中房网讯 5月22日，由上海易居房地产研究院主办的“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2024房地产上市公司综合实力榜"、"2024房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长 丁祖昱

  会上，上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，从新房市场情况来看，今年压力较大，是一个弱复苏的走势，可能比去年有所下行，但下行幅度相对有限。二手房市场占比在增加，城市分化也在加剧，原先的热点城市像北京、上海、杭州、成都等都在做相应调整，但原来的压力城市现在已经调无可调，基本上稳定下来。

  以下为文字实录：

  尊敬的冯会长、各位领导嘉宾，我们共同在这里对2024年房地产上市公司测评成果做分享。

  上周出台了三只剑，虽然之前也有三只剑，但是大家都感觉新的剑力度更大一点，2024年整个政策总基调是化风险、稳主体、稳市场，围绕这几个方面，从风险化解的角度、主体特别是房地产企业，以及市场稳定各个方面政策也在相关推进当中。当然政策的效果有待于进一步观察，在市场调整的时候政策边际效应相对较弱，特别是还没调完或者市场下行的时候，出台一些刺激性政策或者推动性政策，可能效果没那么快显现出来。

  我们也看到，过去4个月已经出台了大量地方相关的刺激性政策，限购放松、购买补贴，我们也看到54个城市在推以旧换新，以旧换新每个城市做法都不一样，我们最近也在观察一些城市率先做的具体案例，比如说昨天南京安居集团已经有首批50多套二手房拿下，把二手房相应抵扣的房款在买新房过程当中抵扣掉，这是很好的开始，各个城市都在关注以旧换新等相关政策的落实。

  前面讲到融资，我们最关注融资协调机制的落地也在加速推进，1247个白名单项目获取1554.1亿贷款发放，这项工作也在推进过程当中，我们希望白名单项目能够更多更快获取相应贷款，一方面是保交付问题，另一方面也是稳主体相关的要求。

  大家先关注样本数量是多少，这次测评研究对象是120家上市房企，有91家在A股上市，28家在港股上市，有1家在海外上市，这些上市公司的业务都在内地。但是120家比去年减少10家，比2019年减少90家，我们做了17年的上市公司测评，现在研究的企业数量越来越少，特别比2019年少了90家，2019年当时上市公司整体发展速度也是最快的阶段，现在很多企业有退市的，有的不纳入研究范围当中，因为种种原因。

  前十强变动率在20%左右，50强变动率在12%，经历两年调整之后，现在基本上稳定下来，但是排名发生了比较大的变化，这次第一是华润，华润把住宅开发和商业运营双轮驱动，在市场调整时抗风险能力更强一些。第二是保利集团，第三是中海，第四是万科，第五是招商，后面依次是龙虎、绿城、建发、越秀和新城，建发和越秀是地方国企的优秀代表，这是今年新上榜的。

  资本市场表现，内地和港股的房地产板块走势大幅度弱于大盘，这里讲的是大盘，A股和港股都不太行，房地产又大幅度弱于不太行的A股和港股。上市房企每股收益率平均值大幅下降，低于全市场平均水平，去年A股每股收益是0.44元，港股是0.39元，这是最近的低值，比平均值低20%。

  上市公司的市盈率和市净率市场也低于全市场平均水平，原先房地产是优秀的行业，但是这两年从2021年开始整体调整幅度相对较大。

  上市房企分红总额也在持续下降当中，股息率创新低，能够分红已经非常不错了，大部分上市房企都是亏损的，去年我们在这些样本当中看到分红还有468亿元，比前一年下降46%，股息率2.55%，超过2%，已经很不容易。

  有8成上市房企在2023年股价下跌，大家不要认为都跌了，跌了80%，有20%是上升的，但是这是截至到去年年末的数据，今年房企特别是最近两个月股价有绝底反弹的现象，这至少是一个好的信号，整体房地产股经历年初一轮调整之后，今年至少到这两天的股价，大多数比去年年末的股价有所上行，有的股票上行幅度较大，我们也要看到好的信号。

  我们有很多企业退市，2023年有15家房企从A股港股退市，这些房企在过去几年经历了一些比较大的挑战，包括国内债务问题、海外债的问题，可能还会有，还有一些股票可能也会在今年陆续退市。

  从运营规模来说，上市房企房地产开发业务总收入、总资产、营业利润都是下跌的，但是比2022年的跌幅有所收窄。

  34家上市房企目前总资产超千亿，规模集中度与之前持平，说明这些主体经过几年调整之后，基本上趋于稳定，除了因为退市很多房企都是中等规模的，但是发展速度较快的房企，真正的大型规模房企除了个别出现比较大调整之外，其他的继续保持。

