[克而瑞]弘阳地产：销售业绩增长56%，“三道红线”稳居绿档

  “三道红线”维持在绿档水平。地产板块聚焦深耕江苏大本营。双轮驱动，商住协同发展，打造差异化优势。

  ◎  作者 / 沈晓玲 查明仪

  核心观点

  【目标完成近半，长三角贡献七成业绩】 上半年销售额491.5亿元，同比增速55.7%，排名较2020年上升4位至第45名。已完成销售目标49%，全年可售货值1550亿元，去化率约64%便可完成目标。长三角销售额占比71%，江苏达51%。从江苏单城市的市场地位来看，企业在盐城进入前十强，位于第3位，而在发家地南京的排名为第15位。常州和徐州分别为13和17位。

  【做透大江苏，土储布局与销售分布互补】 2021年上半年弘阳地产坚持“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”的战略布局。新增21幅土地，新增土地计容建面245万平方米，拿地金额约270.4亿元，平均楼面地价为11038元/平方米，从新增土储的货值分布来看，在江苏省投资力度最大，新增土储货值占比过半，达57%。从总土储布局来看，与销售分布形成互补，即销售贡献大的区域，土储资源更为丰富。长三角土储建面占比超7成，其中江苏省土储占比过半，达56%。

  【营收同比增长34.7%，盈利水平有待提升】 上半年营业收入为129.6亿元，同比增长34.7%。毛利润27.3亿元，同比上升12.1%，但毛利率下降4.2个百分点至21.1%，主要是由于高毛利项目结转变少。净利率和归母净利率下跌至7.6%和5.7%。管理层在业绩会上表示，双轮驱动的运营模式、商场租金收入的提升以及成本端的管控，都将对整体利润率有提振作用。

  【债务结构持续优化，维持绿档】 截止至2021年6月30日，现金短债比升至1.7，长短债比升至2.3，现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势，债务结构持续优化。在境外资本市场取得了突破，扩宽融资渠道。1月发行了集团史上单笔发行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据；5月又发行了集团第一笔绿色债券。净负债率为53.9%，仍低于行业平均水平。此外，剔除预收款的资产负债率达69.4%，维持2020年水平，属于监管认定的“绿档”。

  【地产商业双轮驱动，协同发展】 2021年上半年商业经营板块实现营业收入2.9亿元，同比增长37%；酒店经营板块有所恢复，同比增长77%，实现营收0.23亿元。商业和酒店合计营收占比2.4%。目前商业经营板块收入主要来自已开业的弘阳广场，包括南京弘阳广场、常州中央弘阳广场等。此外，正在筹备位于常州大成、常州凤凰东、安庆等地的弘阳广场新店。

  01 销售

  目标完成近半
长三角贡献七成业绩

  目标完成近半，行业排名再升4位。2021年上半年，弘阳地产合约销售金额491.5亿元，同比增速55.7%，高于行业TOP50房企36%的业绩平均增长率。同期实现合约销售面积290.5万方，销售均价达16920元/平方米，同比增速分别为34.7%和15.6%。业绩稳步增长，销售金额排名较2020年上升4位至第45名。相比2020年业绩发布会上提出的不低于15%的增长预售目标，上半年已完成49%。且弘阳全年可售货值1550亿元，去化率约64%便可完成目标，管理层表示有信心。

  长三角贡献七成销售业绩，江苏作为发家地贡献最大。从合约销售额的区域分布来看，长三角保持领先优势，占比71%。其中，江苏省作为作为企业的发家之地，销售额占比虽相比2020年下降3个百分点，但仍贡献过半，达51%。从江苏单城市的市场地位来看，企业在盐城进入前十强，位于第3位，而在发家地南京的排名为第15位。珠三角和中西部的占比相比2020年有小幅度上升，分别为7%和15%。值得一提的是，珠三角的销售基本来自大湾区都市圈，“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”的战略布局效果显现。

  02 投资

  做透大江苏
土储布局与销售分布互补

  新增土储建面245万平，与行业标杆房企合作开发。2021年上半年弘阳地产新增21幅土地，新增土地计容建面245万平方米，拿地金额约270.4亿元，平均楼面地价为11038元/平方米，期内与招商、新城、融创、旭辉等标杆房企合作较多。

