[克而瑞]金地集团：销售挺进行业十强，毛利率同比腰斩

  合约销售额同比增速60.2%，行业排名上升至第10位。期内低毛利项目集中结转，毛利率同比腰斩。

  ◎  作者 / 沈晓玲 查明仪

  核心观点

  【销售增速60%，上海单城销售破200亿】上半年实现合约销售额1628.3亿元，销售面积753.0万平方米，分别同比增长60.2%和55.3%。销售规模同比增速高于百强房企40%的平均水平，更是远高于同规模TOP20房企29%的平均水平，由此全口径销售额行业排名上升至第10位。前6月的目标完成率为58%，2021年可售货值约4600亿元，去化率达到60%即可完成目标，难度不大。在上海和南京的单城销售分别突破200亿和150亿，分别位列克而瑞城市销售榜单第1和第5位。

  【拿地销售金额比0.57，新增土地权益比不足50%】上半年新增81幅土地，新进入8个城市。新增土储按建面计算的权益比例42.6%，与2020年相比下降约6.5个百分点。总投资额924亿元，按此计算的拿地销售比为0.57，拿地积极。三四线城市投资拿地金额占比由2020年的32%提升至36%，相比2016年的11%更是大幅提升了25个百分点，未来这些项目的盈利空间还有待考量。总土储建面6729万方，权益占比52%，仍旧偏低。较低的权益占比会影响房企归母利润水平，未来还需关注权益提升问题，以维持营收和销售规模增长的平衡。

  【营收同比增72.5%，毛利率腰斩】上半年实现营业收入342.7亿，同比大幅增长72.5%。上半年竣工面积占全年竣工计划的24%，下半年竣工结算将提速，全年营收可期。整体毛利率约为17.7%，相比2020年上半年的37.4%，大幅下降19.7个百分点，同比腰斩。一方面与近年地价占房价比重提高有关；另一方面与结转结构有关，低毛利项目在本期集中结转。归母净利润与净利润占比相比2020年下降5个百分点至63%，低于TOP30房企77%的平均水平。说明并表项目合作比例大，未来还需提升项目的权益占比，以免少数股东摊薄归母利润。

  【融资成本保持地位，“三道红线”维持绿档】截止2021年6月30日，现金短债比由1.28升至1.50，长短期债务比升至2.14。此外，加权平均融资成本仅为4.65%。净负债率为67.6%，剔除预收款的资产负债率达69.5%，“三道红线”维持绿档。应付类债务与有息负债的比例为76%，相比2020年行业96.6%的平均水平有一定差距，风险不大。

  【多领域探索，多元营收占比11.4%】金地集团经营模式以自主开发销售为主，业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。2021年上半年，多元业务营收达39.0亿元，同比增长39.8%，多元营收占比达11.4%。

  01 销售

  销售增速60%
上海单城销售破200亿

  销售同比积极增长，行业排名上升至第10位。2021年上半年，金地集团实现合约销售金额1628.3亿元，销售面积753.0万平方米，分别同比增长60.2%和55.3%，销售均价较2020年进一步提升至21624元/平方米。销售同比增速高于百强房企40%的平均水平，更是远高于同规模TOP20房企29%的平均水平，由此全口径销售额行业排名上升至第10位。2021年，金地的销售目标为2800亿元，按此计算前6月的目标完成率为58%。另据2020年业绩说明会，2021年可售货值约4600亿元，去化率达到60%即可完成目标，难度不大。

  坚持城市深耕，上海单城销售破200亿。由于企业坚持深耕一二线主流城市的投资策略，城市均价较高，单城产能较为亮眼。在上海和南京的单城销售分别突破200亿和150亿，分别位列克而瑞城市销售榜单第1和第5位。从具体项目看，深圳中心天元项目单盘销售额超过50亿元，南京南部新城G13项目、义乌万家风华项目、上海西虹桥项目销售额超过 40 亿元。

  02 投资

  拿地销售金额比0.57
新增土地权益比不足50%

  新进8城，拿地销售金额比0.57。2021年上半年，金地集团新增81幅土地，新进入南阳、阜阳、泉州、南宁、包头、抚州、洛阳、临沂共8个城市。新增土储建面1247万方，权益土储建面813万方，权益比例42.6%，与2020年相比下降约6.5个百分点。总投资额924亿元，按此计算的拿地销售比为0.57，保持了较为积极的拿地态度。楼面地价相比2020年减少9.1%至7410元/平方米，一方面楼面地价下降，另一方面销售均价上升，形成了剪刀差，或对利润有提振作用。

