在1+1+X（即深耕长三角地区核心区域、辐射成渝都市圈、并持续关注其他具有高发展潜力的重点城市）布局战略下，积极寻找投资机会，共计获取7块地，新增建面114万平方米，分布在温州、丽水、芜湖、重庆、成都，未来销售预期看好。此外，为控制拿地成本和市场风险，大发已经全面开启合作模式，新增投资均为合作项目，平均权益为45%，其中有6块并表。未来大发将会合理控制权益规模，逐步增强操盘和并表比例，保证增长质量。

  由于上半年投销相当，土储规模基本保持平稳。截至2021年6月30日，土地储备总建筑面积约672万平方米，与2020年末基本持平，分布在31座城市，平均地价约为5942元╱平方米，而2020年末为4960元/平方米，随着土地成本压力走高，未来企业保持盈利水平或面临一定挑战。

  03

  盈利

  收入盈利表现向好

  净利润同比大幅提升154.0%

  在销售规模扩张的同时，大发的项目交付进度也同步跟进，上半年累计营收52.46亿元，较2020年同期增加约51.1%。期内，实现毛利10.55亿元，同比增加约51.0%，毛利率与去年同期持平，维持在20.1%；由于销售物业交付增加以及合营联营公司扭亏为盈，净利润同比大幅提升154.0%，为4.44亿元，净利率达到8.5%，相较2020年同期上升约3.5个百分点。

  整体来说，大发的收入、盈利向好，大运营管控体系成效显现。叠加仍有430亿元已售未结项目资源，在一定程度保证了大发收入、利润稳定增长。

  04

  偿债

  融资成本有所降低

  坚持绿档经营

  上市以来，大发高成长性和稳健经营越来越受到资本市场的认可。上半年，成功发行两笔美元优先票据，共计2.8亿美元。并于8月首获境外银行贷款，获恒生银行批出3000万美元定期贷款，融资渠道进一步拓宽。此外，大发平均融资成本也持续下降至8.7%，2020年上半年为9.5%。

  从负债情况来看，截至2020年6月30日，大发总有息负债122.90亿元，较2020年末减少约2.8%，其中一年内到期债务47.79亿元。从“三条红线”管控指标来看，大发报告期末持有现金（包括受限制现金及已质押存款）67.18亿元，现金短债比为1.4倍，流动性良好；净负债率由2020年末61.2%进一步下降至56.4%，扣除预收款项后的资产负债比率为69.0%，也低于70%。整体来看，大发三条线全部达标，继续保持绿档经营，财务安全性较高，也为应对市场不确定性和政策监管提供保障。

  05

  战略

  强化管理闭环

  积极ESG管理推进可持续发展

  行业环境的变化，越来越考验企业的管理能力。面对市场不确定性和监管政策的密集出台，大发积极从内部出发，持续优化大运营管控体系，进一步坚持“有贡献、有利润”的现金流，坚持“高效率、高品质”的原则，以“稳健经营”为核心，落实“四个一体化”策略（即投销融一体化；回融支一体化；设计工程客服物业一体化；提价值、降成本、控费效一体化），强化管理闭环，持续提升运营效率，保障经营业绩目标。

  此外，大发一直积极践行社会企业责任，从企业管治、产品质量管理、绿色项目建设、以至公益慈善等多个维度贯彻“建设城市美好生活，提高人居品质”的责任与使命。6月18日，大发成立环境、社会及管治委员会（ESG委员会），以协助董事会检讨及监察本集团的环境、社会及管治政策及常规。并于7月8日宣布设立绿色融资框架，透过发行绿色债券、筹集绿色贷款和其他形式的融资，用于资助或再融资符合标准的绿色项目，包括绿色建筑、可再生能源、清洁运输交通及气候变化适应。

  从项目落地情况来看，大发所有项目100%满足绿色节能标准，截至目前共有13个项目获得二星级绿色建筑设计标识证书或设计批覆，其中有10个项目建筑节能率65%，3个项目达到75%。

  行业大背景下，在地产开发从粗放建设导向长期可持续的健康发展的过程中，ESG发展理念重要性和必要性越来越凸显，是企业硬实力与软实力的综合表现，大发的战略动作可以说是顺应了趋势发展，将利好于企业可持续发展。