[克而瑞]建发国际：归母净利率跌至3.6%，盈利指标继续承压

  上半年销售规模大幅增长，“三道红线”保持绿档达标。

  ◎  作者 / 朱一鸣、贡显扬、唐嫣蓓

  核心观点

  【上半年销售规模大幅增长，目标完成率76.4%】2021年上半年建发国际销售金额917.1亿元，同比增长256.0%，完成全年1200亿销售目标的76.4%。上半年销售回款率87%；回款金额797亿元，同比增长200%。虽然上半年回款保持高位，但管理层预计，下半年由于整个金融体系按揭回款的收紧可能会带来影响。

  【新进入17个城市，总可售货值达3133亿元】上半年建发国际新进入17个城市，分别为南昌、宁波、温州、徐州等。截至6月末，库存可售面积约1809万平方米，总可售货值3133亿元，较2020年末增长47%。上半年，受土地市场地价较高影响，建发国际在集中供地中拿地不多，管理层预计，下半年将根据销售周转和市场情况，适度补充土储。

  【营收及利润规模增长显著，毛利率呈下降趋势】2021年上半年营业收入84亿元，同比增长195%，毛利润10.5亿元，归母净利润3.0亿元，分别同比增长100.4%和176.3%。建发国际实现毛利率12.5%，归母净利率3.61%，分别较2020年上半年下降8.8个百分点和0.8个百分点。毛利下降的主要原因为2018年初获取的四个项目，毛利率仅3%左右，影响了整体毛利水平。

  【“三道红线”绿档达标，融资成本维持行业较低水平】截至6月末，建发国际持有现金336.96亿元，较2020年同期上升239.4%；“三道红线”均已达标，现金短债比3.29，净负债率85.1%，剔除预收款的资产负债率69.8%。上半年，建发国际平均借贷成本为4.48%，受益于母公司的“国企”背景，融资成本处于行业低位。

  01 销售

  上半年业绩规模大幅增长
完成1200亿元目标的76.4%

  2021年上半年，建发国际累计实现合同销售金额917.1亿元，合同销售面积430.0万平方米，同比分别大幅增长256.0%和175.9%；合同销售均价21329元/平方米，销售权益比79%，较往年有所提升。截至6月末，建发国际已完成全年1200亿销售目标的76.4%，目标完成率明显高于行业平均水平。建发国际回款率多年来保持高位，上半年销售回款率达87%；回款金额797亿元，认购金额941亿元，分别同比增长200%和214%。但管理层预计，下半年因为整个金融体系按揭回款的收紧，将可能对接下来几个月的回款带来一些影响。

  02 投资

  上半年新进入17个城市
总可售货值3133亿元

  从土地投资来看，建发除深耕核心一二线城市外，也充分利用自身优势及特点，挖掘优质三四线下沉市场以获取优质的土地储备，2021年上半年新进入南昌、宁波、温州、徐州等17个城市。截至6月末，建发国际在中国及澳洲共有193个项目，库存可售面积约1809万平方米，总可售货值3133亿元，较2020年末增长47%。上半年，受土地市场地价较高影响，建发国际在集中供地中拿地不多，管理层预计，下半年将根据销售周转和市场情况，适度补充土储。

  03 盈利

  营收及利润规模大幅增长
毛利率呈下降趋势

  2021年上半年营业收入84亿元，同比增长195%，毛利润10.5亿元，归母净利润3.0亿元，分别同比增长100.4%和176.3%。截至上半年末已售未结金额1330亿元，较2020年末增长96%。上半年，建发国际实现毛利率12.5%，归母净利率3.61%，分别较2020年上半年下降8.8个百分点和0.8个百分点，且均低于行业50家重点上市房企的中位数21.7%和6.6%。毛利下降的主要原因，是2018年初获取的分布在苏州太仓、南京等城市的四个项目，毛利率仅为3%左右，而该四个项目的盈利收入占比达42%，影响了上半年整体毛利率水平。

  04 负债

  “三道红线”保持绿档
借贷成本维持行业较低水平

  截至6月末，建发国际持有现金336.96亿元，较2020年同期上升239.4%；长短期债务比6.51、现金短债比3.29，略有下降；净负债率85.1%；剔除预收款的资产负债率69.8%，建发国际“三道红线”保持绿档达标。上半年，建发国际平均借贷成本4.48%，在“国企”母公司的辐射下，建发国际融资成本处于行业低位。银行已批未提金额约230亿元，较2020年末的202亿元增长14%。