[克而瑞]融创中国：将“更安全、更从容、更长期、更有价值”设为战略目标

  严控拿地总量，提升土地质量；“地产+”业务快速增长，数字科技全方位赋能。

  ◎  作者 / 朱一鸣、李丹

  核心观点

  【销售金额同比增长64.3%，稳居行业第四】2021年上半年，融创中国依托高质量的可售货源，实现合同销售金额3207.6亿元，同比增长64.3%，增速高于同等规模房企平均水平，头部优势进一步巩固；销售面积2194.5万平方米，同比增长56.4%，销售排名稳居行业第四。销售结构方面，贡献比重最高的为长三角区域，销售金额1141亿元，占比35.5%。下半年，融创中国预计总可售货值达6675亿元，其中长三角区域占比达29%。

  【权益拿地销售比37.9%，严控拿地总量】2021年上半年，融创中国基于“更安全、更从容、更长期、更有价值”的新阶段战略目标，审慎决策，严控拿地总量，新增权益土地储备建筑面积约1708万平方米，新增权益货值约人民币2135亿元，权益拿地销售比控制在37.9%。拿地方式方面，来自公开市场获取的有1324亿元，占比62%，较往年有显著提升。截至上半年末，融创拥有土地储备2.78亿平方米。基于较为充裕的土储，以及当前优化债务指标的首要目标，融创将计划下半年的权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比控制在30%以内。【利润率小幅下行，债务指标持续优化】2021年上半年，融创实现营业收入958.2亿元，较上年同期增长23.9%。同时利润表现稳步上升，上半年实现毛利润199.8亿元，同比增长12.5%；实现净利润133亿元，同比增长13.6%。在朝着“三道红线”管控要求持续迈进的战略总基调下，上半年融创的利润率指标有所下行。结算毛利率20.8%，较上年同期下降2.1个百分点；净利率13.9%，同比下降1.3个百分点。截至上半年末融创的净负债率较期初下降9.4个百分点至86.6%，降至央行管控的安全线内。同时，剔除预收款项后的资产负债率76%，较期初的78.3%进一步下降2.3个百分点。债务结构方面，得益于上半年融创把握窗口期，赎回了债务成本较高的8亿美元债，债务结构进一步优化，现金短债比1.35，长短债务比2.34。【“地产+”业务快速增长，数字科技赋能精细化管理】2021年上半年，融创中国“地产+”板块中的服务、文旅两大业务实现持续快速发展，成长为地产业务的两翼；同时，融创全面推进数字科技建设，推进数字科技与各业务的密切结合，提升经营效率，为精细化管理赋能。

  01 销售

  合同销售金额同比增长64.3%
高质量可售货源充裕

  2021年上半年，融创中国依托高质量的可售货源，实现合同销售金额3207.6亿元，同比增长64.3%，增速高于同等规模房企平均水平，头部优势进一步巩固；销售面积2194.5万平方米，同比增长56.4%，销售排名稳居行业第四。其中权益销售金额2007.6亿元，同比增长51.4%；权益比例62.6%，同比略有下滑。

  销售结构方面，贡献比重最高的为长三角区域，销售金额1141亿元，占比35.5%；其次为西部核心城市和环渤海占比，分别贡献占比24.7%和19.9%。同时，核心城市的领先地位持续巩固，上半年于武汉、杭州单城市合同销售金额超过200亿元，销售金额超过百亿的有9城，销售金额破50亿的达20城。得益于销售结构的优化，上半年销售均价14620元/平方米，较上年同期增长5.1%。

  下半年，融创中国预计总可售货值达6675亿元，其中2058亿元来自截至上半年库存，4617亿元为下半年新推。

  从可售货源区域分布来看，于长三角区域集中度最高，占比达29%；其次为西部核心城市及环渤海区域，分别推可售货值1656亿元和1333亿元，分别占比25%和20%；此外中部核心城市与华南区域各占比13%。分城市来看，武汉、重庆、上海、北京、杭州五个城市下半年可售货值排名前五，均超过200亿元。整体来看，融创下半年可售货源充裕，且质量可观。

  02 投资

  严控拿地总量
提升土地质量

  2021年上半年，融创中国基于“更安全、更从容、更长期、更有价值”的新阶段战略目标，审慎决策，严控拿地总量，新增权益土地储备建筑面积约1708万平方米，新增权益货值约人民币2135亿元，权益拿地销售比控制在37.9%，截至6月末的连续12个月累计权益拿地销售比约28.5%。

