[克而瑞]富力地产：投拓刹车，三道红线仍处红档

  核心观点

  【实现全口径销售650.8亿，完成目标的43.4%】2021年上半年富力地产实现全口径销售金额650.8亿元，同比上升18%，低于TOP50平均36%的业绩增长率；全口径销售面积485.2万平方米，协议销售面积同比增长6%。富力地产上半年完成全年1500亿销售目标1500元的43.4%，低于行业平均的49%业绩完成率。

  【拿地销售比仅0.04，新增土储主要来自城市更新】2021年上半年富力地产新增权益土地储备建筑面积仅为55.5万平方米，同比下降77%，权益土地金额19.5亿元，同比下降68%，拿地销售比为0.04，富力目前主要以降杠杆为抓手，土储投资基本停滞，城市更新是富力土储重要补充方式，上半年城市更新项目拿地金额占比达到88%。

  【土储充足，平均楼板价2700元/平米】截至2021年上半年末，富力地产总土储建面为5552万平方米，根据权益比例91%计算权益土地总建面为5052万平方米，较年初下降2.8%。富力2021年上半年总土储楼板价约2700元/平方米，整体的拿地楼板价依然维持在较低水平。从消化周期看，目前的土地储备较为充足，按照当前销售规模来看可维持在3-4年左右，满足企业未来的正常开发需求。

  【毛利率下降至21.7%，需提升盈利及运营水平】富力地产2021年上半年营业收入394.93亿元，同比增长17.6%；地产主业的营业额359.46亿元，同比上升16.6%。毛利率为21.7%，较去年同期29.6%下降了7.9个百分点，低于行业平均水平。富力上半年存货周转率0.27，较2020年低0.02；已竣工存货占存货总量的24%，较2020年低8个百分点。项目去化有一定成效，但是运营能力仍需进一步提高。酒店营收25亿元，91家酒店的单家酒店平均营业收入为0.27亿元，但仍无盈利，净亏损5.4亿元。

  【债务压力较大，三道红线仍处红档】截至2021上半年，富力地产持有现金288亿元，同比下降20%。现金短债比0.55，较上年同期上升0.07，长短债比1.76。净负债率为123.5%，较2020年下降了6.7个百分点；剔除预收账款后的资产负债率在74.9%，较2020年下降1.8个百分点，杠杆有所优化但仍踩三条红线，此外融资成本进一步上升至7.7%。

  01

  销售

  实现全口径销售650.8亿

  完成目标的43.4%

  上半年富力全口径销售金额同比增长18%，低于TOP50平均水平。2021年上半年富力地产实现全口径销售金额650.8亿元，同比上升18%，低于TOP50平均36%的业绩增长率；全口径销售面积485.2万平方米，协议销售面积同比增长6%。销售均价13400元/平方米，同比增长11.9%，主要由于一线及二线城市销售占比较高，当中销售比例较高的一线及二线城市包括广州、海南、西安及北京。因2021年之前富力地产销售公告使用权益数据，为了一致性及可比性，根据CRIC 2021年上半年销售排行榜，富力地产上半年权益销售金额555.8亿元，权益销售金额同比8.9%，增长乏力。按照富力制定的1500亿元的销售目标，目前其只完成了销售目标43.4%，低于行业平均的49%业绩完成率，业绩压力较大。

  02

  投资

  拿地销售比仅0.04

  新增土储主要来自城市更新

  控负债拿地降速，上半年新增拿地金额仅19.5亿元。2021年上半年，富力地产新增权益土地储备建筑面积仅为55.5万平方米，同比下降77%，权益土地金额19.5亿元，同比下降68%；新增土储权益楼板价3500元/平方米，较2020年全年上升13%，主要是富力已经将土储重心转移至一二线城市。富力目前主要以降杠杆为抓手，土储增长并非其关注重点，拿地几乎停滞，2021年上半年拿地销售比仅0.04，较2020年的0.09进一步下降。

  城市更新是富力土储重要补充方式。富力地产上半年仅在3个城市新获4个项目，其中新获项目中有3个项目为城市更新项目，占新增拿地权益金额的88.2%。

  整体来看，富力2021年上半年城市更新转化67万平方米可售建筑面积，富力未来还有58个项目，共有可售建面约3700万平方米，近期可转化超过800万平方米可售建面。

  03

  土储

  土储充足

  平均楼板价2700元/平米

  截至上半年末总土储建面5552万平方米，土地储备充足。截至2021年上半年底，富力地产总土储建面为5552万平方米，根据权益比例91%计算权益土地总建面为5052万平方米，较年初下降2.8%。富力2021年上半年总土储楼板价约2700元/平方米，整体的拿地楼板价依然维持在较低水平，按照2021年销售均价13400元/平方米，即使适当让利销售仍有一定的盈利空间。虽然富力降低投拓速度，但是其目前的土地储备较为充足，按照当前销售规模来看，消化周期维持在3-4年左右，可以满足企业未来的正常开发需求。

  04

  盈利

  毛利率下降至21.7%

  需提升盈利及运营水平

  期内毛利率较同比下降7.9个百分点。富力地产2021年上半年营业收入394.93亿元，同比增长17.6%；地产主业的营业额359.46亿元，同比上升16.6%。毛利率为21.7%，较去年同期29.6%下降了7.9个百分点，低于行业平均水平。毛利率下降主要是由于期内富力为了稳现金流去库存，今年上半年结转项目中有64%为位于低能级或处于尾盘的项目，这类项目平均毛利率仅为20%。净利率为10.6%，归母净利率10.5%，和2019年同期基本持平。

  已竣工存货占比略降，仍需提高运营能力。从存货周转率来看，富力上半年存货周转率0.27，较2020年低0.02；已竣工存货占存货总量的24%，较2020年低8个百分点。富力积极去库存，项目去化有一定成效，但是运营能力仍需进一步提高。

  酒店营收25亿元，但仍无盈利，净亏损5.4亿元。截至2021年上半年末，富力地产在运营中的酒店达91家，总建面达399.2万平方米，布局71个城市共拥有27409间客房。整体来看，富力酒店2021年上半年的营业收入总额为25.0亿元，较去年同期上升79%，去年上半年由于受新冠疫情一下降幅较大，今年富力酒店业虽然相对恢复，但是较19年上半年同期营业额仍有25%降幅。91家酒店的单家酒店平均营业收入为0.27亿元，酒店运营业务净亏损5.4亿元，处于亏损状态。

  05

  负债

  债务压力较大

  三道红线仍处红档

  短期偿债压力大，债务结构仍需调整。截至2021年上半年，富力地产持有现金288.0亿元，同比下降20%。现金短债比0.55，较上年同期上升0.07，短债压力较大。长短债比1.76，同比上升0.25。短期内偿债压力较大，仍需继续调整债务结构，富力目前有意出售项目及投资物业等补充现金，尽力降低违约风险等情况。

  融资成本上升至7.7%。在融资环境收紧，企业发债成本普遍上涨的情况下，富力地产2021年上半年的平均融资成本较2020年上升0.8个百分点至7.7%，融资成本进一步上升。

  净负债率下降至123.5%。富力地产2021年净负债率为123.5%，较2020年下降了6.7个百分点；剔除预收账款后的资产负债率在74.9%，较2020年下降1.8个百分点。富力2021年中期业绩会提及仍计划出售部分资产来降低其负债水平，集团已经将重点放在加强管理资产负债表和改善长期债务弹性，从2020年已经有一定的改善，但其处于红档水平未能改变，仍有较大的债务压力。