杨熙发布2020中国物业上市公司测评研究报告

  中房网讯 5月26日，"2020中国房地产上市公司测评成果发布会"在上海举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

    中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙在活动现场发布《2020物业服务企业上市公司测评报告研究成果》。预计2020年将有不低于12家物业企业将成功上市，未来两年上市物业企业数量将超过50家。杨熙指出，物业行业与资本市场将进一步紧密相联，借助资本力量获得更大发展。

  报告显示，资本市场持续看好物业行业，物业企业上市热度延续，截止到2020年5月，共有3家A股上市企业，24家港股上市企业，39家新三板企业。

  50强房企均布局物业服务，前50强房企中，公开消息看，已经有1家A股上市企业，13家港股上市企业，两家正在明确IPO，还有7家拟分拆上市。可以预计未来50强房企关联物业企业都将走向资本市场。

  杨熙介绍，过去三年房企销售面积将影响未来三年物业企业发展态势。碧桂园过去三年的销售面积达到2.19亿平米，恒大1.6亿平米，万科1.16亿平米，都超过了1亿平米。

  本次物业上市企业测评，碧桂园服务荣登榜首，收入达到96.4亿元，在管面积2.76亿平米，利润17.2亿，储备面积4亿平米，合约面积6.85亿平米。

  从物业企业上市首日市值到截止到2019年年底市值来看，从1200多亿，增长到2355亿，几乎翻倍。市盈率多超20倍，而同期房地产企业一般低于10倍。

  “如果我们把房地产企业和物业企业混合在一起排名，截止到5月中旬，前50名中，有六家物业服务企业，分别是碧桂园服务、雅生活、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业。”杨熙指出。

  从股价看，2019年的24家物业企业，全年股价涨幅平均在63.8%，高于恒生指数9.1%的涨幅。而在今年年初新冠疫情爆发以来，截止4月30日，恒生指数下跌12.6%，相较2019年末收盘价，物管板块平均涨幅为26.3%。

  从运营规模看，收入和资产都在大幅提升。收入均值提升36.9%，资产均值提升41.6%。其中，头部5家物企都是超50亿的营收，贡献了近6成营业收入。增值服务收入占比20-40%。此外，杨熙指出，当前物业企业大部分收入为：基础物业管理收入、针对业主的社区增值服务、非业主增值服务。

  从管理面积看，2019年公布在管面积的23家上市物企在管面积总量达到21.41亿m2，较2018年同期增长30.1。7家在管面积超过1亿平米，分化明显。亿级在管面积、千万级，百万级。

  管理面积来源上，一方面是外拓，加大第三方拓展。碧桂园、雅生活、永升服务的并购都非常活跃。

  从盈利能力情况看，净利润均值同比上升32.4%至2.95亿元。

  增值服务毛利率通常在40左右，远高于基础物业管理服务的百分之十几。

  从抗风险能力看，资产负债率整体逐年下降，行业抗风险能力较强。

  从增长率情况看，上市物企的营业收入、在管面积、净利润的增幅都超过了30%，增长率持续上扬。

  从创新能力看，物业企业在智慧科技上投入较大，超过四成的企业将20%以上的资金用于高新技术方面的投入，该项仅次于企业用于收并购的投入，成为企业第二大战略用途。

  单位面积创收、人均管理面积、人均产出、人均利润等指标都在持续增长，26家上市物企人均产出和人均净利润分别为24.6万元/人和3.2万元/人，均高于行业平均水平，运营效率提升。

  从社会责任情况看，物企纳税额持续增长、解决30多万人就业，积极参与中国物协推动的“社区的力量”扶贫行动，全面参与社区防疫工作，展现良好社会形象。

  以下为文字实录：

  尊敬的刘部长，尊敬的冯会长，沈会长，各位嘉宾，各位朋友大家上午好！接下来由我为大家发布2020年物业服务企业上市公司测评报告。

  首先我们来看一看中国物业管理行业资本市场的整体状况，在2019年中国房地产市场持续创下新高，它的销售金额达到16万亿，它的销售面积达到17.16亿平米，从2011年以来，连续九年中国房地产竣工面积超过九亿平米左右，接近十亿平米，这些都将持续不断为中国物业管理行业发展，提供新的增量。我们看到当前的中国物业行业的资本市场上有三家已经在A股上市，24家在港股上市，还有39家在新三板挂牌。我们看到Top50房企在多元化发展的时候，首先都会选择在物业行业做相应的布局，今天Top50房企他们所属关联物业服务企业，有半数进入物业服务企业百强，1家在A股上市，13家在港股上市，有两已经地表目前冲击IPO，还有拟公开上市，我们看到Top50房企都有将所属物业管理公司上市相关的打算。在房地产行业有一句话过去三年拿地的面积，可能决定未来三年房地产行业的排名和格局，物业管理行业除了有增量以外，还有增量的物业管理，我们过去三年房企销售面积将会极大影响未来三年物业服务企业它的发展格局。

