[克而瑞]华润置地：完成全年销售目标的52.3%，投资力度加码

  核心观点

  【完成全年销售目标的52.3%，一二线城市销售贡献提升】2021年上半年，华润置地实现合同销售金额1648亿元，同比增长48.7%，全年销售目标的52.3%；销售面积963万平方米，同比增长52.4%。销售结构方面，华南大区依然是华润置地的销售贡献主力军，销售金额和面积占比分别达29.4%和20.7%；其中深圳大区贡献突出，实现销售金额255.8亿元，占整体业绩的15.5%。分城市来看，上半年一二线城市销售占比提升2个百分点至86%。其中，深圳、北京签约额突破百亿。

  【拿地渠道多元化，总土储增至7098万平方米】2021年上半年，华润置地以总价915.2亿元新增土储33块，新增建筑面积838万平方米，纳储金额及建面分别较上年同期增长55.4%和69.3%。值得注意的是，上半年华润置地发挥集团多元产业优势，多元化拿地渠道，城市更新、TOD项目、集团协同项目、混改及收并购项目全面跟进，多元化拿地货值占比40%。截至2021年6月末，华润置地持有总土地储备建筑面积达7098万平方米。从土储结构来看，华润置地的土地储备全国化分布更趋均衡。

  【盈利水平略有下降，债务结构稳健】2021年上半年，华润置地实现营业收入737.4亿元，同比增长63.8%。其中开发物业结转收入609.3亿元，较上年同期增长69.4%。上半年实现毛利润231.1亿元，净利润155.9亿元，分别同比增长53.1%和19.3%。上半年综合结算毛利率31.3%，较上年同期下降2.2个百分点；净利率及归母净利率分别同比下降7.9和7.5个百分点至21.1%和17.8%，但整体仍处于较高水平。

  资本运营方面，截至上半年末，华润置地持有现金948.5亿元，较期初增长6%；净负债率28.5%，维持在行业内较低水平；剔除预收账款后的资产负债率60.9%，现金短债比2.27。同时，债务结构持续稳健，长短债务比3.08；此外，在行业融资环境收紧的大背景下，华润置地持续拓宽融资渠道，融资成本较2020年底进一步下降0.2个百分点至3.88%，处于行业低位。

  【“1+3”业务模式深化，购物中心护城河拓宽】2021年上半年，华润置地的围绕地产主业，构建经营性不动产业务、轻资产管理业务及上生态圈要素型业务的“3+1”一体化业务模式持续推进并深化。经营性不动产业务依然是地产主业之外的重点发展领域，上半年实现营业收入82.8亿元，同比增长63.4%。其中，购物中心护城河持续拓宽，运营效率和回报水平大幅提升，上半年租金收入达65.3亿元，同比增长65%；出租率提高1.3个百分点至96%；月均坪效提升28%至2620元。

  01

  销售

  销售金额同比增长48.7%

  一二线城市销售占比86%

  2021年上半年，华润置地实现合同销售金额1648亿元，同比增长48.7%；销售面积963万平方米，同比增长52.4%。其中，权益销售金额1082亿元，同比增长50%，权益比例提升1个百分点至66%。疫情之后华润置地迅速调整恢复，增速呈现近年来新高水平；同时，根据克而瑞全口径销售金额排行榜，截至上半年华润置地排名第八，较去年全年提升一位。

  值得注意的是，上半年在在“集中供地”和“三道红线”政策背景下，华润置地落实“降本、提质、增效”，完成半年度业绩目标，并完成全年销售目标的52.3%。同时，2021年下半年华润置地拥有可售货源3540亿元，其中新推可售货源占比40%，三四季度推货铺排均匀，为全年业绩的实现提供有力支撑。

  从销售结构来看，上半年华北大区对华润置地的销售贡献度提升，销售金额和面积占比分别较期初增长3.2和3.0个百分点至22.7%和24.7%。而华南大区依然是华润置地的销售贡献主力军，销售金额和面积占比分别达29.4%和20.7%；其中深圳大区贡献突出，实现销售金额255.8亿元，占整体业绩的15.5%。分城市来看，上半年一二线城市销售占比提升2个百分点至86%。其中，深圳、北京签约额突破百亿。

