[克而瑞]美的置业：城市深耕助力规模，融资成本仅4.92%

  核心观点

  【规模增长优于TOP30房企，城市深耕效益显现】2021年上半年美的置业实现全口径销售金额825.9亿元，同比增长71.35%，表现远高于TOP30房企平均34%的销售增长率。销售排名进一步提升，2021年上半年全口径累计销售金额排名由2020年的33名上升至26名，进入TOP30行列。2021年销售目标1500亿元，上半年已完成销售目标的55%，高于49%的行业平均水平，以美的置业的情况来看下半年完成目标压力不大。2021年上半年美的置业销售贡献前10的城市合约销售金额占比超过50%，根据CRIC城市排行榜，这10个城市中美的置业入围5城金额榜20强。

  【区域布局更加聚焦，持续城市深耕战略】2021年上半年美的置业新增土储建面440万平方米，新增23个地块仅布局19城，持续城市深耕战略，新增沪苏、浙闽、珠三角土储建面占比65%。总土储方面，土地储备建面达6309万平方米，权益建面4223万平方米，权益占比66.9%。积极扩展城市更新领域，2021年上半年新增城市更新合同土储为1077万平方米。美的置业累计锁定合同土储为1844万平方米。

  【营收可预见度高，归母净利润同比增长】2021年上半年美的置业实现营业收入330.4亿元，同比增长57.8%。已售未结转金额1270亿元，预计一年以内结转的金额在601亿元，超过2020年总营收，收入可预见度高。上半年美的置业归母净利润21.55亿元，同比增长6.5%。毛利率20.7%，净利率9.09%，较去年同期虽有下降，盈利水平逐渐稳定。

  【持续降杠杆，融资成本优势扩大】美的置业持有现金320.6亿元，现金短债比3.03，长短债务比4.39。债务结构进一步改善，具有较好的抗风险能力。报告期内美的置业的加权平均融资成本较2020年年末下降0. 4个百分点至4.9%，融资成本优势进一步提升。净负债率较期初下降21个百分点至58.2%，整体的杠杆水平进一步下降。剔除预收账款后的资产负债率,76.1%，同比下降2.5个百分点，美的置业预计至2022年底，剔除预收款后的资产负债率也可以降为绿档。

  【聚焦地产相关多元业务，培育第二曲线】美的置业的多元化主要是围绕房地产产业链，在立足房地产开发的基本盘的前提下，夯实相关多元化业务。布局地产＋科技价值链，2021年上半年年，产业板块签约合同金额10.85亿元，服务客户超200家，百强房企覆盖率达30%，生态伙伴超300个。商业地产方面截至2021年上半年累计开发运营商业建筑面积超350万平方米，筹开商业项目9个，筹开商业体量42.1万平方米。物业服务打造城市综合运营服务商，截至2021年上半年末，美的置业的物业服务集团累计签约12个产业园项目。

  01

  销售

  规模增长优于TOP30房企

  城市深耕效益显现

  业绩稳步增长，销售同比增幅达71.35%。2021年上半年美的置业实现全口径销售金额825.9亿元，同比增长71.35%，表现远高于TOP30房企平均34%的销售增长率。销售全口径建面686.6万平方米，同比增长56.8%；销售均价12029元/平方米，同比上升9.3%，销售均价的上涨一方面得益于美的置业近年来持续提升城市能级，另一方面则是美的置业打造产品力带来的品牌溢价。

  美的置业上半年销售稳中有升，销售排名进一步提升，2021年上半年全口径累计销售金额排名由2020年的33名上升至26名，进入TOP30行列。上半年美的置业的去化率达到97%，回款率87.5%，保持稳健。2021年销售目标1500亿元，上半年已完成销售目标的55%，高于49%的行业平均水平，以美的置业的情况来看下半年完成目标压力不大。

  沪苏、浙闵和珠三角合约销售贡献达69%。美的置业从2010年走出珠三角，其全国化布局便是从长三角的徐州开始。在经历多年城市深耕及近年来的城市升级战略指导下，长三角区域已经是美的置业销售业绩最重要的来源。按照美的置业的合约销售分布，沪苏区域销售贡献率最高，销售金额占比达到30%。作为大本营的珠三角区域也贡献了较高的销售规模，销售金额贡献17%，浙闽区域占比22%。据统计，2021年上半年沪苏、浙闽及珠三角的合约销售占比高达69%。

  精准投资，深耕城市效益显现。2021年上半年美的置业销售贡献前10的城市合约销售金额贡献超过50%，这十城为其多年深耕的邯郸、徐州、无锡、佛山等地。根据CRIC城市排行榜，这10个城市中美的置业在5城金额榜入围20强。其中在邯郸销售金额排名第1，徐州排名第2，无锡排名第4，佛山排名第7，业绩均跻身当地市场前列。

