[克而瑞]2021年上半年房企营运效率专题

  导读：想要在控杠杆的大环境下维持企业的稳健发展，房企必须从自身营运入手提高效率，这成为其未来生存的重要举措。

  从疫情影响，到“三条红线”融资管理细则落地，不少房企尤其是红档、黄档企业融资端承压，现金流吃紧，“降库存、抓回款”成为很多房企重要课题。2021年以来两集中供地政策出台，商票数据纳入监管，表外负债逐渐浮出水面，此外试点重点房企被要求买地金额不得超过年度销售额的40%。因此想要在控杠杆的大环境下维持企业的稳健发展，房企必须从自身营运入手提高效率，这成为其未来生存的重要举措。

  为此，我们筛选了80家重点监测房企，分析了企业并表营收和归母利润的效率；同时结合合同负债建立营收保障倍数，判断未来营收增长预期；此外还对房企真实存货消化周期及存货周转效率等库存压力建立了评价体系。本文通过对上述企业运营效率指标解读，以分析运营管理过程中遇到的挑战，并结合当下的政策和市场环境给出建议。

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  房企合作增加

  并表效率和表内权益皆下降

  1、并表效率逐年下滑，房企表外投资增多

  （1）整体并表效率40%上下，且有下降趋势

  近年来，为平衡规模与风险，越来越多的企业选择合作开发，同一个项目甚至存在4家以上开发商参与的情况。于是在行业内，房企的规模攀升迅速，但实际在财务报表中呈现的营收和归母利润差距也越来越大。为真实反应房企通过运营，并真正能够给股东带来的实际收益情况，我们选取了并表效率1指标以反应企业为股东创造的业绩贡献度。

  从2021年上半年80家重点企业并表效率来看，整体区间在9%-85%，但从平均数来看从2019年至今都不足50%，且房企的并表效率2019年和2020年持平，2021年上半年下降，平均值只有38%。也就是说，80家重点房企的销售收入有超6成相当于财务投资，不计入自己的营业收入中。

  2）建业、新城并表效率靠前，规模与地位匹配度高（略）

  2、表内权益占比呈下降趋势，强势房企适度放弃表内权益

  （1）上半年表内权益平均值在61%，呈下降趋势

  除去表外投资部分，表内的权益占比2也会影响企业的运营效率，权益占比越低，对归母净利润的影响越大。从2017年至2021年上半年的时间跨度来看，80家重点企业的表内权益占比在逐年下降，从2017年的74%下降至2021年上半年的61%，也就是说，到2021年上半年，80家重点房企并表项目中平均有约40%属于合作部分，在市场下行的压力及规避风险的考量中，合作开发成为趋势。

  （2）新城、恒大对合作把控力强，让权益多并表（部分略）

  2021年上半年，通过整理，得出80家重点房企中，表内占比较高和较低的10家房企，表内权益最高的10家房企的权益在87%以上，其中光明地产归母权益甚至超过所有者权益。表内权益占比较低的十家房企，其权益占比在40%以内。

  结合并表效率和表内权益占比，可以筛选出四类典型企业。第一类企业是并表效率高，表内权益占比低，这类企业通常比较强势，合作部分基本以自己并表为主，但为保证整体规模的上升，放弃一部分权益，代表有新城、恒大、奥园等。第二类是并表效率和表内权益占比都高，这类企业普遍遵循自身发展节奏，项目以自己操盘运营为主，这类企业有瑞安房地产、天誉置业、富力地产等。第三类企业是并表效率低，表内权益占比高，这类房企相对而言规模不大，话语权不高，寻求外部合作但合作部分并表不多，并表项目多为自身项目。第四类是并表效率和表内权益占比都低，这类企业虽然整体销售规模上升，但是如果一直保持如此高的合作力度，将影响企业内部团队运营经验的提升，影响企业未来营收转化和利润的保证。