沈晓玲、汪维文、张少贤2021-09-02 11:03:47
核心观点
【销售规模稳健增长,长三角贡献近8成业绩】上半年上坤地产实现应占权益销售金额105.36亿元,同比增长29.8%,按照年初业绩会管理层预计的15%的全口径合约销售目标增长率来估算,上半年企业已完成全年销售目标的55%。上半年上坤的销售仍集中在长三角区域,占比达到了78%。其中杭州、芜湖占比较高,分别达到了20.2%和14.6%,中西部和珠三角区域业绩占比与2020年相差不大,珠三角主要依托佛山一城,中西部方面武汉、上饶、商丘三城均贡献了5%左右的销售业绩。
【立足“3+X”布局,拓展土储超半数通过多元化方式获得】上半年上坤共新增24幅土地,新增土储总建面307.8万平方米,超过2020年全年。企业采取多元拿地方式,24宗土地中超半数通过收并购、产业合作、政府平台合作方式获得。上半年权益口径拿地销售比达到0.41,参考百强房企全口径平均的拿地销售比0.29来看,上坤的拿地力度较为领先。投资布局上,上坤始终坚持“3+X”的策略,以总建筑面积口径来看,新增土储中长三角仍占据近半比例,中西部和珠三角占比均有提升,其中中西部占比已经升至38.2%,主要是由于企业上半年企业扩大了在武汉的布局,同时还首进了河南的郑州和信阳。
【可满足2-3年所需,长三角占比接近6成】截止至2021年中,上坤地产共拥有约777.1万平方米的土地储备,其中权益土储建面达到了597.1万平方米,若按照企业21年的销售去化速度推算,可以满足企业2-3年左右去化需求。区域上全部分布在重点布局的三大区域,长三角地区占比接近6成,中西部区域次之达到了33.6%,珠三角地区占比为6.6%。
【毛利率向行业平均水平回归】上半年上坤实现总营收15.2亿元,值得关注的是企业项目管理服务收入0.47亿元,同比增长185.8%。随着高毛利率项目上海上坤樾山的结转结束,企业的毛利率正水平逐步向行业平均回归,上半年上坤实现毛利润3.40亿元,整体毛利率22.3%,较2020年略有提升。实现净利润2.6亿元,同比上升19.3%,归母净利润0.54亿元,同比上升104.1%。
【两项指标维持绿线,剔预资产负债率仍待调整】截止至2021年中,上坤持有现金较期初增长37%至73.1亿元,现金短债比维持在2.11,长短债比2.55,净负债率为66.7%,剔除预收账款资产负债率为75.4%,整体仍处于黄档,资产负债率高于监管红线,未来需更加关注这一指标的调整。
01
销售
销售规模稳健增长
长三角贡献近8成业绩
销售规模稳健增长,全年目标完成55%。根据企业公告数据,2021年上半年上坤地产实现应占合约销售金额105.36亿元,同比增长29.8%,应占合约销售面积79.61万平方米,同比增长133.9%。另外按照年初业绩会提出的15%的全口径合约销售目标增长率来估算,截止2021年6月底,上坤实现全口径销售金额167.2亿元,已完成全年销售目标的55%。
销售结构变化不大,长三角贡献近8成业绩,仍是核心。从企业披露的销售金额城市分布来看,2021上半年上坤地产的销售仍集中在长三角区域,占比达到了78%。其中杭州、芜湖占比较高,分别达到了20.2%和14.6%,宁波、合肥、金华、苏州等城市贡献占比也在8%上下。中西部和珠三角区域业绩占比与2020年相差不大,珠三角主要依托佛山一城,中西部方面武汉、上饶、商丘三城均贡献了5%左右的销售业绩。
02
投资
立足“3+X”布局
拓展土储超半数通过多元化方式获得
积极纳储,权益口径拿地销售比0.41,新增土储建面超2020年全年。根据企业公告,2021年上半年上坤共新增24幅土地,新增土储总建面307.8万平方米,已经超过2020年全年。企业采取多元拿地方式,24宗土地中超半数通过收并购、产业合作、政府平台合作方式获得。在拿地总价方面,若以企业公布的建筑面积及楼板价估算,上半年企业权益口径拿地销售比达到了0.41,参考百强房企全口径平均的拿地销售比0.29来看,上坤的拿地力度较为领先。
在投资布局上,上坤始终坚持“3+X”的策略,即深耕长三角,珠三角、中西部核心经济区以及其他高增长的潜力城市。上半年企业拿地也全部集中在这三个区域,以总建筑面积口径来看,长三角仍占据近半比例,同时中西部和珠三角占比均有提升,其中中西部占比已经升至38.2%,主要是由于企业上半年企业扩大了在武汉的布局,同时还首进了河南的郑州和信阳。
03
土储
可满足2-3年所需
长三角占比接近6成
土地储备充裕,总量可满足2-3年左右去化需求。截止至2021年中,上坤地产共拥有约777.1万平方米的土地储备,其中权益土储建面达到了597.1万平方米,若按照企业21年的销售去化速度推算,可满足企业2-3年左右去化需求。区域上全部分布在重点布局的三大区域,长三角地区占比接近6成,中西部区域次之达到了33.6%,珠三角地区占比为6.6%。
04
营利
毛利率向行业平均水平回归
地产结转收入下降,项目管理服务同比增长近2倍。上半年上坤实现总营收15.2亿元,同比下降22.1%,主要是受地产结转节奏影响,上半年企业物业销售收入14.5亿元,同比下降24.5%。但值得关注的是上半年企业项目管理服务收入0.47亿元,同比增长185.8%,另外上半年企业实现租赁业务收入0.28亿元,相较去年同期也有稳步上升。
毛利率较2020年略有提升,向行业平均水平回归。随着高毛利率项目上海上坤樾山的结转结束,企业的毛利率正水平逐步向行业平均回归,上半年上坤实现毛利润3.40亿元,同比下降63.0%,整体毛利率22.3%,较2020年略有提升。实现净利润2.6亿元,同比上升19.3%,归母净利润0.54亿元,同比上升104.1%。
05
偿债
两项指标维持绿线
剔预资产负债率仍待调整
现金短债比2.111维持绿档,长短债比2.55。截止至2021年中,上坤持有现金较期初增长37%至73.1亿元,现金短债比维持在2.11,达到绿档要求,短期内无偿债压力。长短债比略有下降至2.55,符合企业年初业绩会制定的维持长债比例65%以上目标。
净负债率略有升高至66.7%,低于红线要求,剔除预收账款资产负债率仍待调整。截止至2021年中,上坤净负债率为66.7%,剔除预收账款资产负债率为75.4%。负债水平较2020年底略有提升,但净负债率仍满足绿档要求,资产负债率高于监管红线,未来需更加关注这一指标的调整。