  拿地方式方面，上半年新增的2135亿元权益土储货值中，来自公开市场获取的有1324亿元，占比62%，较往年有显著提升；此外收并购占比24%，产业合作占比14%。管理层表示，未来将提高全资项目占比，同时在合作上也将升级现有模式，更多选择资金实力强劲的合作方以成立长期平台的模式进行合作。

  截至上半年末，融创拥有土地储备2.78亿平方米，土地消化周期6.3年；其中权益土地储备1.64亿平方米，对应权益土储货值2万亿元。基于较为充裕的土储，以及当前优化债务指标的首要目标，融创计划将下半年的权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比控制在30%以内。

  土储结构方面，截至2021年上半年融创于西部核心城市的土储布局最多，超1亿平方米，占比达38%；其次为环渤海和长三角区域，分别占比22%和18%；此外于中部核心城市及华南区域分别拥有土储3476万平方米和2729万平方米。总体来看，对核心区域及城市的深耕优势持续巩固，高质量土储为业绩提供有力支撑。

  03 盈利

  营收同比增长23.9%
毛利率略有下降

  2021年上半年，融创实现营业收入958.2亿元，较上年同期增长23.9%。其中物业开发收入875亿元，同比增长19.7%；文旅和物业管理收入分别同比增长166.3%和82.4%，占总营收比重分别为2.7%和2.5%，较上年同期有所提升。同时，利润表现稳步上升，上半年实现毛利润199.8亿元，同比增长12.5%；实现净利润133亿元，同比增长13.6%。

  在朝着“三道红线”管控要求持续迈进的战略总基调下，上半年融创的利润率指标有所下行。结算毛利率20.8%，较上年同期下降2.1个百分点；净利率13.9%，同比下降1.3个百分点。

  04 偿债

  净负债率降至86.6%
安全垫持续增厚

  资本运营方面，截至2021年上半年，融创中国持有现金1231.9亿元，较期初下降7.1个百分点；总有息负债规模3035.3亿元，与期初基本持平。基于净资产较期初进一步增长17.2%至2083.3亿元，截至上半年末融创的净负债率较期初下降9.4个百分点至86.6%，降至央行管控的安全线内。同时，剔除预收款项后的资产负债率76%，较期初的78.3%进一步下降2.3个百分点。

  债务结构方面，得益于上半年融创把握窗口期，赎回了债务成本较高的8亿美元债，债务结构进一步优化，现金短债比1.35，长短债务比2.34，与期初基本持平。同时，随着财务指标的持续改善，国际信用评级全面提升，中诚信亚太首次给予BBBg-稳定评级，五大国有银行的授信与合作显著增加。

  05 战略

  “地产+”业务快速增长
数字科技全方位赋能

  2021年上半年，融创中国“地产+”板块中的服务、文旅两大业务实现持续快速发展，成长为地产业务的两翼；同时，融创全面推进数字科技建设，推进数字科技与各业务的密切结合，提升经营效率，为精细化管理赋能。

  物业服务方面，上半年收入同比增长85%至33.2亿元，得益于基础物业和社区生活服务收入占比的提升，毛利率同比提升3.9个百分点至31%；净利润6.1亿元，同比大幅提升154%。新增合约面积6251亿，其中70%来自于第三方，自身能力持续提升，对母公司依赖度降低。截至上半年末，融创服务在管面积1.7亿平方米，合约面积3.2亿平方米，分别较期初上升28.4%和22.0%。

  文旅方面，上半年实现收入26.1亿元，较去年同期增长166%；管理利润4.4亿，由去年同期扭亏为盈；客流规模7201万人次，比去年同期增长103%。其中，融创冰雪发展迅速，影响力持续提升，已开业7家雪场，在建室内雪场5家、已签协议12家，计划整体战略布局35家室内雪场；同时，持续深耕冰雪垂类生态，拓展跨领域合作延伸，已签约外部雪场联盟9家，并与哈尔滨体育学院达成校企合作，共建融创冰雪学院。

  数字科技方面，融创于今年将其明确为集团重要的三年任务之一，组建专业团队，并推进数字科技与三大业务的密切结合。在地产板块方面，推进全链条数字科技运营，推进全链条数字科技运营；在服务板块方面，技术与业务深度协同，构筑线上线下一体化与智慧化服务能力；在文旅板块方面，着力通过智能化建设提升用户体验、赋能精准营销、实现精细化运营及管控，实现管理降本增效。