7月18日，《2023房地产开发企业华东区域测评研究报告》发布，这是上海易居房地产研究院连续第9年发布该项测评研究成果，也是对华东区域房地产市场发展状况和房地产企业综合实力的一次盘点。

  本次发布的测评研究报告显示，房地产市场迅速降温，华东区域中除上海市商品房销售面积同比微降、商品房销售金额同比增长以外，其余省份商品房销售面积、销售金额同比均呈现两位数降幅。与此同时，区域内企业在战略转型、区域布局、产品升级和改革创新等方面进行了积极的探索。

  区域销售面积降幅高于全国平均水平

  根据报告，2022年华东区域销售面积降幅高于全国平均水平，销售金额降幅略低于全国平均水平。

  具体来看，华东区域四省一市商品房销售面积为34309.0万平方米，同比下降25.2%，占全国商品房销售面积的25.3%，占比较上年下降0.3个百分点；销售金额共计46929.5亿元，同比下降26.2%，占全国商品房销售金额的35.2%，较上年上升0.3个百分点。

  从各省市商品房销售面积和销售金额增速来看，2022年除上海市商品房销售面积同比微降1.5%、商品房销售金额同比增长10.0%以外，其余4个省份商品房销售面积、销售金额同比均呈现两位数降幅。其中，浙江省商品房销售面积、销售金额分别同比下降31.8%、33.6%，两项指标同比降幅均为四省一市中最大。

  房地产开发投资方面，2022年仅浙江省实现同比正增长，增幅为4.4%。上海、江苏、福建、安徽4个省市房地产开发投资同比下降。其中，上海房地产开发投资同比下降1.1%，降幅最小；福建房地产开发投资同比下降11.0%，降幅最大。

  在房屋新开工面积上，华东5个省市同比均出现较大幅度下降。其中，2022年上海房屋新开工面积同比下降23.6%，降幅最小；江苏房屋新开工面积同比下降41.3%，降幅最大。

  土地购置面积方面，2022年华东5个省市同比全线下降。其中，福建房企土地购置面积同比下降13.7%，降幅最小；江苏房企土地购置面积同比下降65.1%，降幅最大；上海、浙江、安徽3个省市房企土地购置面积同比分别下降60.7%、49.2%和40.9%。

  报告指出，长期来看人口是影响房地产市场的重要因素。2022年，华东区域四省一市常住人口增长的有浙江、安徽、江苏、福建，但涨幅均未超过1%。其中，浙江常住人口涨幅最大，为0.57%；福建常住人口涨幅最小，仅0.02%。只有上海常住人口下降，同比降幅为0.54%。

  区域格局变化相对较大

  本次测评结果显示，华东各区域中，新城、大华、中骏、保利置业、中建东孚表现突出，分列上海区域前五名；浙江区域中，绿城、滨江、杭州城建分列区域前三；江苏区域中，颐居、金基、建屋集团位列前三；福建区域中，建发、联发、厦门国贸占据区域前三位；安徽区域中，伟星、安徽置地、高速地产分列区域前三名。

  从榜单变动率情况看，2022年华东区域除安徽变动率相较上年小幅下降外，其他4个省市榜单变动率均有所提升。具体来看，上海、福建榜单变动率均为40%；浙江、江苏均为50%；安徽为30%。2022年房地产行业经历了前所未有的变局，华东区域格局变化相对较大。

  此外，华东区域入榜房企规模差异较大。2022年区域内共有2家房企销售金额超千亿，其中浙江1家，福建1家，分别为绿城和建发；江苏、安徽房企规模相对较小，未有房企销售金额超500亿。总体来看，华东区域规模房企数量较上年有明显减少，区域内分化较为明显。

  企业发展战略：回归主业、谨慎投资、力保交付、高质发展

  测评报告显示，2022年房地产行业基本面下行，房企资金面吃紧。业务结构方面，在融资困难、去化下行等多重挑战下，多家房企通过收缩多元化业务回归主业、出售优质资产、优化组织结构等方式来获得资金回笼。

  与房地产开发业务相比，多元化业务普遍存在资金沉淀量大、回报周期长的特点，2022年华东房企中，有多家房企出售物业管理、商业、文旅、酒店等业务来换取现金流。也有部分房企，在保障传统业务持续健康发展的同时，对多元化发展的投资经营更加理性和有序。此外，华东房企在商业地产、代建、长租公寓、养老地产等方面均做出了有益的探索。

  房企经营布局方面，一二线城市依旧是华东房企的重要经营区域。数据显示，华东区域典型房企24.9%的销售收入来源于一线城市，较上年提升8.3个百分点，65.1%的销售收入来源于二线城市，较上年提升11.0个百分点，两类城市占比达九成，仅10.0%的销售收入来源于其他城市。在房地产下行周期，越来越多房企选择聚焦高能级城市、深耕核心城市，以此来保证销售的安全性。在此背景下，华东区域房企布局向高能级城市集中。

  从拿地情况看，房企的态度大都偏向于谨慎。在土储布局上，以聚焦优势区域为主。从华东房企2022年的土储区域分布情况看，主要集中在一二线城市。其中，华东区域典型房企5.6%的土地储备分布在一线城市，较上年下降2.3个百分点。64.5%的土地储备分布在二线城市，较上年提升7.5个百分点，29.9%的土地储备分布在其他城市，较上年下降5.2%个百分点。

  产品策略方面，随着行业进入深度调整阶段，市场信心受挫，房企去化存压。在此背景下，房企注重产品力提升，在产品研发上从产品系、户型、社区、科技等方面匹配客户需求，提升企业产品力，提高住户居住体验。另一方面，“交付力”逐渐成为房企实力的重要表现。较之以往，2022年华东房企更加注重全周期交付体系的搭建，优化客户交付体验，同时更加聚焦前端建造施工环节，重标准、强品质。

  2022年对中国房地产企业而言是转折的一年，如何走出一条“新路”成为2023年房企面临的新课题。对企业而言，回归产品，生存第一，只有加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，才能保持良性健康发展。因此多数房企选择在智能建造、绿色建筑、数字化管理等方面布局，积极响应国家发展战略需求，同时找准着力点，推动自身及行业走向高质量的可持续发展。

  附：2023房地产开发企业华东区域测评榜单