[克而瑞]中骏集团：一体两翼战略下，更加注重整体效益提升_中房网

城市:全国
发布时间:2021-09-06
报告类型:企业监测分析
发布机构:克而瑞

合约销售增长47%，持续关注权益提升；一体两翼战略铺开，三条红线全部达标。

◎ 作者 / 房玲、易天宇

核心观点

【合约销售增长47%，城市深耕持续加强】上半年中骏集团实现合同销售金额约590.51亿元，同比上升47.3%。销售的大幅增长一方面由于企业提高了开发运营效率，一方面也与在售城市数量增加和个别城市销售增长较快有关，大本营厦门地区销售金额达154.12亿元，同比大增129%，销售贡献率达到26.1%。但整体来看，中骏单城市产能可提升，在售的50多个城市，有11个城市销售贡献超过15亿元，销售贡献率58.3%，除厦门、泉州、苏州等城市外，在其他城市的深耕有待加强。

【一体两翼提升获地优势，协同拿地占90%】今年以来，中骏集团持续推进区域聚焦、多业态发展，报告期内新增土储面积557万平方米，新增货值权益占比提升至92%，一、二线城市投资金额占比达到71%，“百城计划”已实现40%。“一体两翼”让中骏在土地获取方面更具优势，增加谈判筹码，上半年中骏新增6个世界城购物中心和9个方隅长租公寓项目，一体两翼的拿地成本占总拿地成本的90%。【营业收入增长35%，并表比例可持续提升】期内营业收入达到了203.87亿元，同比增长35%。营收与企业千亿销售规模相比不高，主要是合作比例较高，并表比例相对较低，未来权益和并表比例都有待提升。由于历史限价政策及地价成本上升，上半年毛利率下滑2.85个百分点至25.06%；目前已售未结转的资源毛利率约为22%，预计全年毛利率在22-25%之间。【三条红线持续达标，借贷利率继续下降至6.3%】期末中骏净负债率为77.87%，较年初上升了约19个百分点。剔除预收账款后的资产负债率为69.53%，成功达标红线指标。此外现金短债比为1.58,持有现金能够覆盖短债。上半年，中骏平均借贷利率为6.3%，相比2020年继续下降了0.2个百分点。整体来看，中骏表内财务指标健康，但是企业表外项目较多，合联营投资额持续增长，上半年末达168亿元，占归母净资产的76%。
【计划一年增加15个左右商业，2025年布局百座世界城】期内中骏租金收入同比增长约34.1%至2.07亿元。截至7月底，中骏已经布局38个中骏世界城，总建筑面积超230万平方米，预计2025年布局100个世界城。值得注意的是，该目标需要大量的资本支出；此外在新进入的二三线城市通过购物中心扩张的战略未经检验，或有执行风险。

01 销售

合约销售增长47%

持续注重整体效益提升权益

2021年上半年中骏集团（含合营联营公司）共实现合同销售金额约590.51亿元，合同销售面积约371万平方米，同比分别上升约47.3%及35.8%；销售均价为每平方米15931元，同比上升8.5%。销售的增长，一方面是由于中骏为提高开发运营效率，明确各城市公司项目关键绩效指标构成等，此外商住综合体项目今年首次推行“1469”开发效率目标，通过勾地项目前置工作，以达到拿地后一个月动工、四个月售楼处开放、六个月开盘销售、九个月现金流回正。

另一方面，也与在售城市数量增加和个别城市销售增长较快有关。上半年中骏在售城市数量从去年同期的45个增长到超过50个。同时，中骏在厦门、苏州、福州和泉州等城市的销售增长较快，其中大本营厦门的销售金额达154.12亿元，同比大增129%，销售贡献率达26.1%，同比增长9.3个百分点；销售金额TOP5城市贡献率达到47.5%，同比增长5.9个百分点。整体来看，中骏单城市产能仍有提升空间，在售的50多个城市，有11个城市销售贡献超过15亿元，销售贡献率58.3%，除厦门、泉州、苏州等城市外，在其他城市的深耕有待加强。

2021年中骏销售目标为1200亿，前7月累计实现销售671亿，已完成了目标的56%，全年目标可期。中骏表示，未来主要看整体效益，不片面追求规模增长，希望规模增速维持每年15-20%，更加注重权益比例的提升。2021年上半年中骏权益销售比例为73%，相比2020年的66%，提升了约7个百分点。

