[克而瑞]重点城市百亿城更基金超2000亿，央企国企积极入局

  上海城更基金成立900亿

  京津锡等地持续跟进

  2021年底，上海又一百亿城市更新基金成立。根据相关资料显示，该基金为上海城市更新引导基金，规模为100亿元，以上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目为主要投资方向。仅2021年，上海成立的城市更新基金规模已超过900亿元。

  根据CRIC监测，2021年上海、无锡、天津等地均成立了超百亿规模的城市更新基金。自上海成立了投资于旧区改造和城市更新项目的800亿城市更新基金后，无锡和天津分别在7月、8月成立了针对各地旧城区改造和城市更新规划运营项目的百亿城市更新基金。据不完全统计，CRIC重点监测城市中百亿城更基金规模已突破2000亿元。

  除上海、无锡、天津等已有城市更新基金落地的城市外，石家庄、重庆、北京等地的城市更新基金虽未成立，但都针对城市更新基金制定了计划，其中重庆已明确表示拟于今年3月成立城市更新智库联盟和城市更新基金。

  政府引导、“房企+保险资本”保驾护航

  母子架构“各司其职”

  根据去年多地成立的百亿城市更新基金来看，主要呈现出两大特点：首先，百亿城更基金大多为政府引导，城市更新基金的牵头企业一般都是本地国企，比如上海地产集团、无锡城建发展集团、天津城投集团均由国资委100%控股；其次，参与企业的搭配模式一般都是“房企+保险资金”，这种模式下，本地国企把控城市更新的方向，房企提供专业开发经验，保险资本为基金提供稳定资金来源，三方合力为基金长期运营提供了保障。

  从基金架构来看，根据现有资料统计，大多城市更新基金采用母子基金架构。以800亿上海城市更新基金为例，该基金共分为三个部分，包括城市更新母基金、一级开发子基金和针对自持商业运营的子基金，参与企业根据各自负责部分进入不同的基金，母基金和自持商业部分的资金主要由开发商提供。这种结构更有利于发挥政府的引导作用，并充分发挥不同企业的专长，同时协调多企业的出资节奏，在一定程度上降低了企业投入资金的时间成本。

  央企国企城更基金参与度高

  非规模房企入局难

  近期城市更新基金的集中成立，一方面受益于城镇化率的逐步提高，使得城市更新市场规模变得十分可观；但另一方面也受限于城市更新业务周期长、资金回流慢的特点，即便收益可观，赛道内房企也承受着较大的资金压力，非规模房企也更是不敢轻易尝试，多重因素叠加下，城市更新项目的融资问题亟待解决，城市更新基金重新被推到公众视野中。

  城市更新基金的出现一定程度缓解了城市更新项目的融资难题，但城市更新基金能否长期运营、运营过程中会遇到哪些潜在问题，都是需要政府和参与企业注意的。首先，应尽快完善基金运作机制，以充分应对突发状况；其次，政企双方应明确基金退出机制和保底收益率，并细化的项目计划时间表，有助于调整参与企业的步调，共同发力；第三，从政策角度来看，越早出台相关法律法规监管约束，越能尽早度量风险、控制风险。

  城市更新基金陆续成立，其实对房企的影响各异。对于旧改赛道内本就活跃的国企、央企来说，参与城市更新基金的几率更大。中交集团四次出现在百亿城市更新基金的参企名单中，目前上海明确表示城市更新基金仅面向国企、央企开放，但其他城市还未提出相关要求。而同在赛道内的民营企业的参与度明显低于国企、央企。从上述四支基金看，仅有富力地产和拥有国资背景的绿城中国是入围城市更新基金参企名单。受行业下行和三道红线的影响，民营企业的资金不足以支撑较长周期的资金运营，即便流动性充足选择拿地的可能性更大。而对于赛道外或非规模房企来说，机会就比较有限。从已公开的城市更新基金参企名单中还未出现这类房企，未来是否有机会仍然不得而知。

       总体来看，在未来一段时间内，城市更新基金的参与企业仍以以央企、国企为主，经验丰富的民营企业也有机会参与城更基金，非规模房企通过城更基金进入赛道的机会较小。