[克而瑞]2021年开发及物管企业上市遇冷，收并购整合加剧

  2021年房企和房企旗下公司的上市情况可谓是殊途同归，由于下半年以来房地产行业流动性危机频发，原本上市渠道较为顺畅的房企旗下公司的上市在8月之后也和房企一样近乎归零。在这个背景之下，行业的收并购机会开始浮现，未来可能引发一轮并购潮。

  房企上市遇冷

  排队企业规模较小以及行业流动性危机是主因

  2018年以来房企融资环境持续收紧，赴港上市成为了未上市中小房企较为青睐的融资方法，在获得一笔直接投资的同时进一步拓宽融资渠道，以维持企业未来的流动性。因此2018年-2020年每年成功完成IPO的房企都在6家左右，形成了新一轮的上市潮。

  进入2021年之后，房企的上市潮戛然而止，全年仅有三巽控股一家企业成功上市。截至2021年12月28日，年内递交招股书的7家房企中，仅有新星宇控股、方直集团、天鸿中国以及合能控股4家企业的招股书仍在有效期内；有3家在第一轮招股书过期后就暂时放弃了，加上前几年提交未获批的，这类企业有8家。

  房企上市遇冷，究其原因，一方面，规模较大的企业基本都已经完成了上市，根据克而瑞发布的《2021年1-11月中国房地产企业销售百强排行榜》，全口径销售规模百强企业中90%的企业都已经完成了上市，还没有上市的企业基本也都在70名以后。而当前在港交所排队上市的房企规模都相对较小，总土储规模都在500万平米以下，其中天鸿中国甚至不足百万。另一方面，随着2021年开始部分房企的流动性危机逐渐曝出，资本市场对于房地产行业的投资更趋谨慎，因此港交所也收紧了对房企上市的审批，房企招股书难以在6个月有效期内获得通过，这也让更多房企暂时放弃尝试上市。

  房企物管公司上市遇到断档

  小规模公司上市难度加大

  与遇冷的房企IPO相比，房企旗下公司的上市相对而言更加顺畅。2021年全年共有14家企业完成了上市，和2020年的差距并不是很大，其中除了建业集团的代建板块中原建业之外都是物管公司。自从2018年开始，随着房企融资环境的收紧，越来越多的房企开始考虑推进旗下板块上市，为集团增加融资渠道，因此房企旗下公司的上市潮持续不断，递交招股书的企业数量也持续增加，2021年甚至达到了30个，是近年来的顶峰。

  但是从房企旗下公司在2021年各月完成IPO以及递交招股书的情况来看，8月以后这些企业的上市还是遇到了断档，无论是IPO成功的企业数量还是递交招股书的企业个数都大幅减少。出现这种情况的主要原因仍是房企的流动性危机带来的影响，资本市场对于房企旗下公司的上市越发谨慎，再加上部分企业还有可能与上游房企存在关联交易账目不清以及资金占用等问题，也受到了港交所及监管方面的重点审核。

  由此可见，虽然2021年房企仍然在积极推进旗下板块的上市，但是从当前的趋势来看资本市场的反馈并不良好，再加上2022年开始港交所对上市企业基础盈利门槛提高的60%新规将正式施行，规模较小的房企旗下公司的上市将会越发艰难，未来是否还会出现上市潮还有待观察。

  部分房企流动性承压

  物管收并购规模大幅增加

  由于旗下物管公司上市难度加大，再加上集团的资金承压，急需短期资金救火，因此部分房企开始出售旗下物业板块股权以回笼资金。比如新力在12月27日宣布将新力物业旗下的江西悦生活装饰工程100%股权转让予上海沐洹实业、熊星星。

  在这种背景下，大型物管企业也开始加紧收并购扩张的步伐。以碧桂园服务为例，其在年内进行了多次增发配股融得了大量资金，然后上演了多次“大鱼吃大鱼”的大型收购案，比如在年初以49.64亿元收购蓝光嘉宝服务，到9月以不到100亿元收购富力物业物管业务，再到向彩生活以33亿元收购邻里乐100%股权，企业的收并购扩张可谓一骑绝尘。除了碧桂园服务之外，其他资金情况较好的物管企业也在2021年抓紧机会加速了收并购扩张的步伐，这也就导致物管行业2021年收并购事件涉及金额高达382亿元，远远超过过去几年。

  整体来看：2021年由于部分房企流动性危机的爆发，资本市场对于房地产以及相关行业的上市越发谨慎，房企的IPO近乎归零，同时房企旗下公司的上市在8月之后也近乎断档。在这个背景下，物管行业以及房地产行业的收并购机会都将开始增加，再加上央行和银保监会在12月20日联合印发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目，一定程度上为未来房地产行业间的收并购提供了弹药，未来部分资金情况较好的大型房企和物管企业都可以抓紧机会收并购扩张，行业集中度可能会有所提升。