  50强各梯队权益销售金额、操盘面积同比持续下降，去年10强销售均值掉的幅度最小，11-30强掉了17%，30-50强掉了12%，但是今年1-4月份下行的速度较快，基本上百强房企掉了40%左右，所以今年1-4月份的挑战更大一些。

  偿债指标和上一年基本持平，这块的指标没有进一步恶化，这和一部分企业不纳入到样本研究有一定关系，最差的企业没有，剩下的企业相对来说逐步稳定下来。

  上市房企三道红线达标率有所提升，但是提升之后大家也不再关注三道红线，银行可能也不太关注，资本市场也不再关注，至少我们从房企具体的数值上来看，达标率反而提升。最差的现金短债比也有55%，达标率达到55%，从财务指标来说有所进步。

  2023年有一个压力较大的点，融资总额同比下降超3成，这是去年30强上市房企，今年1-4月份也有继续下行，现在融资压力非常大，我们也希望融资协调机制能够尽快落地之后，给予这些企业正常的融资，能够维持好相应的业务运营。

  从盈利能力来说，相关的指标下降幅度较大，和前面财务指标正好相反，财务指标趋于稳定，盈利指标大幅度下降，营业利润下降17%，净利润下降10%。超三分之一的上市房企净利润为负，这个比重较大，在2023年净利润为负数，都是结转的，卖的基本上都代表2021年甚至之前卖掉的房子，结转的利润到2023年，接下来几年上市房企的利润压力更大一些。

  从成长能力上来分析，业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，这个趋势还不会马上得以扭转。另外上市房企4成不增收不增利，压力最大的占了40%，但是也有20%的上市房企增收有正利，还是出现了弯道超车的房企，基本上都是一些央国企，在这轮行业出现大幅调整下，还有20%的房企脱颖而出。

  成长能力分档次情况，营业收入总体变化52%的上市房企同比为负，净利润更多一些，三分之二上市房企净利润同比是负数，净资产同比为负的占50%左右，净利润的压力更大一些。

  从投资的角度来说，大家聚焦一二线，基本上集中在十几个城市当中。从经营效率来说，流动资产周转率均值、总资产周转率均值都在下滑，也有不少上市房企停止拿地，一旦停止拿地，资产周转率都会快速下降。

  房企存货均值也在下降，因为拿地少，虽然销售在下降，但是投资下降幅度更大，我们看到三分之二房企存货同比是下降的，上周政策当中有一个让国资收购代售房屋相关的政策，代售房屋4.7亿平米是指竣工销售的房子，只代表现房没卖掉的房子，这次收购是指现房，上市房企还有10%是高盈利高周转的。

  社会责任情况，纳税肯定是下降的，因为利润、收入下降，但是有一点，对于践行ESG这块反而达成共识，越来越多的央国企更加重视ESG相关的指标，不断按照有关要求对企业在开发、运营、经营活动过程当中重视ESG相关建设。

  创新能力分析。创新能力主要体现在产品方面，营销和管控创新相对被动，在产品方面有比较大的突破，多元化收入持续提升，前10强房企基本上都有多元化的探索，部分房企在开发和运营两个端口都做得相对比较出色，多元化的方向原先是探索，现在部分房企已经变成一个战略，多元化收入增速较低，原先基数也比较低，我们之前开过代建峰会，现在央国企、民企都介入到代建领域，代建的增长速度很快。

  对于未来的展望有几个方面，首先政策方面还会持续发力，地方现在除了北上之外，政策基本上都放开了，深圳稍微有点，三大工程整体推进速度也在加快，去库存这块也是今天要强力推进的，至少3000亿大盘出来之后，加上新的杠杆能够推动六七千亿的金额，对于7.5万亿现房存货也有比较好的去库存的推动作用。

  对于新房情况来看，今年压力较大，是一个弱复苏的走势，可能比去年有所下行，下行幅度相对有限。二手房在市场占比增加，城市的分化也在加剧，原先的热点城市像北京、上海、杭州、成都等等都在做相应的调整，今年年初都出现一些调整，之前还比较稳，但是原来的压力城市现在基本上已经调无可调，基本上稳定下来。

  对于企业来说，一方面谨慎投资，聚焦投资，另一方面不断关注产品力的提升，这也是今年所有企业的关注焦点。

  今天我对于测评发布就到这里，谢谢大家。