从区域分布来看，由于海峡西岸经济圈为中骏主要深耕区域，以及新进城市（如福州、莆田等）推出四个新项目开售，此区域上半年的合约销售规模达248.32亿元，占比约42%。从城市能级来看，二线及三四线城市的合同销售金额分别为355亿元及191亿元，分别约占整体合同销售金额60%及32%。

02 投资

一体两翼提升获地优势

协同拿地占90%

2021年上半年，中骏集团共新增19个项目，分布在16个城市，合计地上可建面积约为557万平方米，同比增长68%；新增土储总价314.25亿元，同比增长62%。2021年上半年中骏拿地销售金额比为约53%，拿地较积极。预计全年新增土储权益总价390亿，上半年已完成新增权益总价262亿，占比达67%。

从拿地结构来看，上半年中骏一二线城市增土储金额占比达71%，相比2020年提升了15个百分点，其中杭州、北京、合肥拿地较多，新增土储金额分别为91、45及29亿元。从区域分布来看，长三角是主要布局区域，新增土储金额占比达59%。

在“一体两翼”战略下，中骏上半年共新增6个世界城购物中心和9个方隅长租公寓项目，可售建筑面积平均占比80%；此外7月份还新增购入一个中骏世界城购物中心。通过一体两翼战略，能让中骏在土地获取方面更具优势，增加拿地时的谈判筹码，降低拿地成本，上半年通过一体两翼的拿地成本占总拿地成本的90%。中骏表示，未来公开市场会回到一线和核心二线，并围绕着长租公寓和购物中心去购地发展。

截止2021年上半年，中骏集团共有土地储备建筑面积3967万平方米，相比年初增长5%，其中应占建筑面积为2813万平方米，权益占比71%。扣除投资物业之后的土地储备约为3665万平米，可售货值约4300亿元，约可支撑企业未来约三年的发展需要。

从区域分布来看，长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总成本的35.3%、19.9%、24.6%、7.2%及13.0%。从城市能级来看，一线、二线及三、四线城市的土地储备成本占总成本的12.0%、60.9%及27.1%。

03 盈利

营业收入增长35%

并表比例可持续提升

2021年上半年中骏集团营业收入达到了203.87亿元，同比增长35%。营业收入的大幅增长主要由于期内物业销售收入同比上升34.2%至197.08亿元。期末中骏的合同负债为483.40亿元，对全年营收覆盖率不足1.5倍，上半年并表销售回款估算约为225亿元，未来权益和并表比例可持续提升。

上半年毛利润规模同比增长21%至51.1亿元；毛利率下滑2.85个百分点至25.06%。毛利率下降的主要原因是由于历史限价政策，影响了项目的平均销售单价，以及地价成本上升所致。目前中骏已售未结转的项目毛利率大约在22%，预计全年毛利率在20-25%之间。此外净利润方面，同比上升7.7%至27.11亿元，净利率为13.3%，同比下降了约3.3个百分点。

04 偿债

三条红线全部达标

借贷利率继续下降至6.3%

2021年上半年中骏集团总有息负债较年初增长8.6%至505.54亿元，其中58%为银行及其他贷款，剩余为优先票据及境内债券；持有现金较年初下降了16%至197.43亿元。上半年中骏的平均借贷利率为6.3%，相比2020年继续下降了0.2个百分点。

从三条红线指标来看，中骏集团全部达标，归属绿档企业。其中净负债率为77.87%，相比2020年上升了约19个百分点，主要是由于期内总有息负债增长，持有现金减少所致。剔除预收账款后的资产负债率为69.53%，成功达标红线指标。此外现金短债比为1.58，长短期债务比为3.06,持有现金能够覆盖短债，表内财务指标相对稳健。由于表外项目较多，中骏的合联营投资额持续增长，上半年末较年初增长15%至168亿元，占归母净资产的76%，存在一部分表外负债。

05 一体两翼

一年增加15个左右商业

2025年布局百座世界城

除了地产主业外，2021年上半年中骏的租金收入同比增长约34.1%至2.07亿元。截止到7月底，中骏集团已经布局了38个中骏世界城，比去年同期19个有大幅增长，总建筑面积超过230万平方米，目前平均超过80%招租率。未来中骏计划一年增加15个左右，按照百城目标持续推进，目标在2025年布局100个世界城。