[克而瑞]中国恒大：有息负债规模降低，净负债率红线转绿

  以价换量促销售回款，出售资产缓解流动性压力。

  ◎  作者 / 朱一鸣、贡显扬

  核心观点

  【以价换量促销售回款，上半年完成全年目标47.6%】2021年上半年，中国恒大实现合约销售金额3567.9亿元，同比增长2.3%。完成全年7500亿元业绩目标的47.6%，目标完成率处于行业较高水平。在资金回笼、降负债的压力下，自去年以来恒大多次推出全国范围内的促销优惠措施，以价换量促销售回款。

  【土地储备规模进一步降低，总规划建面2.14亿平方米】2021年上半年，恒大新增土地储备15幅，新购土地储备预期建筑面积771万平方米。截至6月末，总土地储备项目778个，总规划建筑面积2.14亿平方米，较2020年末进一步降低。土地储备原值4568亿元，其中一二线城市占比69.5%，三线城市占比30.5%。

  【上半年出售资产缓解流动性压力，实现净利润105亿元】上半年，恒大营业收入规模同比降低16.5%至2226.9亿元，毛利润288.4亿元、净利润105亿元；毛利率12.9%、净利率4.7%。为缓解流动性压力、保证项目开发的正常运作，上半年恒大出售恒腾网络和嘉凯城的部分股权，包含剩余股权的投资收益在内，获确认其他收益近229亿元。

  【有息负债规模进一步降低，净负债率满足绿档要求】上半年，恒大累计销售回款3211.9亿元，同比增长2.9%，销售回款率逾90%。截至2021年上半年末，恒大持有现金余额1616.3亿元；短期有息负债2400.5亿元、总有息负债5717.8亿元，自去年3月提出“降负债”战略目标以来，有息负债规模较2020年末进一步降低。目前，恒大净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。

  01销售

  以价换量促销售回款
上半年完成全年目标47.6%

  2021年上半年，中国恒大实现合约销售金额3567.9亿元，销售面积4301.4万平方米，分别同比增长2.3%和11.3%；完成全年7500亿元业绩目标的47.6%，目标完成率处于行业较高水平。在资金回笼、降负债的压力下，恒大自去年以来多次推出全国范围内的促销优惠措施，以价换量促销售回款。上半年销售均价8295元/平方米，处在近年来的较低水平。

  02 投资

  土地储备规模进一步降低
总规划建面2.14亿平方米

  2021年上半年，恒大新增土地储备15幅，并就现有14个项目进一步购买周边土地，新购土地储备预期建筑面积771万平方米，新项目主要分布于成都、大连、石家庄、长春、太原、长沙等城市。截至6月末，恒大总土地储备项目778个，总规划建筑面积2.14亿平方米，较2020年末进一步降低；土地储备原值4568亿元，其中一二线城市占比69.5%，三线城市占比30.5%。此外，恒大还拥有旧改项目146个，其中大湾区131个（深圳62个）。

  03 盈利

  出售资产缓解流动性压力
实现净利润105亿元

  2021年上半年，受结算面积减少8.5%以及结算均价下降11.2%的影响，恒大营业收入规模同比降低16.5%至2226.9亿元。毛利润288.4亿元，同比下降56.8%；毛利率12.9%，较去年全年降低且处于行业和历史低位。同时，受去年疫情冲击以及项目降价促销回笼资金的影响，上半年恒大房地产开发主业出现亏损。

  为缓解流动性压力、保证项目开发的正常运作，上半年恒大出售恒腾网络8%的股权，出售嘉凯城29.9%的股权，分别确认出售附属公司收益34.9亿元和14.81亿元。此外，恒大持有恒腾网络和嘉凯城剩余股权的公平值与投资成本的差额分别为175.31亿元和10.03亿元，获确认为重新计量收益。包含这部分其他收益在内，上半年恒大实现净利润105亿元，同比降低28.9%；归母净利润143.8亿元；净利率和归母净利率分别为4.7%和6.5%。

  04 负债

  有息负债规模进一步降低
净负债率满足绿档要求

  上半年，恒大借助大规模降价促销，得以快速回笼现金、缓解债务压力。累计销售回款3211.9亿元，同比增长2.9%，销售回款率逾90%。截至2021年上半年末，恒大持有现金余额1616.3亿元；短期有息负债2400.5亿元、总有息负债5717.8亿元，自去年3月提出“降负债”战略目标以来，有息负债规模较2020年末进一步降低。现金短债比0.67，较期初显著上升。目前，恒大净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。