[克而瑞]旭辉集团：目标年内进入绿档

  核心观点

  【上半年完成全年目标51%，将减少进入新城市加强深耕力度】上半年旭辉集团累计合同销售金额为人民币1361.5亿元，同比增加了68.65%，完成了全年2650亿销售目标的51.4。下半年总可售货值2600亿元，只要达到49.5%的去化率就能完成全年目标，企业完成全年目标的难度应该不大。旭辉提出要提高单城和单项目产能，提高组织效能，减少进入新城市，未来企业在全国的扩张可能会有所放缓，城市深耕力度将加强。

  【下半年将增加多元化拿地，总土储权益比例继续提高】上半年旭辉共新增43个新项目，新增土储总建面为772.48万平方米，同比增加了65.8%；总价为539.38亿元，同比增加了49.7%，新增土储总货值约为1279亿元。上半年旭辉的多元化拿地占比相比于2020年全年的51%大幅降至27%，下半年将增加多元化拿地的比例，全年多元化拿地占比至少达到40%。新增土储建面的权益比例为57.4%，截至2021年中期企业总土储的权益比例相较于年初继续提升至55.3%。截至2021年中期，旭辉共有土地储备5840万平方米，若是算上尚未确权的土地则达到了6857万平方米，较为充足。

  【毛利率降至20.7%，企业盈利能力仍需加强】上半年旭辉实现营业收入363.73亿元，同比增加了57.99%；毛利率为20.69%，同比降低了4.94个百分点。由于旭辉已售未结转金额约在1500亿元左右,其毛利率约为20%，因此企业未来的毛利率应该也会保持在这一水平。而在净利率方面，旭辉上半年的净利率为14.75%，同比下降了5.83个百分点；归母净利率为9.9%，同比下降了4.73个百分点，企业的盈利能力仍需加强。

  【年内目标进入绿档，融资能力继续优化】截至2021年中期旭辉的净负债率较期初降低了3.6个百分点至60.44%，保持在行业相对较低的水平。现金短债比为2.68，长短期债务比为4.66，平均债务账期为4.6年，企业的负债结构相当安全，短期的偿债压力不大。但是旭辉剔除预收账款的资产负债率为72.14%，略微超过70%的红线要求，企业目标在今年继续改善争取进入绿档。截至2021年中期旭辉所有债务的加权平均融资成本相较于年初略微下降了0.3个百分点到了5.1%，其中上半年新增融资的平均成本仅为4.3%，企业的融资能力继续有所优化。

  【物管规模稳定发展，大力支持商业地产发展】旭辉在多元化方面主要涉及物业管理、商业地产、长租公寓、装配式建筑、健康医疗、教育地产等8个领域。截至2021年中期旭辉永升服务的签约管理面积达到了2.2亿平方米，在管面积超过1.3亿平方米，已经布局了114个城市。在商业地产方面，截至2021年中期合计储备了商业综合体项目31个，其中有9个在营，上半年的出租率达到了94.3%，未来每年集团都会投入拿地金额的10%支持商业项目的发展，预计在未来三年实现商业租金50%的年复合增长率。

  01

  销售

  上半年完成全年目标51%

  将减少进入新城市加强深耕力度

  上半年旭辉集团累计合同销售金额为人民币1361.5亿元，同比增加了68.65%，完成了全年2650亿销售目标的51.4%；合约销售面积为797.33万平米，同比增加了62.86%，累计销售均价为17076元/平方米；企业的销售回款率超过了90%，比2020年全年的92%略有降低，但仍然保持在较高水平。

  旭辉上半年销售规模的增长幅度较大主要是因为2020年上半年受疫情影响导致销售基数较低，下半年总可售货值2600亿元，包括即将新推出的53个项目，货值约1700亿元。因此旭辉下半年只要达到49.5%的去化率就能完成全年目标，难度应该不大。

  上半年旭辉销售的区域分布与2020年全年相比变化不大，长三角、中西部、环渤海以及珠三角区域的贡献分别为44.7%、26%、16.2% 及13.1%，2020年则分别为43.8%、22.2%、22.9%以及11.1%。同时企业销售的能级分布变化也不大，在三四线城市的销售额占比仅从2020年的27.3%略微增长至上半年的28.9%，整体来看旭辉的布局战略长期保持一致和稳健。

  具体到单城市来看，上半年对产生旭辉销售贡献的城市数量约为70个，单城市产能为19亿元，同比提高了29.3%。由于去年上半年的疫情影响了各城市的销售，销售额超过50亿元的城市仅有杭州和温州两个，而今年上半年超过50亿的城市数量则达到了10个，其中北京作为销售额最高的城市达到了92.1亿元。从历年的数据来看，旭辉的单城市产能都不是很高，这也一定程度上和企业在过去几年积极在全国扩张进入新城市有关。而本次业绩会上旭辉提出要提高单城和单项目产能，提高组织效能，减少进入新城市，未来企业在全国的扩张可能会有所放缓，城市深耕力度将得到加强。

  02

  投资

  下半年将增加多元化拿地

  总土储权益比例继续提高

  上半年旭辉共新增43个新项目，新增土储总建面为772.48万平方米，同比增加了65.8%；总价为539.38亿元，同比增加了49.7%，新增土储总货值约为1279亿元。上半年旭辉的拿地销售比为0.396，企业仍然保持了较为积极的拿地态势，但控制在40%的红线要求以下。

