[克而瑞]佳兆业：持续巩固湾区优势，城市更新提供动力

  核心观点

  【完成近半全年目标，线上贡献20%的销售额】2021年上半年，实现权益销售金额638.5亿元，同比增长率高达77.2%，增速高于百强房企40%的增幅。积极拓展数字营销线上平台，这部分销售额贡献达20%。全年目标权益销售额约1300亿元，前六月的目标完成率为49.1%，完成目标压力不大。珠三角销售额占比48%，仍是主力军。

  【稳健补充土储，城市更新贡献超3成】上半年佳兆业新增土储权益建面246.4万平方米，其中城市更新贡献率相比2020年同期增长9个百分点达33%。拿地稳健，权益口径拿地销售比达0.39。广州石溪城市更新项目体量大、投资额高。但是相比周边5万/平方米的商品房售价，广州石溪项目仍存在良好的利润空间。

  【城市更新转化加速，持续提供动力】截止至2021年6月30日，共拥有总土储建面3114万平方米，较期初上升8.3%。若按照当前销售面积和去化增速计算，可以满足2-3年的需求，未来应当保持积极的纳储或城市更新转化力度。上半年转化3个项目约113万方，主要集中在深圳、广州两个城市。未纳入土储的城市更新项目储备累计已达213个，占地面积超约5370万平方米，预计最终可以转化约1.1亿平方米的建筑面积。

  【营收增速超30%，毛利率高于行业平均水平】上半年营收300.7亿元，其中房地产业务收入276.7亿元，均同比上升约34%。此外，多元业务逐步恢复到疫情前水平。毛利润为92.8亿元，同比增长23.1%，整体毛利率约为30.9%，相较于2020年同期下降约3个百分点，但高于行业平均水平。净利率和归母净利率分别为10.2%和10.0%，同比降0.3和2.4个百分点。

  【短期无偿债压力，去杠杆效果显著】截止至2021年6月30日，现金短债比1.91，长短债比3.95，整体综合融资成本8.7%。净负债率为93.4%，相比于2020年底继续下降了2.6个百分点，低于三道红线100%的阈值。若将13.5亿元的永续债作为负债，净负债率为96.6%，也处可控范围。剔除预收款的资产负债率达70%。

  01

  销售

  完成近半全年目标

  线上贡献20%的销售额

  上半年权益金额同比增速约77%。2021年上半年，佳兆业实现权益销售金额638.5亿元，同比增长率高达77.2%，相比2020年同期3.9%的增幅，有了明显提升，亦高于百强房企40%的增速。权益销售面积为380.6万平方米，同比增长79.6%，权益销售均价则同比下降1.3%至16778元/平方米。

  线上销售交易额占比20%，目标完成率49.1%。上半年佳兆业积极拓展数字营销线上平台，1月佳兆业天猫好房直播平台创下单日30.8万观览量，刷新了单日拍券数2220组、对应货值金额约人民币25.6亿元，此外置业佳APP自研平台完成上线。线上平台的完善推动了业绩增长，这部分销售额占总销售的比重达20%。从销售目标来看，佳兆业全年目标权益销售额约1300亿元，前六月的目标完成率为49.1%。按以往房企上下半年4：6的销售比重来看，佳兆业的销售节奏提前，全年完成目标压力不大。

  珠三角仍贡献近五成销售，中西部销售额占比提升9个百分点。2021年上半年，珠三角销售额占比虽相比2020年下降11个百分点至48%，仍是销售主力军。长三角地区销售额占比23%，成为贡献第二的区域。中西部和环渤海地区销售额占比较低，分别为16%和13%。整体来看，从深圳起家的佳兆业，仍然呈现以珠三角为核心的战略布局。

  02

  投资

  稳健补充土储

  城市更新贡献超3成

  上半年新增15幅土地，全口径楼面地价11036元/平方米。根据企业披露，2021年上半年佳兆业共新增15幅土地，新增土储全口径建面313.0万方，拿地金额345.5亿元。