  重点深耕一二线，适当下沉三四线。2021年上半年金地集团在一二线城市的投资额占比合计约64%，相比2020年下降4个百分点，但依旧为企业主力布局区域。从投资额来看，期内企业在一线城市的投资力度有所下滑，较2020年降低10个百分点至22%，但与2016-2018年的情况持平。二线城市则有所提升，占比42%，分布在武汉、天津、南京等城市。此外，企业深耕一二线核心城市的同时对优质三四线城市进行了适当的投资下沉。年内新进城市除南宁外均为三四线城市，且三四线城市投资拿地金额占比从2016年的11%持续上升至今年上半年的36%，持续增加的三四线城市项目能否有足够的盈利空间，未来还有待考量。

  土储充裕，总土储权益占比偏低。截止2021年6月30日，金地集团在全国78个城市拥有建面达6729万方的总土地储备，相比2020年末增长11.5%，权益土储3515万方，权益占比52%，仍旧偏低。按照企业新增土储的权益来看，权益比例短期内将持续保持低位。较低的权益占比会影响房企归母利润水平，未来还需关注权益提升问题，以维持营收和销售规模增长的平衡。结合企业目前的合约销售规模和增速，土储足以支撑企业未来3-4年业绩发展需要，土储充足。

  03 盈利

  营收同比增72.5%
毛利率腰斩

  营收同比大幅增长72.5%，2021年竣工提速。2021年上半年，金地集团实现营业收入342.7亿，同比大幅增长72.5%。营收增长主要是因为当期并表范围内的房地产项目结算规模的上升，结算面积146.4万平方米，贡献结算收入294.0亿，分别同比增长50.0%和73.7%。值得一提的是，金地上半年竣工面积354万，仅占全年竣工计划的24%，也就是说，按照计划下半年竣工结算将提速，照此节奏，全年营收可期。

  行业利润压缩，低毛利项目集中结转，毛利率同比腰斩。2021年上半年金地实现毛利润60.8亿元，同比下滑18.2%，整体毛利率约为17.7%，相比2020年上半年的37.4%，大幅下降19.7个百分点，同比腰斩。其中，房地产毛利率14.2%，同比下滑25.4个百分点。企业表示，毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关；另一方面与结转结构有关，位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转，占房地产开发结转收入的比例超过50%，这些项目的结转毛利率仅为8.7%。据统计，2021年上半年地价与房价占比为0.34，较前些年0.4-0.5的占比有所控制，长期来看，毛利率水平或有所提升。

  归母净利润与净利润占比低于行业平均，未来还需提升项目权益占比。2021年上半年，金地实现净利润和归母净利润分别为29.0亿和18.3亿，分别同比下降38.6%和38.8%。归母净利润与净利润占比相比2020年下降5个百分点至63%，低于TOP30房企77%的平均水平。说明并表项目合作比例大，未来还需提升项目的权益占比，以免少数股东摊薄归母利润。净利率和归母净利率分别为8.5%和5.3%，分别同比下滑15.3和9.7个百分点。

  04 负债

  融资成本保持地位
“三道红线”维持绿档

  债务结构优化，融资成本4.65%。截止2021年6月30日，金地集团拥有现金597.9亿元，相比2020年末增长10.3%，而短期债务399.0亿元，相比2020年末减少5.6%，由此现金短债比由1.28升至1.50。同时，长期债务相比2020年末增长24.0%至852.9亿元，长短期债务比升至2.14，债务结构进一步优化。此外，金地的融资成本低，加权平均融资成本仅为4.65%。

  “三道红线”维持绿档。截止2021年6月30日，金地集团的净负债率为67.6%，相比2020年末上升了7.2个百分点，但低于行业平均水平。并且，剔除预收款的资产负债率达69.5%，低于监管70%的阈值，“三道红线”维持绿档。

  随着融资收紧，2021年上半年金地应付类债务为2200.5亿，与有息负债的占比达76%。相比2020年行业96.6%的平均水平有一定差距，对供应链及合作方融资的依赖程度不高。