  02

  投资

  区域布局更加聚焦

  持续城市深耕战略

  持续深耕策略，聚焦高价值区域。2021年上半年美的置业新增土储建面440万平方米，同比下降13.0%。美的置业上半年持审慎投拓态度，增储更加集中，新增23个地块仅分布于19个城市，持续城市深耕战略，新增沪苏、浙闽和珠三角区域的总建筑面积占比65%，较2020年上半年新增提升10%。

  总土储充足，城市更新项目陆续释放。截至2021年上半年，美的置业总土地储备建面达6309万平方米，权益建面4223万平方米，权益占比66.9%。按照企业当前的销售规模来看，美的置业的土地消化周期在4年左右，充足的土储规模为美的置业未来发展提供有力支持。

城市更新稳步转化，21年下半年预计转化126万平方米。积极扩展城市更新领域，2021年上半年新增城市更新合同土储为1077万平方米。美的置业累计锁定合同土储为1844万平方米。待转化合同土储1557万平方米，其中2021年下半年待转化合同土储约126万平方米。值得一提的是，待转化的22个城市更新项目中有17个位于珠三角，为公司提供优质有竞争力的土储资源。

  珠三角、浙闵、沪苏三区域总土储占比为49%。按照美的置业的区域分布来看，目前珠三角、浙闽和沪苏区域总土储建面约3083万平方米，占比达到49%，较2020年上半年提升2%。2021年上半年这三个区域的销售贡献达到69%，意味着其在长三角及大湾区区域深耕战略成效显现，美的置业将继续立足核心城市，巩固城市布局结构。

  03

  盈利

  营收可预见度高

  归母净利润同比增长

  营收稳步增长，未来可预见度高。2021年上半年美的置业实现营业收入330.39亿元，同比增长57.8%。毛利润68.38亿元，同比上升23.8%。净利润30.02亿元，同比上升27.5%，归母净利润21.55亿元，同比上升6.5%。根据美的置业业绩发布会披露，上半年已售未结转金额1270亿元，预计一年以内结转的金额在601亿元，超过2020年全年营收，一定程度上保障2021年的营收持续增长，收入可预见度高。

毛利率20.7%，盈利水平逐渐稳定。美的置业2021年上半年毛利率为20.7%，净利率为9.09%，同比分别下降5.69和2.16个百分点。主要是由于18年至19年拿地项目的结转，此段时间拿地成本较高，目前还在消化这块的库存，导致毛利率下降。

  04

  负债

  持续降杠杆

  融资成本优势扩大

短期无债务压力，债务结构健康。美的置业持有现金320.64亿元，同比增长23.3%。短期有息负债105.88亿元，较2020年同期下降8.0%，长期有息负债465.3亿元，同比上升4.3%。现金短债比3.03，长短债务比4.39。债务结构进一步改善，具有较好的抗风险能力。

  上半年新增借贷成本仅4.74%，整体融资成本降至4.92%。报告期内美的置业的加权平均融资成本较2020年年末再降0.4个百分点至4.92%，融资成本优势进一步提升。美的置业不断扩宽融资渠道，2021年上半年新增有息负债的融资成本为4.74%，在目前强监管融资收紧的情况下，美的置业的低成本融资优势进一步凸显。

持续降杠杆，最早2022年底进入监管认定的“绿档”。净负债率较期初下降21个百分点至58.2%。虽然近年来美的置业规模扩张速度较快，但企业在前进的同时也在优化债务结构，整体的杠杆水平进一步下降。剔除预收账款后的资产负债率为76.1%，同比下降2.5个百分点。美的置业预计最早至2022年底，剔除预收款后的资产负债率也可以降为绿档。

  05

  多元化

  聚焦地产相关多元业务

  培育第二曲线

  美的置业的多元化主要是围绕房地产产业链，在立足房地产开发的基本盘的前提下，夯实相关多元化业务，秉承四大主航道住宅开发、物业服务、商业运营和产业生态协同发展。

  加大投入，地产＋科技价值链布局。智能化加快抢占增量和存量市场，加大软件系统和终端产品战略投资布局；装配式轻重结合扩大市场，加快拓展内装；产业创投打造地产＋科技投资平台赋能相关多元化。2021年上半年年，产业板块签约合同金额10.85亿元，服务客户超200家，百强房企覆盖率达30%，生态伙伴超300个。

  商业开发以综合资产价值运营，助力开拓。于2021年6月30日，集团累计开发运营商业建筑面积超350万平方米，筹开商业项目9个，筹开商业体量42.1万平方米，其中位于高价值区域的佛山美的万达广场、贵阳悦然广场、武汉悦然广场，打造区域新标杆。

物业服务打造城市综合服务商。美的置业拓展公建、康养、文旅会所项目，做深产业园服务优势，截至2021年上半年末，美的置业的物业服务集团累计签约12个产业园项目，联手盈峰环境成立城市管家研究院，聚焦智慧清洁示范性社区的打造及城市空间运营服务。

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