  拿地较为积极，城市更新贡献33%新增土储权益建面。新增土储权益建面246.4万平方米，其中城市更新贡献率相比2020年同期增长9个百分点达33%。此外，按企业公布的新增土储明细算得权益比例约79%，相比2020年的61%升高了18个百分点。整体来看，佳兆业投资稳健，权益口径拿地销售比达0.39。

  持续巩固湾区优势，提升城市能级。从区域分布来看，佳兆业始终坚持深耕大湾区及湾区外延城市的布局策略，2021年上半年珠三角区域新增权益建面占整体比重达63%，与2020年持平，且区域内只在广东省拿地。中西部区域权益面积占比次之，虽相比2020年占比下降13个百分点，仍有18%的比重，主要分布在成都和重庆。长三角和环渤海的纳储力度有所提升，分别达12%和7%。从城市能级来看，继续加大在一线城市的投资力度，新增权益建面在一线城市的占比为31%，相比2020年增长了约8个百分点，主要分布大湾区的广州和深圳。此外，二线和三四线城市的新增土储权益建面占比分别为35%和33%，各能级城市的纳储力度趋于平衡。

  总土储权益67%，未来需保证纳储力度。截止至2021年6月30日，佳兆业共拥有总土储建面3114万平方米，相较期初上升8.3%。土储权益比为67%，与2020年持平，由此权益土储建面约2086万平方米，若按照当前销售面积和去化增速计算，可以满足2-3年的需求，未来应当保持一定的纳储力度。

  城市更新储备超1亿平方米，持续为销售提供动力。截止至2021年6月30日，如果按照佳兆业统计的土储货值计算，其中城市更新转化占比约为47%，相比2020年提升9个百分点。此外，未纳入土储的城市更新项目储备累计已达213个，占地面积超约5370万平方米，预计最终可以转化约1.1亿平方米的建筑面积。经验逐渐丰富，叠加政策利好，近几年城市更新项目的转化加快，2017年以来共转化26个城市更新项目，建面逾500万方，其中2021年上半年转化3个项目总建面可达113万方。在城市更新项目的布局方面，仍以大湾区为主，可售建面占比高达99%，主要集中在深圳、广州两个城市，占比分别为41%和29%，仍在积极寻求异地复制的机会。

  04

  盈利

  营收增速超30%

  利润率同比下滑

  营业收入稳步增长，多元业务逐步恢复。2021年上半年佳兆业实现营业收入300.7亿元，同比增长34.8%，其中房地产业务收入276.7亿元，同比上升约34%。此外，多元业务逐步恢复到疫情前水平，酒店及餐饮业务，戏院、百货店及文化中心业务营收分别同比上升93.8%和171.5%。物管方面，上半年营收为9.8亿元，同比增幅77.2%，表现同样亮眼。

  盈利水平保持稳健，毛利率有所下滑。2021年上半年佳兆业毛利润为92.8亿元，同比增长23.1%，整体毛利率约为30.9%，相较于2020年同期下降约3个百分点，但高于行业平均水平。在平均楼面地价上升的情况下，未来毛利率可能会承压。同时，净利润和归母净利润分别为30.8亿元和30.0亿元，较去年同期上升 30.5%和8.5%。净利率和归母净利率分别为10.2%和10.0%，同比降0.3和2.4个百分点。

  05

  负债

  短期无偿债压力

  去杠杆效果显著

  短期无偿债压力，长短债比3.95。截止至2021年6月30日，佳兆业共持有流动现金477.4亿元，较于期初增长了4%，但短债相比2020 年底上升8.4%至250.2亿元，所以现金短债比由1.99微降至1.91，但现金仍可以覆盖短债，短期内无偿债压力。长短债比方面，2年以上债务987.6亿元，与债务总额占比57%，长短债比3.95。

  融资利率8.7%，净负债率持续下降。截止至2021年6月30日，佳兆业整体综合融资成本8.7%，与期初持平。净负债率为95.0%，相比于2020年底继续下降了2.7个百分点，低于三道红线100%的阈值。若将13.5亿元的永续债作为负债，净负债率为93.4%，也处可控范围。剔除预收款的资产负债率达70%。