胡葆森：多项目运作与土地储备助建业地产制胜

    中房网讯　由中国房地产研究会、中国房地产业协会与上海易居房地产研究院房地产测评中心联合发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》3月23日在京揭晓，会议旨在分享领先企业成功经验，整合全产业链核心资源，探讨房地产业转型与发展。以专业深入的研究、客观公正的结果，为转型时期的房企战略调整和模式创新提供了思路与范本。

    胡葆森：各位领导、各位嘉宾各位朋友下午好！首先感谢中国房地产研究会、中国房地产业协会，上海易居房地产研究院房地产测评中心举办这次活动。今天与大家分享三个观点。
    记得2005年一次行业房地产论坛上，我第一次表明一个观点，我认为在2004年大限之后，中国房地产格局将加速调整。实际上，大家回顾过去六年中国房地产格局调整，在2005年在不断调整。今天榜单都是在这个过程在加速发展脱颖而出的。在一线城市北上广深，在一线城市越来越激烈的土地市场竞争下，转移到二线城市。刚才看到恒大夏总，作为当时还不算很大的公司的前提下，主动转移二、三城市。我们看到很多地产商大约都是在2005、2006年主动走向二、三线城市。

    随着梯度转移现象，前十大地产商将分享未来60%份额。在这样一种市场格局调整的大背景下，我们每一个企业应该在这样一种背景下如何准确把握、调整自己的地位。当时发表这个观点是给这个行业提醒，你是继续守在一线城市还是转向二线市场。

    回顾几年，前20大地产商基本占据全国很大的份额。前100强企业已经分享了全国27%，这是市场格局调整，调整时间还会持续二~四年时间。八年会完成这次调整。也许用不了五年市场格局调整将基本结束。调整结束将会出现每一个前十大地产商将要分享市场60%份额。作为首家房地产上市企业，到今年我们上市将近三年时间的体会是，房地产行业如果想做一个持续经营的百年老店就必须知道这个行业运作规律和资本市场，也就是说作为资金密集型的行业，未来子投资者对你的要求。要用投资者的要求作为今年行为的出发点，或者是用未来约束现在。资本市场，资本投资者的要求对所有的行业都一样的，八个字，持续盈利、稳定增长。

    实现房地产稳定增长的前提

    大家知道持续盈利、稳定增长说起来容易，第一，盈利，第二，持续盈利。第三，增长盈利。第四，稳定增长。忽高忽低也不行，募集资本也遇到了一些困难。大家知道在房地产行业，经过十几年的探索发现一个规律，要实现房地产稳定增长，必须有两个前提：

    第一，多项目运作。大家可以想象，腾挪的空间会很大。要想实现稳定的增长同时运作的项目至少应该在20个以上，才能把自己的财务表现在均衡稳定；

    第二，前提要有充足的土地储备。与你的项目相匹配的多项目运作操作系统，也就是优秀团队，再较上完善的管控系统。这是实现稳定增长的两大前提。当然还有其他的，比如系列化的产品，质量产品、采购系统。最终必须与资本市场对接。 投资人的要求，八个字：持续、盈利、稳定、增长。

    第三，关于道德血液的关注。我们干了这些多的活儿，1998年停止福利分房之后，全国地产商总额超过80亿平方米的房子，无论从改善城市形象，还是解决民生住房问题，还是改善老百姓的住房条件，做出的贡献是不可磨灭的，可是为什么我们还在背着道德黑锅，我们自己需要反思。所以在1998年开始思考，企业的战略模式，然后在2002年开始从河南省会郑州开始走向其他18个密集城市的战略布局。前年开始有现在性进行，作为区域化的品牌，目的在完成自己企业可持续发展同时，能够承担更多的社会责任。我经常把企业的行为描述为两个，一个是规定动作。作为企业需要盖房子、交税，这是规定动作。但是要作为一个负责任的企业，就必须主动在完善自己规定动作的同时，去承担更大的社会责任，才能够逐渐被这个行业、全社会所认同。

    大家知道，我们在赞助了河南省足球队，从1994年足球队改革后，有民营企业自主的足球俱乐部。把我们在商业领域获得的资源，用其他的渠道回馈。大家知道足球每年花费很多，今年预算八千多万，还不算投资最大，已经大家了每年八千多万，还有，河南省少儿美术馆等等，我们主动承担更多的社会责任，然后，把自己定位成城市化进程和社会全面进步的定位。在这个过程当中，我们会从普遍被认同最终走向河南最受尊敬的企业。我希望我们的行业在解决生存发展基本问题后，去主动承担更多的社会责任，让我们整体形象越来越好。最后，感谢主办方主办这次活动。