中房网讯（苏晓/文）房地产行业在潮起潮落中又走过了一年。

  2021年，房地产市场的变化与发展格局已定。每逢岁末年初，小到个人，大到行业，总会认真总结过去的一年。而近段时间以来，业内对2021年房地产行业复盘的声音也是不绝于耳。

  借此机会，中房网在《2021房地产行业10大关键词》的基础上，想从另一些角度去尝试解读2021年房地产市场。为此，我们总结了2021年行业的十大“另类”关键词。

  寒冬

  2021年的房地产市场，经历了一季度的火热之后，在调控政策持续加码下，开始由热转冷，全年楼市基本以“寒冬”收尾。

  2021年，全国商品房销售面积、销售额增速也呈逐月回落趋势，7月以来商品房销售面积、销售额的月度增速由正转负，8月后降幅进一步扩大。

  易居研究院此前发布的报告指出，2021年下半年，房价终结六年连涨势头。整体来看，房价下行经历了一个由二手房市场向新房市场的传导过程。2021年8月，国家统计局公布的70城二手住宅价格自2015年4月以来首次转跌；9月份，70城新建商品住宅价格自2015年5月以来也首次转跌，标志着70城房价正式进入下跌周期。

  前紧后松

  自“房住不炒”提出以来，多个热点城市均被主管部门指导、约谈。2021年1-7月，住建部先后约谈了18个热点城市。与往年不同的是，去年住建部在约谈时间节点密度、约谈城市数量和约谈内容上都显著升级。

  与此同时，7月份之前多地也执行了比较严厉的调控政策，包括严查经营贷违规流入房地产、多地推出学区房新政、建立二手房指导价机制、封堵“假离婚”炒房漏洞、法拍房纳入限购、收紧人才购房政策、上调房贷利率等。在企业层面，相关政策也同样收紧，如2021年3月银保监全面收紧信贷，5月中基协叫停房地产供应链非标业务，为防止开发企业将资金挪做他用，多城加强预售资金监管等政策频出。

  值得注意的是，针对上半年过热的楼市，多城为减少投机购房需求，纷纷上调房贷利率，但在后续几个月执行过程中，房贷利率、放贷审核和放贷时间方面过紧，导致了部分刚需族被误伤。同时，8月份以来，受部分房企暴雷等影响，楼市风向急转直下。此后，一系列放松性质的政策表态开始增多。9月末，央行提出了房地产市场“两维护”；12月，中共中央政治局会议和中央经济工作会议均提出促进房地产业“良性循环”。随着监管层针对房地产行业密集发声，政策基调已现边际松动信号。重压之下的房地产市场获得了“喘息”机会，行业有望逐步走出底部、迎来修复。

  座谈

  自2021年三季度末至年底，不同部门曾多次召开房企座谈会。

  9月29日，央行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会指出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

  10月15日，中国房地产业协会召开房地产开发企业座谈会；10月26日，国家发改委外资司和国家外汇局资本司联合召集万科、世茂、建业等8家房企，召开了中资房企外债座谈会；11月8日，国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会。上述座谈会主要总结了房地产市场总体形势、当前面临的风险，同时也摸底了房企所面临的困难。

  中国银行间市场交易商协会也曾于11月上旬举行房企代表座谈会。此后，部分房企公布在银行间市场注册发行债务融资工具计划并发债融资。12月10日，交易商协会又再次举行了房地产企业代表座谈会，会议表示，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。

  由此可见，不同部门都在密切关注房企的经营情况。而各类房企座谈会召开后，房企融资环境也逐渐回暖。据Wind统计，2021年11月房地产企业境内债券发行金额为471亿元，环比增长84%。未来，随着相关措施落地实施，金融机构有望逐步对房企的融资行为恢复至常态。

  限跌

  据不完全统计，自2021年8月份以来，全国至少已有21个城市发布了“限跌令”，其中部分城市直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企的方式，限制恶意降价行为。这些城市包括岳阳、惠州、唐山、桂林、沈阳、昆明、江阴、鄂州、孝感、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

  实际上，“限跌令”的背后是当前房地产市场分化明显的体现。近年来，不少城市房价过快上涨的同时，一些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。尽管很多购房者乐见房价下跌，但从另一方面来看，一旦房价过快下跌，将会给房地产市场和社会带来不稳定因素。严控恶意降价不代表政府不允许房价下跌，但对于明显干扰市场秩序的行为，必须受到严格监管。

  冰火

  2021年2月末，土地市场迎来改革，住宅供地“两集中”正式落地。

  从全年集中供地情况来看，2021年的土拍市场可谓是“冰火两重天”。自4月起，22个重点城市陆续开启首批集中供地。不过，由于经验不足，首批集中供地市场热度火爆，重庆、深圳、厦门、杭州等城市溢价率高企、地王频出，房企“披甲”上阵现象屡见不鲜。

