[克而瑞]合景泰富：销售同比增长52.8%，持续深化数字化转型

  利润率保持在行业高位区，现金流充足，下半年有望进入绿档。

  ◎  作者 / 朱一鸣、汪慧

  核心观点

  【销售同比增长52.8%，一二线城市占比超过9成】2021年上半年，合景泰富预售金额561.76亿元、预售面积286.6万平方米，分别同比增长52.8%、30.3%，完成全年销售目标45.3%。按金额贡献来看，一二线城市占比93%。下半年货值充裕，将支撑销售额稳步增长。

  【投资表现谨慎，新增土地权益比达72%】上半年，合景泰富投资力度并不高，但保证了较高的权益占比和并表比例。新增建面51万平方米，土地成本为13亿元，新增土地权益比为72%，并表比例达100%。截至报告期末，合景泰富共拥有177个项，分布于内地及香港41座城市，土地储备权益建筑面积约1594万平方米，未来销售规模与增长质量都具备一定保障。【营收与去年同期持平，利润率保持在行业高位区】报告期内，总营收129.74亿元，同比增加0.3%。由于总销售成本增加，毛利润出现下滑，同比减少6.7%至39.0亿元。净利润为28.53亿元，同比下降19.3%，利润率仍保持在行业高位区，毛利率为30.1%，净利率为22.0%，保持了较强的盈利能力。在行业毛利率下行趋势下，未来企业在地产开发主业上的盈利表现主要还是看土地成本、销管费用的控制。【融资成本低至6.1%，下半年有望进入绿档】合景泰富的融资主要来自银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券，整体成本较低为6.1%。截至2021年6月30日，现金短债比达到2倍，流动性较强；净负债率为54.1%，较2020年末61.7%进一步下降7.6个百分点，保持在低位区；剔除预收账款的资产负债率为71.8%，较2020年末75.1%有所优化。目前企业正在积极调整，下半年有望进入绿档。

  【轻重结合构建生态圈，深化数字化转型支撑高质量发展】合景泰富坚持轻重并举的运营模式，积极构建生态圈，协同地产、商场、写字楼、酒店、教育、大健康、城市更新多元业态发展。其中，在商业布局已经超过10年，商业运营体系逐步成熟化、运行平台、团队也更加专业化。目前已开业投资性项目共41个，其中商场10个，写字楼9个，酒店22个，未来，将有25个新商场、11个新写字楼陆续开业。除了业务布局，合景泰富积极推进数字化转型。今年，与IBM继续深化合作，人力DHR数字化平台项目正式启动。此外，合景泰富也积极参与社会公益，践行企业社会责任，全方位强化ESG布局，不断加强可持续高质量发展的续航能力。

  01 销售

  业绩同比增长52.8%
一二线城市占比超过9成

  2021年上半年，合景泰富累计预售金额561.8亿元、预售面积286.6万平方米，分别同比增长52.8%、30.3%。2021年合景泰富全年销售目标1240亿元，同比增长20%，从销售进度来看，1-7月的目标完成率已达52%。从供货安排来看，下半年将推出多个臻系列高端豪宅项目，包括广州臻溋 • 名铸、广州臻颐府等项目，助力其完成全年目标。

  从上半年业绩来源来看，长三角区域和粤港澳大湾区是两大主力贡献区，目前在售130个项目中，43%来自粤港澳大湾区，31%来自长三角区域，合计占比达74%，粤港澳和长三角是规模最大的两个城市群，经济发展水平高且人口规模庞大，支撑房地产市场发展，合景泰富深耕这两大区域的效益也在业绩增长上体现出来。另外，从城市方面来看，以一二线城市为主，业绩贡献超过九成。高能级城市项目去化具备较好的需求支撑，在外部条件上利好销售业绩实现。

  02 投资

  拿地表现谨慎
新增土地权益比达72%

  今年上半年，合景泰富通过招拍挂分别在广州、天津各获1幅地，总计建面51万平方米，土地成本为13亿元。新增土地权益比为72%，企业应占建面37万平方米，权益土地成本为9亿元，并表比例达100%。

  整体来说，合景泰富保证了较高的权益占比和并表比例，投资质量较高。另外上半年不少规模企业都将更多的资金投入在集中供地中，在40%投销比限制下，部分企业或放缓投资节奏、调整投资策略，下半年随着22成土拍规则改变，地价走低。合景泰富土地投拓上审慎稳健，坚持以适合自身发展的节奏拿地，并综合运用招拍挂、合作开发、收并购、产业引入、城市更新等多多重模式获取新项目，多元化拿地夯实土储。

  截至报告期末，合景泰富共拥有177个项目，分布于内地及香港41座城市，土地储备权益建筑面积约1594万平方米，总建筑面积约2317万平方米，主要布局在粤港澳大湾区、长三角区域，未来销售规模与增长质量都具备一定保障。

  另外，城市更新作为合景泰富重要赛道，多个旧改项目取得新突破，持续推进城市三旧改造进程。目前，集团已成功中标三个旧村改造项目的合作主体资格，分别是广州市天河区吉山村、广州市黄埔区双沙村、广州市增城区石下村。合景泰富持续深耕大湾区旧改，这也为其提供了丰富的土储支撑。

  03 盈利

  营收与去年同期持平
利润率保持在行业高位区

  合景泰富上半年总营收129.74亿元，较2020年同期（以下均为经重述）增加0.3%。毛利润39.0亿元，同比减少6.7%。净利润28.53亿元，同比下降19.3%。从利润率来看，毛利率为30.1%，净利率为22.0%，分别同比下降1.2个百分点、5.3分百分点，尽管盈利指标有所下降，但盈利水平在行业仍处于高位。

当前，毛利率下降是行业趋势，合景泰富仍保持了较强了盈利能力，这也得益于企业高收益性的商业布局，以及前期价格较低的土地储备积累。未来，企业地产开发主业的盈利表现主要还是看土地成本、销管费用的管控。

  04 偿债

  现金流充足
下半年有望进入绿档

  合景泰富的融资主要来自银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券，整体成本较低为6.1%。截至2021年6月30日，总有息负债为807.94亿元，其中一年内到期债务235.01亿元,占比29.1%。总持有现金流473.0亿元，现金短债比为达到2倍，可以完全覆盖短期债务，流动性较强。此外，净负债率为54.1%，较2020年末61.7%进一步下降7.6个百分点，保持在低位区。剔除预收账款的资产负债率为71.8%，较2020年末75.1%有所优化，离达标仅一步之遥。目前政策出台密集，财务安全为重中之重，进入绿档对于企业融资、投资都将有所帮助，合景泰富也在加快调整，下半年有望进入绿档。