[中房研协]从房企中期业绩透视房地产行业之变

  热点聚焦

  在刚刚过去的8月，各房企的中期业绩报告陆续发布。今年以来国家房地产调控政策以“房住不炒”为准绳推出了一系列政策措施，各城市间不断变化和调整的政策又给市场增加了新的变量。房企在这半年中，业绩究竟如何？政策频出之下，房企如何在稳步增长与控负债、降杠杆之间寻求平衡？各家房企策略又有何调整？

  热点评析

  龙头房企继续上演强者恒强的发展态势

  半年报成绩单中，龙头房企的销售榜单格外受人关注。碧桂园2021年上半年实现总收入2349.3亿元，同比增长27%，合同销售额约为人民币3030.9亿元，同比增长14%；中海21年上半年合同销售额2072.1亿元，同比增长20.5%；核心净利润192.3亿元，同比增长10.9%；融创上半年实现营业额958.2亿元，同比增长23.9%；销售额达到3208亿元，增长率高达64%。业绩增长的背后，是龙头房企在战略布局，营销创新，打造产品力，降低运营成本等方面用足了功夫，同时把握实际需求，狠抓销售，回笼资金，以信心开启下半年。

  此外，半年报中也有不少房企降档效果显著，迎来了阶段性成果验收，财务结构稳健的房企则继续保持“三道红线”的绿档要求。例如世茂上半年表现" 三道红线 " 零踩线，资产负债率（扣预收款）68%、净负债率 50.9%，现金短债比1.9；佳兆业上半年净负债率为93.7%，现金短债比1.53倍，剔除预收款后的资产负债率为69.9%，“三道红线”均处于绿档。除了已经“转绿”达标的房企，碧桂园等头部开发商也纷纷释放出降挡提速的信号。未来房企会更加依赖经营性现金流入，坚持加大营销、紧抓回款，保持良好的经营局面是争取资金支持的关键。

  房企多元业务平稳发展，物业管理成追捧热点

  一直以来，房企“多元化”都是备受争议的话题。一方面，众多房企通过多元化开辟第二赛道，为公司未来发展铺设新的利润点；另一方面，跨界经营由于盈利空间受限，“理想很丰满，现实很骨感”成为不少企业多元业务的真实写照。

  在今年半年报中，部分头部房企的“副业”开始实现盈利。在碧桂园中期业绩发布会上，总裁莫斌对于新业务增长点的提问回应称，创投业务已经给公司带来了盈利，期待建筑机器人和千玺机器人餐厅尽早实现盈利，农业和碧优选也在正常的发展之中。

  从房企布局的多元化产业的具体业务内容来看，作为房企地产开发的延伸，物业管理具备稳定收益，资本化成功率高，增速较快，物业管理和社区服务成为新追捧热点。

  房地产受限格局正在形成，利润率降低是行业发展的必然阶段

  开发企业需要明白，固然市场存在短周期运作机会，但是国家对房地产行业长期管控的态度不会改变，随着房地产长效机制的逐步建立和落地，未来房地产受限发展的格局正在形成。

  今年以来，中央对房地产市场全局性的管控政策体系正在逐渐补全，国家房地产调控政策以“房住不炒”为准绳推出了一系列政策措施，包括针对房企的“三条红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等，正在牵引房地产市场深刻变局。不断变化和调整的政策又给市场增加了新的变量，而行业利润率的持续下降已经在各房企半年报中有所体现。房企增收不增利已成为行业普遍现象，头部房企亦无法幸免：万科上半年净利润出现12年来首次同比下滑；金地集团上半年归母净利润同比下降38.79%；华夏幸福上半年归母净利润为-94.80亿元，成为A股上市公司中亏损最多的企业之一。

  稳健乐观房企具备更大发展空间

  面对行业变局，房企的投资经营战略将发生根本性转变，无论市场如何变化，那些经营水平优良，产品实力强劲，抗风险能力突出，且具有良好市场品牌和口碑的品质型房企将获得新一轮的发展提速期，并迎来广阔发展空间。正如中海在半年报中这样说道：政策与市场将给予财务健康、遵循盛业逻辑的企业更大的发展空间。