[克而瑞]新力控股 ：拿地较为谨慎，目标一年内进入绿档

  权益销售增长28.4%；拿地较为谨慎；盈利有提升空间。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【权益销售增长28.4%，长三角成为贡献较大的区域】2021年上半年新力控股实现了合约销售额587.89亿元，同比增长了35%；权益销售额270.4亿元，同比增长了28.4%，销售规模的权益比例约为46%，企业当前仍比较依靠合作推动规模增长。上半年对新力销售贡献最大的区域从江西变成了长三角地区，销售占比达到了37%，全国化布局已经展现出不错的效果。

  【上半年拿地谨慎，总土储主要位于南昌和惠州】上半年新力在拿地方面较为谨慎，企业新增了5幅土地，总建筑面积约为96万平方米，权益建面51.3万平米，新增土地权益总价21.3亿元，权益比例为53.4%，。而在总土储方面新力共拥有155个项目，总土地储备权益建面为1440万平方米，足够企业2-3年的发展。其中江西的南昌和粤港澳的惠州是企业现有布局的重点城市，企业在享受单城市深耕带来的稳定收入的同时也需关注单城市市场波动带来的影响。

  【毛利率21.7%，改善成本控制和税项开支维持净利率】上半年新力实现营业收入112.19亿元，同比增长了28.9%，毛利润同比减少了7.28%至24.38亿元。毛利率为21.7%，目前已售未结转项目的毛利率和上半年水平差不多，未来两年新力的毛利率有可能仍保持在20%左右的水平。与毛利率相比，新力净利率下降幅度较低，主要是因为企业的成本控制有所优化，同时还大幅改善了税项开支长期偏高的问题，未来企业的净利率水平预计仍将有提升的空间。

  【债务结构改善，目标一年内进入绿档】期末新力的净负债率较期初大幅降低了13.1个百分点至50.5%，现金短债比为1.45，剔除预收账款的资产负债率为73.5%，因此三条红线中企业踩线了一条，企业目标在一年以内满足三条红线的全部指标。从债务期限来看，新力1年内和1-2年内到期的有息负债占比分别为45%和34%，仍需增加长期融资。

  01 销售

  权益销售增长28.4%
上半年长三角贡献较大

  2021年上半年新力控股实现了合约销售额587.89亿元，同比增长了35%；权益销售额270.4亿元，同比增长了28.4%，回款率为78%。上半年新力销售规模的权益比例约为46%，比2020年的44.3%略有提高，企业当前仍比较依靠合作推动规模增长。

  从销售的区域分布来看，上半年对新力销售贡献最大的是长三角地区，贡献占比达到了37%；接下来是企业大本营的江西省，占比为27%；中西部及其他重点城市占比为23%，粤港澳大湾区占比13%。整体来看，上半年新力销售额在全国各大区域的分布相比于2020年全年有一定的变化，全国化布局已经展现出不错的效果，未来需要继续保持。

  展望未来的销售增长，新力上半年已经完成了51%的全年权益销售金额目标，下半年需要完成259.8亿元的权益销售额。下半年新力预计的可售货值权益总额人民币440亿元，达到59%的去化率就能完成全年目标，上半年新力的去化率为65%，完成全年目标难度应该不大。

  02 投资

  上半年拿地谨慎
总土储主要位于南昌和惠州

  由于上半年集中供地政策以及土地市场较为火热的影响，新力在拿地方面较为谨慎，企业新增了5幅土地，总建筑面积约为96万平方米，权益建面51.3万平米，权益比例为53.4%；新增土地权益总价21.3亿元，权益拿地销售比0.08。

  截至2021年中期，新力共拥有155个项目，总土地储备权益建面为1440万平方米，足够企业2-3年的发展，其中一二线以及新一线城市占比约为84%。新力的总土储区域分布整体看来和2020年的变化不大，主要仍位于江西以及粤港澳大湾区两个地区，其中江西的南昌和粤港澳的惠州是企业现有布局的重点城市，两个城市对于企业总土储的占比就分别为26%和25%，两个城市的土储就占整个集团的一半。这种布局方式有利于企业集中力量在单城市市场站稳脚跟，形成稳固的大本营带来稳定的销售以及品牌影响力。

  03 盈利

  毛利率21.7%
改善成本控制和税项开支维持净利率

  上半年新力实现营业收入112.19亿元，同比增长了28.9%，毛利润同比减少了7.28%至24.38亿元，毛利率为21.7%，主要是因为行业整体的毛利率都有所下降，同时新力上半年交付物业的成本比去年同期更高。新力目前已售未结转项目的权益金额约为600亿元，毛利率和上半年水平差不多，因此未来两年新力的毛利率有可能仍保持在20%左右的水平。

  上半年新力三费比率同比降低了2.1个百分点，企业的成本控制有所优化，加上还大幅改善了税项开支长期偏高的问题（2017年以来企业的税项开支对税前利润的占比一直在60%以上，而上半年企业的税项开支对税前利润占比为50%，同比降低了8.5个百分点），上半年净利润同比增长2.4个百分点至8.92亿元，股东应占核心净利润同比增长7.4个百分点至7.3亿元。上半年新力净利率同比降低了2.1个百分点至7.9%，归母净利率也同比降低了2.6个百分点至6.8%，盈利能力仍有提升空间。

  04 偿债

  债务结构改善
目标一年内进入绿档

  截至2021年中期新力的持有现金约为193.49亿元，较于期初增加了10.4%；总有息负债为295.69亿元，减少了0.3%；企业的权益则增加了6.1%至202.34亿元，因此企业的净负债率大幅降低了13.1个百分点至50.5%。现金短债比为1.45，剔除预收账款的资产负债率为73.5%，三条红线中企业踩线了一条，企业目标在一年内进入绿档。期末，新力合联营投资额133.65亿元，是归母权益的1.31倍，企业非并表项目较多，表外负债也需关注。

  上半年新力的融资渠道继续打开，在银行贷款方面，新力上半年新进入了广发银行的白名单，新增了多家银行授信，包括工商银行、光大银行等。截至2021年中期获得的授信总额为人民币952亿元，其中未使用的额度占比约为74%。在发行债券方面，新力上半年新增了20亿深交所供应链ABS，10亿交易所协会ABN的发行额度。融资方式的多元化也让企业的融资成本得到了降低，截至2021年中期新力总借贷的加权平均融资成本相较于2020年底继续下降了0.4个百分点至8.7%。但是在负债结构方面，期末新力1年内到期的债务占比45%，1-2年到期的债务占比34%，2年内到期的负债占比将近80%，负债结构有待优化，需适当增加长期融资，这样也能进一步降低企业融资成本。