中房网讯 （作者 曲涛）瞩目的中共十八届三中全会胜利闭幕，“市场化”与“改革”成为本次会议的关键词。根据三中全会精神，酝酿已久的房地产调控长效机制大概轮廓基本浮出水面。当人们探讨未来将会采取何种手段调控房地产，国家统计局18日公布的10月70大中城市房价数据再次将一线城市推向了风口浪尖，北上广深四个城市的房价涨幅同比已经连续两个月超过20%。

  北上广深 HOLD不住的房价

  国家统计局11月18日公布的10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与去年同期相比，新建商品住宅价格上涨的城市达69个，价格下降的城市仅温州1个。其中，上海涨幅最高，达21.4%，北京、广州、深圳分别为21.2%、20.7%、20.6%，一线城市的房价涨幅同比已经连续两个月超过了20%。

  一线城市房价的不断上涨，以及金九银十的热销让房价上涨预期的再度增强，给房价再次带来上涨空间。另一方面，不可否认的是，一线城市各种资源聚集，也是支撑高房价的部分因素。

  此外，供给相对短缺和需求的扩大也是房价居高不下的重要因素。以上海为例，根据国家统计局此前数据显示，上海在2012年11月时约有2380万人口。而据上海市政府最新透露的数据显示，截止到2013年9月，上海市人口已经增至2530万人左右，不到一年的时间，上海市人口增加约150万。反观供给方面，上海一手房年供应量在10万套左右，二手房年供应量约20万套，两者相加，上海楼市每年供给量大约在30万套。如果以3人为一个家庭单位，150万人口约为50万个家庭，相对于年供应30套住房来讲，需求增长强劲，供给略显不足。因此，在供需格局不均衡的情况下，一线城市房价易涨难跌。

  房价控制目标恐失守

  10月70大中城市房价数据的公布，再次将一线城市推向了风口浪尖，也牵动着地方政府敏感的“神经”。在深圳、北京、上海相继推出进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施后，作为一线城市中没有颁布新政策的广州，也于11月18日下午果断地发布了“穗六条”。至此，北上广深四个一线城市全部升级了房地产调控政策，进一步抑制房价过快上涨态势。

  从调控内容上来看，“限购、限贷、限价”的思路依然明显。限购上，上海与广州增加了非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保的年限；限贷方面，上海、广州、深圳三个城市均将二套房贷款首付比例提至七成。限价方面，北京则通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，并提出将确保两年供应7万套，约占市场供应量一半。

  针对年末一线城市集体升级房地产调控政策，中原地产研究部总监张大伟表示，近期部分房价上涨较快的二线城市很可能会跟进出台调控政策。而链家地产市场研究部张旭则持相反的观点，他认为年末的这轮调控仅限于一线城市的可能性较大。CRIC研究中心一份报告分析认为，一线城市纷纷在年底将至的时期收紧政策面，短期内会影响市场预期，减弱房价涨势，长期效果较弱。总体来看，一线城市调控政策大同小异，政治意味更大一些。

  业内大多数人士认为，一线城市调控升级虽然有助于楼市短期降温，但行政调控始终难以从根本上解决房价问题。

  行政调控或成“绝响” 十年调控落幕

  在三中全会从广度和深度上推进市场化改革的精神下，为何一线城市依然频频动用行政手段调控楼市？

  众所周知，年初全国至少有35个城市公布了今年房地产调控的具体目标，其中多数城市目标基本一致，房价当年涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。而从国家统计局18日公布的数据来看，10月全国70个大中城市中有21个城市房价涨幅高于10%。从目前来看，这些城市完成年初设定的调控目标希望渺茫。

  一位不愿透露姓名的资深业内人士对中房网表示，由于一线城市今年房价控制目标完成情况不理想，因此，这些城市升级房地产调控政策除了继续抑制房价上涨外，更多是向外界表明其努力控制房价目标的态度。该人士直言不讳地指出，一方面，目前北上广深对于高价房申请预售不予批准。另一方面，把大量的保障房集中推向市场，以求平衡年末在统计学上的数据靓丽，从而间接达到房价控制目标要求。该人士分析认为，尽管一线城市集体升级房地产调控，但对市场影响非常有限。因此他预计一线城市调控升级可以看做是对上一轮房地产政策调控的余音，同时也宣告政府对房地产业的十年调控将告一段落。

  “市场化”渐行渐近 调控思路谋变

  中共十八届三中全会胜利闭幕，“市场化”与“改革”成为本次三中全会的关键词。从三中全会后发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中的内容来看，虽然没有提及房地产调控，但眼酝酿已久的房地产调控长效机制大概轮廓已基本浮出水面。

  “配合建立全社会房产、信用等基础数据统一平台、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革、健全符合国情的住房保障和供应体系……”等涉及房地产相关内容将对未来房地产市场产生深远影响。

  房地产业内对此也普遍认为，三中全会将对房地产行业吹响积极的号角。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军在接受中房网采访时表示，以往每一次房地产调控政策的出台，股市都会大跌，投资者选择用脚投票。而这次《决定》出台后，接连两个交易日呈单边上涨态势。同时，交易量也有效放大。因此，从资本市场的反映来看，《决定》得了到整个市场以及投资圈的拥护。

  众所周知，本届政府上台以来，从未在公开场合谈及房价及房地产调控，反而更多地是强调保障房的公平分配。新政府更多地期待用市场化手段来解决房地产行业存在的诸多问题，避免以往行政“一刀切”的现象再次出现，这从今年8月温州率先放松房地产限购政策中就可看出。

  作为中国民间资本最大集聚地的温州，房价出现了明显下跌，部分高端楼盘价格甚至腰斩，众多中小实体企业资产缩水严重，大量的投机性资本出逃，给当地的实体经济带来了致命的影响。在坚持楼市调控的大气候下，部分三四线城市已经对房地产调控表现出强烈的不适。

  事实上，温州并非第一个试图放松限购的城市。自2011以来，成都、佛山、中山、芜湖等地曾试图放松限购令，但均很快被叫停。而随着温州限购的放松，意味着房地产调控的微妙转变。多方分析表明，新一届政府对地方逐步放权是大势所趋。而房地产调控的大方向是行政性调控手段逐渐淡出，转而由市场化机制主导。

  中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中房网专访时也表示，此前，房地产市场调控“屡调屡涨”的根本的原因就是政府在治理国家、管理国家的过程中，运用的始终是运动式治国的惯性思维，遇到问题自觉不自觉地就伸出强权之手。一系列运动式调控，不仅破坏了市场正常的运行轨道，而且“误伤”一片。政府的干预打破了市场的供需调节机制，加大了市场供需之间的不平衡，导致一二线城市房源紧张、三四线城市库存积压的“冰火两重天”现象。胡志刚认为，今年以来中央反复强调房地产业必须建立长效发展机制，而这正是当下民众的期盼。以法律制度和经济手段替代行政调控，将政府调控之手，正是三中全会后的主旋律。

  结语：尊重市场规律 改进调控方式

  以往过度依赖行政手段调控楼市，显然难以实现预期，改革的核心是处理好政府与市场的关系。市场化的调控，应该配合建立全住房信息平台、加快土地制度改革与房地产税立法、健全符合国情的住房保障体系。未来房地产行业存在的诸多问题势必将随着市场化改革的逐渐推进得到有效的解决。