[克而瑞]行业转机出现，房企如何 “自救”加强市场信心

  今年下半年以来行业调控持续，叠加房企的债务违约事件频发，市场多方“速冻”，房企在融资端和销售端承受较大的压力。面对企业现金流吃紧，债权人信心下降的情况下，多家房企通过多种手段积极进行自救，重建市场信心。

  保证再融资能力

  债券回购及大股东增持开启信用保卫战

  房企陆续出现债务违约的情况下，投资市场对房企的信心下降，债券二级市场以及股票市场出现了较大的波动，从2021年9月30日到2021年10月8日，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌22.1%，创下至少8年的最大跌幅。由此部分未违约的房企也受到了波及，是以房企通过回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资等方式进行维稳，开启信用保卫战。

  积极回购债券，维稳也在低价回购 

  据不完全统计，2021年下半年以来，不少于24家房企陆续实行境外债提前回购举动，回购次数超过153次，提前回购境外债券及票据涉及资金合计24.86亿美元，债券到期时间横跨2021年到2026年，不少房企十月以后加大了2022年到期债务的提前赎回，减轻明年的还款压力。就企业表现来看，中梁控股、正荣地产、禹洲集团、花样年等回购次数相对较多，佳源国际、中国金茂、中梁控股、龙光等赎回金额超过1亿美元。房企进行债券回购除了维稳市场信心之外，也因当前债券价格相对便宜，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算。

  大股东增持股票，打响市值保卫战

  除了提前赎回部分境外债之外，9月以来多家房企大股东增持公司股票，进行市值维护，增添市场信心。据不完全统计，2021年9月以来，就有17家房企的大股东等通过对公司股票进行增持。其中碧桂园杨惠妍在11月累计增持碧桂园股票不小于1761万股，金额1.28亿元，力高集团黄若虹自9月20日起累计增持约3734万股，持股比例由29.49%上升到40.0%。

  股东借款、保底供股维稳市场信心，增强企业流动性 

  除了进行股票增持的操作，部分股东还为企业提供股东借款融资，据不完全统计，融资主要集中在股东借款、配股融资、抵押物业借款等，除了提振市场信心，也为公司注入资金，增强企业流动性。当代置业、融创中国的股东分别为公司提供了8亿元、4.5亿美元的股东借款。而旭辉集团发布公告称，以供股的方式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展，以股东兜底的方式进行融资。而融创中国、中国奥园则进行了配股融资，其中融创募集金额达到50.85亿港元。值得注意的是，股东借款及配股融资等方式，对股东以及企业自身发展前景要求较高，目前仅有少量房企进行。

      出售项目或者资产回流现金，保证流动性

  除了市场信心维稳之外，面临现金流紧绷，房企也积极进行出售项目或者旗下资产回流现金，增补现金流，提升抵御市场不确定性风险的综合能力。进行出售的资产，包括自有开发项目，如三盛控股出售福州、青岛、哈尔滨等地的项目和商厦，收回现金10.38亿元；中国金茂近期转让青岛和武汉项目公司的股权，拟回流现金26.42亿元，不过金茂并未全部转出，保留了部分的股权。同时，部分企业将资产出售予大股东，进行现金回流，如光明地产和绿地控股分别将特色小镇项目公司股权与创驿大厦的60%股权，分别回流14.63亿元和30亿元。

  值得注意的是，进行项目转让的企业除了现金回流这一目的之外，部分企业也存在对自有项目进行“出清”来“以旧换新”，卖掉部分盈利不太好的项目。如华侨城自9月以来拟转让项目超过9个，转让金额超过30亿元，华侨城在6月的苏州首批集中供地中，以约85亿元连摘3宗地块，积极补货。

  出售多元化业务，回流现金聚焦主业 

  除了商厦、开发项目等资产，企业还进行多元化业务的出售。物业公司作为“现金奶牛”素来有较高的估值，进行现金回流的速度相对较高，成为部分房企考虑出售的多元化资产之一，今年以来，蓝光、富力、当代、红星美凯龙等企业完成了其旗下物业公司的出售，回流现金。此外，部分企业也出售了对外投资企业的股份，如融创出售约1863.9万股贝壳美国存托股票，回流金额约35.4亿元，恒大母公司广州凯隆减持嘉凯城1.13亿股，收回现金2.91亿元。也有部分企业聚焦主业，出售旗下其他多元化业务，如融创、绿城分别出售了部分游艇及科技业务。

  9月底以来在政策密集发声下，房企关紧已久的融资阀门终于有了松开的迹象，保利发展、招商蛇口等国企央企和多家城投公司在银行间债券市场进行融资，而后有银行总行直接发令分行支行充分开发国有房地产企业资源，开放国有房地产企业授信，给予专项政策支持，并为国有房地产企业开出融资白名单。虽当前政策的松动主要对象是国资，但伴随着市场信心重建和宏观维稳政策的传导，未来将会扩散到民营企业，也将最先有利于基本面较好的企业，当前房企积极自救，也将加大市场对自身的信心，早日进入市场“白名单”。