买房送户口!核心城市抢人“放大招”

市场编辑部 2024-05-22 08:57:11 来源:丁祖昱评楼市

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  继杭州、南京之后,热点城市合肥于上周正式加入了“买房送户口”的行列。

  新一轮“抢人大战”升级。

  据不完全统计,5月上半旬就有6个城市先后推出买房或租房落户政策。这六个城市分别是武汉、杭州、南京、合肥、佛山、沈阳。

  如果上一轮降落户门槛是户籍改革的需要,那么此轮“买房落户”是需求端刺激政策的一部分,客观上为房地产市场导入需求,政策与稳楼市直接挂钩。

  放在推动经济发展的角度来看,“抢人”才是城市中长期的命题。 

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  全面取消限购不到一年,省会城市合肥于5月15日再出救市“组合拳”。

  政策明确在合肥本市以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的,本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。购买新建商品住房的,需完成网签备案。

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  在合肥之前,南京发布了《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》,其中明确在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员,可以直接办理落户。

  这是南京在2018年废止“买房即落户”政策后,时隔6年再度重启该项政策。

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  稍早之前,5月9日杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》,明确优化积分落户政策,在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员,可申请落户。

  尽管杭州市住保房管局工作人员表示不能片面理解为“购房即落户”,但在现有的积分落户框架内,自有产权住房的赋分权重大幅增加。

  在5月加入买房或租房即落户的城市还有武汉、佛山和沈阳。

  其中沈阳在买房即落户的基础上,又往前迈出一大步,即“租房落户”。实施租房落户的城市并不少,比如青岛、郑州、无锡、济南等城市均在2023年就已出台过租房可落户的相关规定。

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  在5月份落地“买房即落户”的6个城市,算得上头部城市。

  其中杭州、武汉和南京2023年GDP更是位列全国TOP10行列,分别位列第8位、第9位和第10位。佛山和合肥也在TOP20之列。另外沈阳也在第31位。

  聚焦房地产市场表现,即便是头部城市,也面临成交下滑、库存上涨的情况。

  CRIC数据显示,武汉、南京和合肥前4月新房累计成交面积降幅都在六成以上,杭州、佛山累计成交面积降幅也在五成以上。

  再来看库存情况,杭州库存压力最小,截至4月末去化周期为8.3个月,武汉次之,去化周期达到15.6个月,南京、佛山、合肥和沈阳去化周期都在18个月以上,整体面临较大去化压力,

  以南京为例,在本一轮的市场下行周期中,南京新房去化周期一路攀升,由去年4月的14.9个月升至23.6个月,2024年二季度开盘项目去化率已经降至一成左右。

  从楼市的角度来看,这些城市住房刚性需求的增长主要依靠外来流动人口,降低落户门槛能够激发这部分外来劳动力的购房需求,从而实现楼市去库存,促进楼市尽快实现新的供求平衡。

  人口指标在推动城市经济发展的同时,也是城市稳定住房需求的重要支柱。

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  除了当下稳楼市的需求之外,近年来经济环境的变化、人口出生率的下降背景下,全国人口已连续两年负增长,2023年末全国人口140967万人,比上年末减少208万人,在总量的局限下,未来大部分城市或将面临一个人口增速变缓或者下降的现实。

  城市之间的人口竞争愈发激烈。

  从城市综合实力的角度来看,过去不少城市通过人才政策,吸引大量优质人才,随着人才利好逐渐显现,人口增量带来大量的市场红利,比如成都、西安、杭州为代表的强二线城市均在上一轮“抢人大战”中占得先机。

  如今,随着“买房落户”政策落地,抢人大战从“抢人才”逐渐演变为“抢人口”。

  值得关注的是,合肥2023年常住人口增量达到了21.9万人,超过杭州、成都等城市高居全国首位。

  相比之下,南京在“抢人大战”中略显紧迫。在GDP十强城市中,南京是唯一一个常住人口没有过千万的城市,2023年末常住人口仅为954.7万人,增量为5.59万人。所以我们可以看到,从去年以来南京不断在降低落户门槛。

  核心城市想要维持人口红利,势必要加入到人口争夺战中来,而“买房落户”是行之有效的办法之一。

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  行业规模进入调整期,2023年新建商品住宅成交面积为11.2亿平方米,相较于2021年17.9亿平方米高点,行业规模已下跌超30%。2024年新房成交规模预计还将下降5%左右。

  在这一背景下,人口,将成为支撑城市需求增长的重要指标。

  大多数城市已经完全放开外来人口的购房限制,核心城市南京、杭州、武汉、合肥等更是出台了重启购房落户等一揽子政策。

  常住人口增量能够带来多少住房需求量?

  就纳入统计的2023年末常住人口增量排行TOP20城市测算,2023年20城新增200.34万人,按照人均30㎡计算刚需住房规模,将新增约6000万平方米住房需求。

  另外,CRIC根据户籍数据估算,据2023年公报披露数据,在人口净流入排名前30的城市中,仍然有1亿人的外来人口,净流入人口相关住房需求可达30亿平方米。中长期来看“存量刚需”将是住房需求的有力支撑。

  在城镇化率达到高位、行业规模增长空间有限的情况下,重点城市“抢人大战”策略正在发生转变,重点城市淡化学历要求、降低落户门槛,“人才争夺”逐渐演变为“人口争夺”。

  人口的持续流入将是城市房地产持续发展的主要支撑力,无论是大量外来人口带来的刚需存量,还是改善性需求的转化,这些将是未来房地产市场发展的“蓄水池”和“稳定器”。

  未来很长一段时间,人口变化将是各城市房地产行业面临最大挑战之一。

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中国城市住房价格288指数

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