  坚持“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”的战略布局。从新增土储的货值分布来看，在江苏省投资力度最大，新增土储货值占比过半，达57%。此外，聚焦长三角、大湾区和成渝等重点区域，其中长三角(除江苏)区域货值占比11%，大湾区货值占比由2020年的10%提升至18%，成都、重庆等其他城市占比14%。

  总土地储备充足，约2100万平米。截至2021年6月30日，弘阳共拥有2101万平方米土地储备，较2020年末上升4.7%，权益建面约949万平方米。按照目前的销售情况和增长速度来看，弘阳的土地消化周期约为2-3年，储备较为充足。

  从总土储布局来看，与销售分布形成互补，即销售贡献大的区域，土储资源更为丰富。长三角土储建面占比超7成，其中江苏省土储占比过半，达56%。其次，中西部土储建面占比为22%，珠三角和环渤海占比较低，分别为5%和2%。全国各区域均有所分布，但占比与2020年相比变化不大。

  03 盈利

  营收同比增长34.7%
盈利水平有待提升

  营收同比增长超三成，物业销售部分占比97.6%。2021年上半年，弘阳营业收入为129.6亿元，同比增长34.7%。营收主要来自物业销售，这部分占比达97.6%，为126.5亿元。除此之外，作为双轮驱动的房企，商业和酒店经营收入分别为2.91亿元和0.23亿元，占比合计2.4%。值得一提的是，期内合同负债相比2020年末增长5%至308.4亿元，约为2020年全年营收的1.5倍，未来营收有保障。

  毛利率和净利率持续下滑。报告期内，弘阳地产实现毛利润27.3亿元，同比上升12.1%，但毛利率下降4.2个百分点至21.1%，主要是由于高毛利项目结转变少。净利润同比上升10.6%至9.9亿元，归母净利润也同比上升9.1%至7.4亿元。但净利率和归母净利率分别同比下跌1.7和1.3个百分点至7.6%和5.7%。管理层在业绩会上表示，双轮驱动的运营模式、商场租金收入的提升以及成本端的管控，都将对整体利润率有提振作用。

  04 负债

  债务结构持续优化
维持绿档

  短期无偿债压力，债务结构健康，2021或将进一步优化。截止至2021年6月30日，弘阳地产拥有现金175.8亿元，相比2020年末减少约5%。短期债务104.17亿元，相比2020年末减少8.9%，同时短期债务与总有息负债占比逐年下降，于2021年6月30日已下降至30.8%。由此现金短债比由2020年的1.6升至1.7，长短债比由2020年的1.8升至2.3，现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势，债务结构持续优化。

  融资渠道拓宽，平均借贷利率7.62%。上半年，弘阳地产在境外资本市场取得了突破。1月发行了3.5亿美元、票面利率7.3%、年期4年的优先票据，为集团史上单笔发行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据。此外，在5月又发行了集团第一笔绿色债券，拓宽了融资渠道。整体来看，相比2020年末，2021年上半年非银信托贷款占比降至10.9%，加权平均借贷利率降低约0.05个百分点至7.62%。

  净负债率低于行业平均，维持“绿档”。截止至2021年6月30日，弘阳地产的净负债率为53.9%，相比2020年末微升约3.6个百分点，但仍低于行业平均水平。此外，剔除预收款的资产负债率达69.4%，维持2020年水平，属于监管认定的“绿档”。

  05 战略

  地产商业双轮驱动
协同发展

  坚持“地产商业双轮驱动”的战略，商业酒店板块营收占比合计2.4%。2021年上半年弘阳商业经营板块实现营业收入2.9亿元，同比增长37%；酒店经营板块有所恢复，同比增长77%，实现营收0.23亿元。商业和酒店合计营收占比2.4%，相比2020年下降0.3个百分点。地产能为商业引流赋能，反之商业也能为地产溢价赋能，由此商业与地产将发挥协同效应，打造差异化优势。

  弘阳广场持续发力。在商业经营方面，集团已形成“弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+”三条产品线，拥有“城市秀场、未来世界、屋顶花园”三大核心IP。目前商业经营板块收入主要来自已经开业的弘阳广场，包括南京弘阳广场、常州中央弘阳广场等。此外，正在筹备位于常州大成、常州凤凰东、安庆等地的弘阳广场新店。其中，安庆弘阳广场商业总建面7.9万方，商业可租赁建面达4.9万方，计划于2022年9月开业。