  上半年旭辉的多元化拿地占比相比于2020年全年的51%大幅降至27%，企业从2019年开始加大多元化拿地的比例以降低拿地成本和风险，并提出了多元化拿地和公开市场拿地占比50%-50%的投资指引。因此下半年可能会增加多元化拿地的比例，全年多元化拿地占比至少达到40%。

  上半年旭辉的新增土储区域结构变化较大，长三角地区的新增土储建面占比相较于2020年大幅提高了16个百分点，同时环渤海的占比提高了15个百分点，而中西部的占比则大幅降低了25个百分点。旭辉在上半年显著增加了在大本营长三角地区的拿地，并且加大了环渤海区域的布局力度，一边巩固大本营一边继续推进全国化布局，从而让企业在保持稳定增长的同时分散市场风险。

  旭辉上半年新增土储建面的权益比例为57.4%，相比于2020年的66.8%有所降低，但仍然高于企业总土储的权益比例。截至2021年中期，旭辉总土储的权益比例相较于年初继续提升至55.3%，整体来看自从2018年以来旭辉的总土储权益比例一直稳步提升，项目权益比例的提升有助于增加归母利润，也将为集团的长期稳定发展提供保障。旭辉计划在今年达成三条红线指标后，明年开始逐渐提升权益比例，目标在2024年左右达成“双70”的目标，即70%的销售权益比和70%的并表比例。

  截至2021年中期，旭辉共有土地储备5840万平方米，若是算上尚未确权的土地则达到了6857万平方米。从旭辉最近几年的增长来看，企业目前的货值储备可以满足超过3年的开发，较为充足。

      03盈利

  毛利率降至20.7%

  企业盈利能力仍需加强

  上半年旭辉实现营业收入363.73亿元，同比增加了57.99%；毛利率为20.69%，同比降低了4.94个百分点。由于旭辉已售未结转金额约在1500亿元左右,其毛利率约为20%，因此企业未来的毛利率应该也会保持在这一水平。

  而在净利率方面，旭辉上半年的净利率为14.75%，同比下降了5.83个百分点；归母净利率为9.9%，同比下降了4.73个百分点，企业的净利率水平有所下降，处于较为一般的水平，企业的盈利能力仍需加强。值得注意的是，上半年旭辉归母净利润对净利润的占比为67.2%，相比于去年同期下降了4个百分点，延续了从2016年以来的逐年下降的态势。这可能是因为旭辉近几年结算的项目中合作项目较多，权益比例较低从而导致归母净利润的减少，未来随着旭辉逐渐提高销售的权益比例可能会有所改善。

  04

  偿债

  年内目标进入绿档

  融资能力继续优化

  截至2021年中期旭辉的持有现金约为524.06亿元，较于期初略微增加了2.4%；总有息负债为1107.47亿元，较于期初增加5.8%；企业的权益则增加了15.4%至965.28亿元，主要是因为非控股权益增加了29.9%，可能是因为合作项目增加所致。因此企业的净负债率较期初降低了3.6个百分点至60.44%，若是将永续债作为负债计算，则旭辉的净负债率为63.7%，较期初降低了7.58个百分点，企业的净负债率保持在行业相对较低的水平。

  在负债结构方面，截至2021年中期旭辉的现金短债比为2.68，长短期债务比为4.66，平均债务账期为4.6年，企业的负债结构相当安全，短期的偿债压力不大。但是旭辉剔除预收账款的资产负债率为72.14%，略微超过70%的红线要求，因此在三条红线中踩线了一条，企业目标在今年继续改善争取进入绿档。整体来看旭辉的资金链较为稳定，有利于企业未来的发展。需要注意的是旭辉的外币债占比达到了41%，汇率的波动对于企业的影响相对较大，企业可能需要采用一些金融手段对冲汇率风险。

  截至2021年中期旭辉所有债务的加权平均融资成本相较于年初略微下降了0.3个百分点到了5.1%，低于行业平均水平，其中上半年新增融资的平均成本仅为4.3%。期内旭辉发行了一笔7年期的美元优先票据和一笔融资成本低至4.375%的美元优先票据，分别为企业历史上最长期限和最低成本的境外债，此外还获得了企业首笔绿色银团贷款27.98亿港元，融资能力继续有所优化。

  05多元化

  物管规模稳定发展

  大力支持商业地产发展

  旭辉在多元化方面主要涉及物业管理、商业地产、长租公寓、装配式建筑、健康医疗、教育地产等8个领域。在物业管理方面，截至2021年中期旭辉永升服务的签约管理面积达到了2.2亿平方米，在管面积超过1.3亿平方米，已经布局了114个城市，企业在保持规模稳健发展的同时也在客户之间树立了良好的口碑，未来发展值得期待。

  在商业地产方面，自从旭辉在2019年将商业提升为核心战略之后，截至2021年中期，旭辉合计储备了商业综合体项目31个，其中有9个在营，总建面约为278万平米，在营建面63万平米，上半年的出租率达到了94.3%。旭辉商业在上半年新获取4个项目，未来旭辉将会将住宅和商业进行双轮驱动规模化，打造优质IP促进发展，每年集团都会投入拿地金额的10%支持商业项目的发展，预计在未来三年实现商业租金50%的年复合增长率。

  而在长租公寓方面，旭辉瓴寓上半年新增签约2.2万间，门店出租率达到了95%。截至2021年8月旭辉瓴寓已经进入了超过10个城市，房间规模近8万间，未来将坚持轻重结合，把重做轻的战略，深耕租赁大社区项目。