  02投资

  新增拿地金额同比增长55.4%

  全国化布局更趋均衡

  2021年上半年，华润置地以总价915.2亿元新增土储33块，新增建筑面积838万平方米；权益地价743亿元，权益比率81.2%，较上年去年进一步提升；权益货值1467亿元。作为“三道红线”政策下的绿档房企，华润置地上半年投资加码，纳储金额及建面分别较上年同期增长55.4%和69.3%。在此背景下，拿地销售比提升至56%，需适当注意监管限制。

  值得注意的是，上半年华润置地发挥集团多元产业优势，多元化拿地渠道，城市更新、TOD项目、集团协同项目、混改及收并购项目全面跟进，多元化拿地货值占比40%，在“集中供地”政策背景下成为企业纳储渠道的有力补充。此外拿地结构方面，一二线城市拿地建面占比达81%，住宅权益货值占比85%，保证了土储的优质性。

  截至2021年6月末，华润置地持有总土地储备建筑面积达7098万平方米，其中开发物业土地储备5988万平方米，投资物业土地储备1110万平方米，分别占比84.4%和15.6%。土地消化周期3.7年，较期初有所下降，但依然足以支撑未来3年的发展需求。

  从土储结构来看，截至2021年上半年，华润置地的土地储备全国化分布更趋均衡。其中占比最高的为华东大区，达18.2%；其次为华北大区、华中大区、华西大区及华东大区，占比在15%-16%左右。城市能级分布方面，开发物业土储中一二线城市土储面积占比达68%，投资物业土储中一二线城市面积占比达79%，整体土储结构较优。

       03盈利

  营收同比增长63.8%

  盈利水平下降

  2021年上半年，华润置地实现营业收入737.4亿元，同比增长63.8%。其中开发物业结转收入609.3亿元，较上年同期增长69.4%。值得注意的是，截至上半年末华润置地已锁定已签未结转物业开发营业额2369.5亿元，其中1162.9亿元将于2021年下半年结算，为全年业绩实现打下坚实基础。

  同时，上半年华润置地盈利水平虽有下降，但整体仍处于较高水平。实现毛利润231.1亿元，净利润155.9亿元，分别同比增长53.1%和19.3%。利润率方面，上半年综合结算毛利率31.3%，较上年同期下降2.2个百分点，主要由于政策调控下土地成本有所上升，致使开发销售业务毛利率同比下降4个百分点至27.1%，但整体仍处于较高水平。净利率及归母净利率分别同比下降7.9和7.5个百分点至21.1%和17.8%。

      04偿债

  债务结构稳健

  融资成本进一步降至3.88%

  资本运营方面，截至2021年上半年末，华润置地持有现金948.5亿元，较期初增长6%；净负债率28.5%，维持在行业内较低水平，较期初下降0.96个百分点；剔除预收账款后的资产负债率60.9%，现金短债比2.27，稳居“三道红线”内安全位置，杠杆利用空间充裕。

  同时，债务结构持续稳健，有息负债总额中仅22%将于一年内到期，长短债务比3.08；平均债务年期维持4.8年，到期结构分布合理。此外，在行业融资环境收紧的大背景下，华润置地持续拓宽融资渠道，融资成本较2020年底进一步下降0.2个百分点至3.88%，处于行业低位。

  05战略

  “3+1”业务模式持续推进

  多元业务全面开花

  2021年上半年，华润置地的围绕地产主业，构建经营性不动产业务、轻资产管理业务及上生态圈要素型业务的“3+1”一体化业务模式持续推进并深化。

  经营性不动产业务依然是地产主业之外的重点发展领域，上半年实现营业收入82.8亿元，同比增长63.4%。其中，购物中心护城河持续拓宽，运营效率和回报水平大幅提升，上半年租金收入达65.3亿元，同比增长65%；出租率提高1.3个百分点至96%；月均坪效提升28%至2620元。写字楼租金收入9.4亿元，同比增长30%；出租率同比提高2个百分点至75.7%。酒店业务在疫情之后逐步恢复，毛利率回升至7.1%，出租率上升至50%。

  轻资产管理业务方面，万象生活上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长28.1%。截至上半年，华润万象生活管理规模进一步扩大，管理范围覆盖88个城市，在管面积1.36亿平方米。

  此外，生态圈要素型业务协同主业获取资源，上半年实现营业额63.6亿元，其中城市建设与运营业务收入占比94.8%。