[克而瑞]德信中国：三道红线维持黄档，积极纳储

  核心观点

  【业绩同比增长67.4%，销售回款率达85%】上半年德信中国实现全口径销售金额430亿元，同比增长67.4%，大幅领先百强房企平均40%的销售业绩增速。上半年企业通过线上+线下相融的数字化营销模式，实现了79亿的线上转化成交。完成全年目标59%，预期实现全年800亿销售目标压力不大。公司销售回款率达85%。

  【积极纳储均衡布局，权益比例持续回升】上半年新增土储总价270.9亿元，建面492.7万平方米。全口径金额拿地销售比0.63，超出百强房企平均的0.29一倍还多。新增土储权益比例提升至49.6%，但拿地权益占比仍然较低，新增项目中仅1个为全资。以金额口径计算，上半年新增土储中68%位于长三角区域，珠三角和中西部两区域投资均有提升。二线仍是布局的核心，拿地金额占比达55%，三四线拿地则均位于长三角和珠三角。

  【土储充足，满足企业2-3年发展所需】截至2021年中，德信地产总土地储备为1992.7万平方米，可满足2-3年的发展需要。以建筑面积口径计，二线城市与三四线城市占比接近，长三角区域占比达76%，杭州作为德信大本营，单城占比达到了27.4%。

  【营收持续增长，盈利水平下滑】上半年德信实现营业收入130.7亿元，同比增长68.5%，其中物业开发收入129.9亿元，同比增长约67.1%，代建业务上半年实现收入3.11亿元，同比增长160.4%。但企业盈利能力持续下滑，归母利润率不足5%。实现毛利润28.5亿元，整体毛利率21.8%，同比下滑4.9个百分点。净利润13.8亿元，净利率10.5%，同比大幅下滑6.8个百分点。归母净利润6.3亿元，归母净利率仅4.8%。整体而言，并表的项目的低权益比例也使得企业的归母净利率指标受到影响。

  【三道红线维持黄档，融资成本得到优化】截至2021年中，德信现金短债比1.37，长短债比1.49。企业使用商票规模很小，仅有1.23亿元，即便纳入监管，对企业负债指标影响也比比较小。净负债率为72.4%，相较2020年底下降2.6个百分点，满足三道红线监管需求。融资成本方面取得明显优化但仍然偏高，截止至2021年中平均借贷成本为8.1%。剔除预售账款后资产负债率为73.6%，“三条红线”处于黄档水平。

  01

  销售

  业绩同比增长67.4%

  销售回款率达85%

  销售业绩增速达67.4%，目标率完成59%。2021年上半年德信中国实现全口径销售金额430亿元，同比增长67.4%，领先百强房企平均40%的销售业绩增速。销售面积204.1万平方米，同比增长68.0%。优异的销售成绩离不开企业积极的营销举措，上半年企业通过线上+线下相融的数字化营销模式，实现了79亿的线上转化成交，“知己生活节”已连续举办两届，成为企业核心营销活动之一。相对全年800亿元的销售目标而言，截止至6月企业已完成59%，预期目标完成压力不大。 

  回款方面，德信通过设立回款专项小组，由城市公司总经理牵头每周定期举行回款专项会议，结合绩效考核机制保证资金快速回笼，上半年公司销售回款率达85%。

  02

  投资

  积极纳储均衡布局

  权益比例持续回升

  全口径金额拿地销售比0.63，权益比例持续回升。2021年上半年，德信中国仍然保持着积极的拿地力度，上半年共斩获了27宗土地，新增土储投资总额270.9亿元，新增土储建面492.7万平方米。全口径金额拿地销售比0.63，超出百强房企平均的0.29一倍还多。权益方面，上半年德信新增土储权益比例提升至49.6%，已经连续三年回升，但是拿地权益占比仍然较低，新增项目中仅1个为全资。一直以来，德信的合作项目占比较高，虽然这种模式能够帮助企业快速实现规模增长，但势必会影响归母利润，未来企业仍需持续关注权益比例的提升。

  外拓加强，珠三角和中西部投资力度均有提升。德信始终坚持立足浙江，深耕长三角，聚焦四大都市圈的布局策略。以金额口径计算，上半年新增土储中68%位于长三角区域，仍居首位。不过相较2020年而言，企业外拓力度加强，珠三角和中西部两区域投资均有提升，其中珠三角区域重点布局了漳州、广州、佛山三城，占比大幅提升14个百分点至17%。城市能级方面，二线仍是德信布局的重点核心，拿地金额占比达55%，较2020年略有下降，三四线城市拿地金额上升至41%，但均位于长三角和珠三角。

  03

  土储

  土储充足

  满足企业2-3年发展所需

  土地储备充足，杭州土储占比近三成。截至2021年中，德信地产总土地储备为1992.7万平方米，较2020年底提升22.6%。按照企业目前的开发销售以及增长节奏，可以满足2-3年的发展需要。以建筑面积口径计算，城市能级方面，二线城市与三四线城市占比接近，区域分布上，长三角区域占比高达76%，杭州作为德信大本营，单城占比达到了27.4%，温州仅次于杭州，占比达到了11.9%。

  04

  营利

  营收持续增长

  盈利水平下滑

  结转加快，整体营收上涨68.5%，代建业务收入增长1.6倍。2021年上半年德信实现营业收入130.7亿元，同比增长68.5%，其中物业开发收入129.9亿元，同比增长约67.1%，占集团总收入的97.0%。代建业务上半年实现收入3.11亿元，同比增长160.4%，期内成功拓展2个新项目。物业投资收入0.72亿元，呈现稳步上升态势。

  盈利水平下滑，归母利润率不足5%。2021年上半年德信中国实现毛利润28.5亿元，同比上升37.7%，整体毛利率21.8%，同比下滑4.9个百分点。期内净利润13.8亿元，净利率10.5%，相较2020年同期下滑6.8个百分点。整体归母净利润6.3亿元，归母净利率仅4.8%。整体而言，德信结转收入并表比例由2020年上半年的44%增长至64%，但是并表的项目的低权益比例也使得企业的归母净利率受到影响。

  05

  负债

  三道红线维持黄档

  融资成本得到优化

  现金短债比1.37，商票总额仅1.23亿元。截至2021年中，德信中国持有现金178.4亿元，现金短债比1.37，现金可覆盖短债，短期内无偿债风险。长短债比1.49，较期初有所下降。针对商票问题，管理层在业绩会回应，企业使用商票规模很小，仅有1.23亿元，即便纳入监管，对企业负债指标影响也比比较小。美元债方面公司共发行了8.5亿元美元债，8月成功归还2.58亿美元之后，目前余额为5.5亿，且尚有2.5亿美元发行额度，未来会结合市场情况作出决策。

  剔预资产负债率超出监管要求，融资成本优化至8.1%，但仍然偏高。根据企业公告数据，截至2021年中期，德信的净负债率为72.4%，相较2020年底下降2.6个百分点，满足三道红线监管需求。融资成本方面取得明显优化但仍然偏高，截止至2021年中平均借贷成本为8.1%。剔除预售账款后资产负债率为73.6%，超出监管规则不得高于70%的要求，“三条红线”处于黄档水平。