  我们看到从2017年到2019年三年过程中有三家房企在过去销售面积超过一亿平米，分别碧桂园2.2亿平米，恒达1.7亿平米，万科1.1亿平米，可以预见这些销售面积都将逐渐转化为物业服务企业和约储备这将极大支撑这些企业未来快速的发展。我们看一看物业服务企业上市公司的一些具体情况。在今年的一个测评分析中，我们看到碧桂园服务夺得今年物业上市企业的榜首，从中国资本市场来看，我们看到物业服务企业从上市首日市值和到2019年3月份的市值对比，上市首日一千两百亿左右，到12月31日市值达到两千三百五十亿接近翻倍，物业服务企业市盈率相对于房企高出几倍，我们丁总曾经提到如果把房企和物业企业市值来看的话，会看到不一样的情况，去年差不多时候，碧桂园做一个排名可能接近20，今年看到5月份的数据，今天把房地产行业和物业企业放在一起，前50强有企业可以进入50强，他们能够在整个市值方面能够进入整个房地产和物业上市公司混合排名。

  刚刚我们看到说房地产企业上市在去年一年它的平均值上涨30%左右，目前在去年平均涨幅达到63.8%，同期恒生指数9%左右，尤其在今年新冠疫情期间整体下降了百分之十几，我们物业服务企业整个板块也是逆势突围，上涨幅度达到26%，从整体上运营规模来看的话，物业服务企业收入和资产都在协同提速，我们看到上市物业服务企业分化开始加剧，今天把上市27家物业服务企业分成十亿元以下的，十亿到五十亿以及五十亿以上，我们看到头部20%，五家物业服务企业，贡献整体上物业服务整体收入差不多近六成的营业收入，在业务组合上也越来越多元化。首先基础物业管理服务，这两年随着物业服务边界不断拓展，尤其拓展到城市运营层面之后，其实打开了物业服务企业服务更多的类型，不仅仅在接管住宅和写字楼，包括很多商场机场，医院学校包括很多城市都在做相应的接管，这为我们基础物业服务提供了非常强劲的动力。

  另一块就是社区增值服务以及非业主增值服务，从在管面积来看，今天上市企业分化加剧情况比较严重，集中度不断提升，很多服务企业它的在管面积已经达到上亿，储备和合约面积也是上亿的规模，我们行业里面也有千万平米和百万平米量级的企业，整个行业量级也在提升加速。我们讲到物业企业规模的增长，一方面是更多的突破服务的边界，多元化的一些增长，另一方面我们物业服务企业大力加大第三方市场拓展，除了来自于开发企业关联的物业服务之外，同时还有一个非常重要的因素，也是这两年我们看到的由于资本的助力很多上市物业服务企业加大并购整合力度，所有上市物企都并购整合作为募集资金第一大用途，在过去一年无论碧桂园服务，还是亚生活，还是永升在整个并购市场上都非常活跃。

  从物业服务企业盈利情况来看，物业服务企业2019年的净利润的均值同比上升32.4%，今天我们看到物业服务企业所处的各种服务类型里面基础的物业服务差不多毛利率在10%到20%左右，但是增值服务毛利率将远高于基础物业服务业领域，一般在3%到10%左右，这也是布局新的增长点，从企业抗风险能力来看，物业服务企业风险持续下降，它整体的抗风险能力是非常强悍的。从成长潜力几个核心的指标，无论从营收，净利润还是在管面积和总资产来看，物业服务企业在过去一年都取得了30%以上的持续的增长，整体的发展速度都是非常快的。从创新能力来看，今天大多数上市物业服务企业，都已经拥有智慧物业平台或者自己投入重金研发或者找到第三方合作伙伴共同研发，基本上都已经拥有智慧物业平台，当然头部的物业服务企业，跟百度，跟腾讯，跟阿里，跟华为联手连接，科技赋能也帮助物业服务企业提高管理面积，提高物业服务企业创收的能力。我们看到物业服务企业人均净利润，在2019年能达到3.2万元，这也是行业的标杆远远超过行业平均水平。这里面科技赋能物业发展也是非常重要的因素。

  从社会责任来看，物业服务企业积极履行纳税的义务和责任，上市物业服务企业共解决了35万人就业问题，我们物业服务企业在2019年积极参与中国物业管理协会倡导社会的力量扶贫的战役，在今年年初为了抗击新冠疫情，我们物业服务企业坚守在防疫第一线作出了很多付出和努力，但是这些努力也确实彰显我们上市企业的品牌和美誉度，得到业主更多的认可。接下来我们展望一下未来资本市场发展的情况，首先其实重点还是要关注我们新三板市场，整个新三板物业服务企业在前两年有一个比较高速的发展，总计有70家物业服务企业曾经在新三板挂牌，已经有40家摘牌还有在新三板上面，摘牌的企业大部分奔赴港股上市，新三板还在的企业公布的数据来看，美的市值达到3.7亿其他企业只是美的的零头，从新三板盈利和净利润来看，有20%多，会比刚刚讲的低10%，根据港交所要求当时已经公告了六家物业服务企业，符合港股上市基本要求，包括美的，赢中等等，我们持续与企业交流过程中发现，过去几年里有大量的服务企业抓住市场机遇，他们本身利润和相关要求已经达到港交所上市要求，也预计未来两年登陆资本市场，我们把它称之为物业潜力的独角兽，未来一两年将在资本市场上市登陆。我们预计物业服务企业上市热潮将会延续，今年受疫情影响上市受到一定影响，今年预计有12家以前的物企上市，我们认为今年应该不低于去年整体的数量，而且未来两年里面，我们物企整体上市数量应该会超过50家以上。

  很显然物业服务企业当遇到资本市场之后，借助资本的力量得到了更大的发展，我们也衷心的祝愿未来有更多的潜力的物业服务企业等于登陆资本市场能够和资本市场有更好的对接，能够在未来取得更大的发展，谢谢。