[中房研协]格局剧变，房企出路“虽险犹宽”

  【热点回放】

  图1: 2021年上市房企20强多元化主要布局方向

  数据来源：企业公告、中房研协测评研究中心整理

       面对房地产市场的下行和行业整体信用水平的受损，房地产开发业务的经营难度逐步提升。房企只有提升自己的快速反应能力和适应能力才能继续前进。那么身处困境的房企如何在变革的行业中扎稳脚跟？当前行业已经步入无增长时代，房企应该把握哪些机会化解危机？房企又应如何发力“第二赛道”？本期内参将作相关分析。

  【各方观点】

  易居企业集团CEO丁祖昱认为，从创新能力方面来看，随着行业发展模式的转变，回归产品居住本质、注重多元业务发展、向管理要红利逐渐成为房企在艰难时期的发力点和突破点。越来越多的房企从客户需求出发，进行产品的迭代升级，推动产品服务力的升级，加强客户满意度管理，强调工程质量的监管，在科技赋能和数字化应用方面仍在不断推陈出新。此外，为拓展收入，寻找多种盈利渠道，多元化的业务发展、努力寻找第二增长曲线可能成为众多房企2022年的重要选择。与此同时，物业管理板块依旧是多数房企的优先选择，现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业板块已经获得资本市场的广泛认可。

  佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策认为，传统地产开发已经进入低增长、低利润阶段，城市更新成为行业发展的新增长赛道已是行业共识。城市更新是为了达到城市经济、社会、人文、生态环境与居住的有机融合，对于房企来说，也意味着需要具备一种更为全面、综合的能力。

  东原集团总裁杨永席认为，房企的发展和投资不仅仅是拿地，从房企未来发展的角度来讲，生产资料拿地是一方面，第二积极的向轻资产拓展，用自己的能力去赚钱，两条腿走路才是更好的。

  58同城CEO姚劲波认为，存量物业、适老化改造是房企必然面临的发展路径，如果房企意识不到这是长期趋势，不为此趋势做内功储备，包括人才结构、运营模式进行相应改变，没有存量改造的能力，可能会逐步退出市场。其中，涉及养老领域的无障碍环境建设和适老化改造的本身就存在着诸多机遇，如果形成了一定规模效应，可以成为房企的第二赛道，提高房企的营收来源，扩大市场空间，同时也有利于品牌溢价率的提升。

  中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻认为，中国房地产行业目前是处于一个低谷期，但信心比黄金更重要，所以必须要坚定地前行。经过了这轮行业的变革，如果能够积极地反思，直面问题，迎合新的市场、新的需求，创造出新的模式，房企依然会是中国企业当中优秀的企业。数字经济将成为未来中国经济当中一个非常重要或者主导型的组成部分，要拥抱数字经济，拥抱互联网。

  中国发展研究院执行院长陆铭认为，作为房地产开发商来讲，可以更多地关注个人对于生活质量的需求，还有对于社区生活的需求，要考虑在建房子和卖房子的过程中，不只是去提供一个物理的居住空间，而是要在居住中更多的融入文化、社群营造，并完善生活配套和服务，来提升未来城市居民的生活质量。

  旭辉控股CEO林峰认为，内外部环境在变，企业、行业长远趋势在变，唯一坚持不变的是变化，要用变革迎接外部的变化。企业在战略上、经营上、管理上，特别在创新上都要做相应的调整，跟过去20年黄金时代、白银时代，卖方市场时代告别，进入买方市场时代。所以战略上要更稳健，经营上思考更精细，在管理上要越来越细致，围绕高质提效展开。在创新业务上，有很多创新赛道出来，地产行业很大，有很多机会可以出创新产业，包括已经成形的物业服务，包括商业、资管、长租公寓、代建等等，会有一堆新生的业态走出来，这是很多企业可以通过自身能力去变革、适应，得到发展机会的。

  光大证券研究所发布研报认为，从行业发展空间来看，当前房地产行业增量开发规模逐步见顶，人口和资源向大都市圈聚集的趋势已较为明确，房地产行业逐渐由增量型主导向存量型主导过渡，由物业型地产主导向多元产业型地产主导转化。当前疫情加速房地产企业于“地产+”业务的探索，在坚持基本盘深耕的同时，其他航道业务的协同利于房地产企业拓宽“长期主义”的维度。