  对此，自然资源部于8月份召开会议，随后多地紧急叫停第二批集中供地，并对土拍规则进行升级调整。在相继出台了查房企开发资质、资金审查、限溢价率不超15%和摇号等措施后，第二批集中供地，除早期成交的厦门和无锡外，其余城市的竞拍热度均因供地规则大幅调整而较首轮明显下滑。热门城市土地流拍率升高、溢价走低，降温势头持续蔓延。

  受市场整体遇冷以及第二批集中供地热度骤降等因素影响，多个城市第三批集中供地在政策、规则上都进行了调整，尽管降低了竞拍门槛，但结果仍旧不尽如人意，除了杭州热度逆势上扬外，不论是一线还是热点城市，多是底价成交、国企兜底，未能激起市场热情。

  躺平

  2021年底这段时间，宣布债务无法兑付的房企逐渐增多。而面对即将到期的美元债，房企也是姿态不一，有些忙着自救，有些则选择了直接“躺平”。

  在此轮房企美元债危机中，花样年率先“躺平”。10月8日，花样年创始人曾宝宝办公室发布了一份“宝爷家书”，自爆花样年的美元债违约。不过，在这封“家书”并没有说明接下来准备怎么把“缺口”堵上。

  紧随其后的是新力控股，而且新力控股“躺平”方式更为直接，10月11日，新力控股发布公告宣布没有资源可以用于偿还10月18日到期的 2.5亿美元债本金及利息，在补救措施上也尚未制定任何具体方案，公司股票接下来继续短暂停牌。据悉，此前，在9月20日，针对10月18日到期美元债兑付日期的临近，部分投资人与新力控股管理层组建了社交群沟通美元债兑付相关事宜。不过，比较戏剧化的是，新力控股老板张园林在社交群中表示：“公司目前正在采用各种方式加快应对10月份到期的美元债，有新进展马上与大家沟通，多谢大家继续支持公司” 之后便退群了。如此一来，市场情绪异常紧张。

  与前两者相比，当代置业“躺平”的态度要稍好一些。10月26日，当代置业发布公告称，公司发行并于新加坡证券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘优先票据，发生票据违约。不过，股东有意向集团提供约8亿元的股东贷款，这也稍微缓解了市场的紧张气氛。

  对于房企债务而言，“躺平”是极度不负责的行为，但从现金流安排的视角看，“躺平”似乎是解决房地产企业现金流风险的一种无奈选择。

  现金流

  2021年，房企现金流管控成为行业关注焦点。在著名的“三道红线”政策下，新添了“三道补丁”。据悉，在补丁中除拿地销售比和商票数据外，经营活动现金流也被纳入房企重点监测指标之一。根据规定，房企近三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

  事实上，2021年以来房企债务危机不断蔓延的本质，也是房企现金流出现问题。房地产作为高杠杆、重资产的行业，融资顺畅和现金回款率是房企生存和发展的关键。在过去一年杠杆和融资收紧的大背景下，房企资金回流不畅，导致现金流循环受阻，才是债务违约的根源。

  腰斩

  2021年以来，在融资收紧、销售下滑、个别房企的风险事件等因素的叠加影响下，地产股表现十分低迷。

  如果将2021中国房地产上市公司综合实力榜前20强的房企，这一年来股价最高点、和年内股价最低点做对比，可以发现，多数地产股股价惨遭“腰斩”，而部分房企跌幅甚至超过8成，堪称“膝斩”。

  不过好在近期行业政策利好不断释放，地产板块也在持续回暖中。

  节衣缩食

  三年前万科曾喊出“活下去”的口号，如今这三个字成为了房企的真实生存写照。而2021年，万科则吹响了“节衣缩食”的号角。

  2021年11月16日，万科在内部下发了一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》提出，要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。

  春江水暖鸭先知。2021年的房地产行情不容乐观，而作为头部房企，对市场的反应也最为敏感。或许从万科的角度，已感受到了这一次的房地产行业寒冬可能会比较漫长。所以，应对寒冬的第一步，就是“节流”。

  内卷

  市场整体下行背景下，房地产从业者的生存状况也变得更加艰难。行业重压之下，房企高管变动频繁的现象也将必然增多。据相关媒体统计，2021年有超过700余名房企高管发生职务变动。

  一边是房企组织架构频繁调整、裁员缩编不断，一边是留下来的员工被动接受更高强度的工作、加班不断，极其“内卷”。

  此前因互联网行业而闻名的“大小周”单双休轮替休假管理制度，如今也成了房地产行业普遍存在的现象。事实上，地产圈早已在默默的执行“996”，甚至“007”的现象亦不少见。

  但地产人的“内卷”远不止这些。有些房企“聘用”的虚拟人员工，其办事效率之高令人咋舌。

  在机器人的世界里，“996”和“007”的现象根本不值一提，Ta可以做到实时工作，不眠不休。而地产人的“内卷”也被提升到了一个新的维度，或许将来抢走你饭碗的并不是人。