中房网讯 (记者 曲涛)房地产开发投资增速创新低，销售同比降幅扩大，土地购置面积剧降，企业到位资金增速趋于零，行业数据整体低迷……近期，多位地产大佬也分别在不同场合集体“看衰”楼市，在经过10多年的高速发展后，房地产行业似乎到了发展的重要转型期。

  在上周(12月11日)结束的中央经济工作会议上，有关房地产调控字样，已经连续两年没有出现在中央经济工作会议会后公报中。与此前颇为相似的是，提及房地产调控－市场担忧，不提房地产调控－市场纠结。

  事实上，自18届三中全会以来，中央已明确提出要发挥市场在资源配置中决定性作用，未来的新十年，中国经济的市场化程度将会显著提高。

  中央经济工作会议连续两次不提房地产调控，并不是不再关注房地产行业变化。目前，房地产行业仍然是中国经济最重要的产业之一。而从今年以来一系列的政策动作上来看，一套无形的房地产救市“组合拳”已经陆续打出。

  限购先行 信贷跟进

  回顾今年以来的房地产市场，首先是地方政府发力，截至目前，46个限购城市中除一线城市和三亚以外，其余41个城市限购政策基本全部取消。当时由于市场预期向下，限购松绑对市场信心的提振影响非常有限。

  最终，9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，全面要求各地银行松绑限贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。同时，部分地区增加了购房补贴，出台了税费收费减免政策，以刺激市场活力。

  此后，10月14日，住建部等三部门联合发文，要求取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。同时，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。

  据相关媒体不完全统计，今年以来，约有30多个城市调整了公积金政策。其中，多以提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例等措施，成为地方调控楼市的主要手段。

  取消限购、信贷松动以及调整公积金政策这“三板斧”过后，市场心态明显改善，多地楼市10月创出年度新高，对恢复房地产市场信心起到关键作用。

  限制土地开发规模 千方百计去库存

  据报道，国土部、农业部两部门于11月3日联合下发《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》，北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、西安14个城市周边永久基本农田划定工作将先行展开。

  在已有划定永久基本农田工作基础上，城镇周边、交通沿线现有易被占用优质耕地将优先划为永久基本农田。通知要求，各省市要先从500万以上人口特大城市、省会城市、计划单列市开始，按照城镇由大到小、空间由远及近、耕地质量等别和地力等级由高到低的顺序，稳步有序开展划定工作。

  此外，从已披露的省级土地二调结果来看，京津沪三大直辖市距突破2020年耕地保护指标近在咫尺，无论从民生还是从环境来看，都必须为这些为大城市“划界”，以逼近其走向集约节约用地之路。

  那么，这些被划定范围内的城市，未来可开发的居住用地规模也将进一步缩小。如果在需求不变且有所增加的基础上，未来这些城市的房地产价格势必仍会处于高位。

  同时，根据上海易居房地产研究院报告显示，11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。整体来看，全国房地产市场库存压力依旧突出。

  尤其是对于中小城市而言，未来如何进一步消化库存，是地方政府不得不考虑的问题。而如何有效的引导需求转移，中央对此似乎已有相应对策。

  就在11月20日，国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》中，正式调整了我国城市规模划分标准。根据新的标准，全国各城市将以城区常住人口标准，被划分为5类7档，全国大部分城市将降级。其中，原来被划定为特大城市的140个城市将减少至16个。

  而根据此前下发的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》指出，按照“四级落户政策”，将全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

  由此可见，新的城市划分标准将更有利于城市的可持续发展。下一步，中央将结合户籍改革实行人口调控，引导更多的人口向中小城市流动，特大城市则会加大人口的控制，让人口的流动更均衡。

  对于房地产市场来讲，这些特大城市人口的流动以及产业的转移，足以引导部分人口流向更多的三四线城市中，也将可以消化部分城市那高企的库存。

  那么，作为超大城市的北上广深，将继续引导人口向中小城市流动，这也是这些城市至今仍不放松限购政策的理由。

  而近期有消息称，住建部拟推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。据了解，目前正在试点回购商品房充当保障房的省份是四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州省自治区。

  如果这一模式得到推广，将意味着三四线城市库存压力有望减小。

  事实上，这种做法已经在湖南省和鄂尔多斯等地进行着。据了解，湖南省住建厅规定，政府可回购普通商品房用作保障房源。同样，曾经以“鬼城”著称的鄂尔多斯市2013年和2014年已由政府组织回购约8000套房源作为保障房和回迁安置房，而鄂尔多斯市的商品房总量约为2万套。

  此外，相关统计数据显示，如果按照全国一年的商品房竣工量800万套计算，若政府回购的商品房量达到20%，这将对部分库存过剩的城市是一次非常完美的对冲，这也完全符合“千方百计去库存”的精神。

  降息再添一把火

  就在取消限购、刺激信贷、限制土地开发规模以及加大库存去化力度后。央行宣布自11月22日起下调金融机构人民币贷款基准利率0.4个百分点。这也是央行继2012年7月降息后，时隔28个月后再次降息。

  而央行本次降息与以往相比，可谓一步到位。以五年以上商业贷款利率为例，一次性下降0.4个百分点，也相当于变相为购房者打了不到9.4折的利率优惠。这无疑给目前的房地产市场再添一把火。

  尽管降息不是针对房地产市场，但不得不承认的是，房贷利率的下调，将大大减少购房成本。将那些潜在的购房者重新吸引回房地产市场。而不得不承认地是，一线城市和一些人口密集的城市，房价存在一定反弹的可能性。

  同样，另一个货币政策手段降低存款准备金率也将提到日程上。据国外分析师分析，中国人民银行贷款利率将在2015年12月时料降至5.1%，目前为5.6%，中国人民银行存款利率在2015年12月时料降至2.25%(目前为2.75%)。同时预计存款准备金率在2015年底时料降至18.50%。

  有形以及无形的一系列的救市“组合拳”已经打出，而目前的市场趋势和信心指数仍处于下滑态势，这一轮“组合拳”的效果如何有待观察。