  【中房分析】

  房企可持续发展逻辑需顺应政策方向及行业发展趋势

  当前房地产市场再次迎来了全行业层面的严峻考验，过去依靠高杠杆、高周转而做大做强的房企发展模式已失去了基础，当下行业竞争加剧，格局剧变，头部集中度趋缓，规模不一定是优势，在资金收紧的情况下反而呈现为劣势。资源成为重要竞争砝码，这方面先天不足的民企势微，央企占有越来越多的竞争优势。民营房企不得不面临如何生存和发展问题。

  短期来看，市场依然处于探底过程中，房企需要先生存下来，保证货量供应的同时，继续积极营销、促进销售去化及现金回笼。而从中长期而言，如何发展下去，成为“剩”者，则需要房企重新寻找适合企业未来发展的第二增长曲线，在夯实开发主业的基础上，探索新发展模式，实现高质量发展。

  在行业无增长时代，留给房企的窗口仍然存在。房企应首选在既有基础上持续发展，重视新业务和地产主业的协同效应，相反，如果盲目投入多元化不仅达不到预期的效果，还会造成资源分散、对主业造成负面影响。当前政策和市场反应推动了企业发展逻辑变革的加速，一系列政策都在鼓励房企在养老、租赁、城市更新等领域继续尝试与投入，也为房企“探索新的发展模式”提供了有利条件。

  保障性租赁住房、REITs支撑行业需求扩容，房企新发展模式越走越宽

  在政策支持和市场需求的支撑下，保障性租赁住房也为房地产企业的发展带来了新的机遇。作为房地产市场主体，房企凭借自身优势参与其中，或通过“改租”“纳管”形式将存量项目与保障性租赁住房对接，利于盘活存量资产；或通过与地方平台公司对接，输出轻资产服务，为业务发展打开新的局面。

  同时，近期保障性租赁住房REITs工作得到政策大力推进，首批保障性租赁住房REITs项目的正式落地，给房地产市场传递了积极信号，预计未来会有更多保障性租赁住房项目加快发展节奏，而国企央企、实力民企等有望率先落地保障性租赁住房公募REITs。房企试水REITs是未来发展趋势，发行保障性租赁住房REITs产品，有助于打通住房租赁的退出环节，扩宽直接融资渠道，降低企业的债务负担。

  随着保障房市场的开拓和REITs 建设的提速，政府代建市场空间还有望进一步打开。未来企业的代建业务或能作为独立的业务来增加新的盈利增长极，应对多变的行业环境，夯实企业稳健、安全发展的底盘。另外，借力政策暖风，公募REITs试点范围或将扩大到商业地产领域，这将有利于推动房企购物中心、写字楼、酒店等物业的轻资产化运营，从而形成商业闭环。

  城市更新成为未来土地市场热点领域，入局还需考验房企实力

  在双集中供地和房企资金链承压的双重影响下，公开市场的土地大多由国企、央企包揽。而城市更新业务成为当前房地产行业的一个新投资亮点，在一定程度上也缓解了房企们的拿地焦虑。房企可通过参与城市更新项目，获取入局城市核心区域的开发机会，从而助力城市的发展建设。同时，城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。但值得注意的是，城市更新业务能否“变废为宝”，对运营者的旧改经验、运营能力、资金实力等提出了很高的要求，因此入局“城市更新”存在一定门槛，房企需要三思而后行。

  推进以县城为重要载体的城镇化建设，把握新一轮投资机遇

  前不久中央发文定调加快发展大城市周边县城，提出以县城为载体进行城镇化建设，改变了当前城镇化建设的所承袭的内在肌理，政策层面发力调整当下发展资源大幅度向核心城市发展的物理格局，不得不说，这是一次巨大的城镇化方向性的转变。

  对于房企而言，在国家顶层设计之下，传统开发的场景已经变迁，应在国家城镇化建设新图景中寻找新发展“破局点”，乡村振兴和县城建设或是未来的机会所在，除房地产开发以外，老旧小区改造、养老托育发展等都需要企业积极参与，而体制机制创新也将为市场主体参与县城建设提供政策保障。可以明确，未来五年县城会是房企竞争的主战场。但差异化的县城发展策略对房企是巨大的挑战，对于所进入县城的定位的判断、提供产品和服务同县城定位之间的对标，同房企自身优势的对标等，都是需要解决的问题。