[克而瑞]万达商管：全面轻资产化，重组轻资产公司赴港上市

  2021年万达商管已经全面轻资产化，重组珠海万达商管引入珠海国资委战投意图赴港上市开启新篇章。

  ◎  作者 / 沈晓玲、齐瑞琳

  近日万达商管（全称大连万达商业管理集团股份有限公司）发布2021年债券报告，企业已经转型成为国内最大的商业运营管理公司，自2021年开始仅发展轻资产商场。资本市场上3月24日，集团发布公告撤回万达商管A股IPO申请，并谋划重组轻资产业务香港上市，3月29日万达商管集团与珠海市政府签署协议，重组后万达轻资产商管公司落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。如果万达轻资产商管公司成功赴港上市，且未来能构建以轻资产为核心的REITs等创新业务，或将为万达商管开启新机遇。

  再无销售物业入账，投资物业租赁及管理同比增长30%。2021年上半年万达商管实现营业收入161.32亿元，比同上升30%。万达商管已经完全剥离住宅开发业务，转型商业运营及管理公司。从收入结构来看非常明显，2020年便已经没有物业销售收入。酒店运营业务营收6.57亿元，较去年同期上升112%，主要由于2020年上半年受疫情影响租金下降，同时为抗击疫情给商户提供大额租金和物业减免。酒店运营收入比上年同期增长111.8%，主要是由于2020年上半年受到疫情影响较大，酒店收入低，本期已经恢复正常。在剔除掉物业销售之后，万达商管近两年的的盈利水平进一步提升，2021年上半年集团毛利率68.4%，净利率31.4%，核心净利率¹23.5%。

  万达广场开业总量第一，规模及单店营收居前列。根据各家公司发布的公开信息，截止至2021年上半年，万达商管开业数量最为领先，达到381座²。21年上半年新开业13家，不仅上半年新开业数量最多，而且在2021年计划开业数量上，万达同样大幅领先其他企业，2021年万达集团计划开业50家，并计划新签约70个轻资产万达广场，规模优势持续扩大。毛利率方面，万达商管2021上半年投资物业租赁及管理业务毛利率为72.2%，同比下降3.98个百分点。单店营收上，万达商管2021上半年单店营收0.6亿元/店/半年，相比于同样重点布局三四线的新城和宝龙，万达广场的单店营收具有一定优势。

  ¹核心净利润=净利润-(投资收益+公允价值变动损益)*(1-25%)

  ²根据企业官微7月1日发文提到“全国381座万达广场”推断

  万达广场数量居全国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一，2021年全面进入轻资产化模式。2021年上半年万达集团完成开业13家万达广场，截止至2021年6月30日万达共在全国开业了381座广场，数量居全国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一。企业的轻资产化战略也有序推进，2020年9月，万达商管正式对外宣布从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，即企业不出万达广场的资金也不再持有，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。根据企业公布信息，2021年计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%，同时，计划签约70个轻资产万达广场。

  债务规模持续缩减，债务结构改善。截至2021年上半年，万达商管总有息负债的规模为1506.3亿元，相比去年同期下降286.7亿元，债务规模进一步缩减，可以看出轻资产模式取得一定成效，自转型以来，企业债务总额得到持续管控。2021年起万达将全面舍弃重资产模式转向轻资产运营，因此在投资费用持续收缩，而万达广场贡献稳定可观现金流入的运营模式下，企业债务情况也将持续修复。上半年现金短债比1.41，较年初上升0.55，现金可以覆盖短债，短期债务压力不大。长短债比6.03，较年初上升3.46，债务结构改善。净负债率43.4%，同比下降3.2个百分点，债务压力不大。

  已渡过21年中旬偿债高峰期，企业短期债务压力已疏解。根据企业2020年中期披露的报告，2021年将会有247.56亿元的债券集中到期，主要集中在2021年的5-7月。面对集中兑付的资金压力，企业在2020年下半年开始提前发行四笔债券，合计融资额99亿元，全部用作偿还有息债务，以对冲到期债务高峰期。21年上半年企业发行三期中期票据，全部用于偿还16年发行的中期票据，融资利率在6-6.25%，利率处于平均水平。根据2021年上半年债券报告公布债券余额情况，16万达05和06已经在7月份完成兑付。从长短债比也可以看出，企业长债占比大幅增加，短期债务压力已经得到有效缓解。

  珠海国资委30亿领投，谋划轻资产上市。2021年3月24日，万达集团发布公告，宣布撤回万达商管A股IPO申请，同时宣布对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组。短短几天后的3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，正式启动上市计划。重组后的万达轻资产商管公司将全面负责已开业和在建万达广场以及今后发展的所有万达广场的管理，模式类似于已经上市的宝龙商业。8月20日，证监会披露了珠海万达商业管理集团股份有限公司《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料，若获得受理，意味着万达商管或将很快在港交所递交招股书。

  目前万达商管已经完全剥离了传统地产开发业务，提前抢占轻资产转型窗口期，转型为商业管理运营公司，盈利能力强，现金流稳定。虽然仍有规模较大的有息债务，但通过借新还旧得以平滑延长债务周期，且随着2021年开始实施“轻资产”战略，债务增量也逐渐得到控制。作为国内商业的先行者，万达广场依靠品牌效应确实能够在国内商业地产占据一席之地，但是近几年来，随着房地产开发逐步进入存量时代，包括新城、宝龙，以及大悦城等多家公司都在加大商业投入，企业的竞争压力也会增加。投资物业租赁及管理毛利率连续三年小幅下滑，如何丰富创新商业业态，提升竞争力扩大管理输出仍是万达需要持续探索的方向。