套用刀郎的那首歌，“2015年的中央经济工作会议，比以往来得更晚一些”。原因首先是明年为“十三五”的开局之年，其次是中国经济的“新常态”背景，另外还有今年的“股灾”、“人民币贬值”以及金融案件等凸显了我国经济的系统性风险。这些压力下，这一届的中央经济工作会议不仅需要拿出对策应付已有问题，还要谨慎睿智地定调未来工作。由此，今年的会议日期推迟到了18日召开，昨日刚刚闭幕。

  会议总结出的2016年中国经济的五大任务中，最让房地产业内人士欢欣鼓舞的当然是“去库存”。继11月10日习近平在中央财经领导小组第十一次会议上，和12月14日政治局会议上，这三个字第三次被中央层面明确提出。按时下流行的说法，“重要的事情说三遍”——可见房地产虽因价格“冒进”在过去几年间受到了一些限制和惩罚，却仍是政府的“真爱”。

  中央为何对库存“孰不可忍”？

  如果以为中央接二连三地强调“去库存”只是为了活跃市场交易，那么就是还没有透彻领会政府用意。实际上，今年的新房和二手房买卖市场都不可谓不活跃，改善性需求尤其大量释放。但截至今年11月，房地产投资增速一再回落，“罪魁”之一就是居高难下的库存。

  国家统计局数据显示，截至11月末，全国有69637万平方米的待售商品房，比10月末增加1004万平方米。另据《中国住房发展报告2015—2016》，自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存将达39.96亿平方米。

  社科院研究员倪鹏飞公布的测算数据是，2015年商品住房过剩库存高达21亿平方米。其中，现房过剩1亿，期房过剩19.923亿。社科院测算，要消化掉这些房地产库存，至少需要8年时间。

  中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠曾在贵阳召开的中国城市规划学会年会上称，全国新城区规划人口达34亿。他援引国务院一项关于12个省会城市和144个地级市的调查结果称，省会城市平均一个城市规划4.6个新城或新区，地级城市平均每个规划建设1.5个新城或新区，某西部省会城市提出建3个新区、5个新城，总面积是现有建成城区面积的7.8倍。

  库存高企，连锁反应就是与之组成上下游链条的矿业、工业等一损俱损。“库存务去”的深层缘由，其实是它已经影响了整体经济运行的原因。

  想法还需办法实现

  为了加速消化库存，此次中央经济工作会议具体提出六个“要”举措：

  “要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供应渠道。消化库存，稳定房地产市场。”；

  “要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求”；

  这两项实际上是对新型城镇化和去库存战略的一举两得。再叠加农村土地制度改革，或可开辟出据统计有“1.7亿”数量的农民工乃至“9亿”数量农民的巨大新市场。

  易居智库中心研究总监严跃进认为，若政府可配合各类政策鼓励农民进城购房，不仅利好楼市，还能连带促进其他消费需求的释放。而对于很多有购房才能落户和允许子女入学“门槛”的城市，户籍改革制度有望让更多人实现“安居乐业”，一定程度上还能去除买方功利性，使住房进一步回归居住属性，对租赁市场也大有裨益。

  但有另一批业内人士却认为，把拯救中国楼市的希望寄托在农民工和农业人口上上不甚现实。首要原因是购买能力，以目前农民工3000元/月（一些农业人口还要更低）的平均收入，对于购买动辄上万元的城市住房实在杯水车薪；退一步说，即使扩大公积金征收范围，给予财税补贴使他们具备了购买能力，农民工和农业人口也未必都有意愿。因为他们中的多数在农村已有住房，进城务工只是想赚取更多财富补贴家中开销，一旦在城市买房就要背上贷款。这与他们进城打工的目的背道而驰；再退一步说，即使他们愿意负债买房，不良资产与日俱增的银行业也未必会愿意放贷给收入相对低下且不稳定的他们；再再退一步说，即使以上问题都得到了解决，大部分农民工和农业人口愿意买的也是教育、医疗资源和社会保障体系优良的一二线城市住房，资源含金量较低的三、四线城市对他们不具吸引力，但库存却恰恰集中在三四线城市。

  综上，持这种观点的人士们认为，短期内“农民工市民化”的供求调度错配，还需要比较长的一个政策出台、落实、见效的周期。

  “要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；

  “要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”；

  以上两条传达的中心思想类似，即通过租赁拓宽存量房用途以去库存。

  这确不失为一个可行模式。去年国家层面就提出了房企可从售房商变成租房商，尽管目前还未有成熟案例出现，但已有企业在积极尝试，预计未来两三年内会大量涌现并有所成果。更重要的是，这种方式扩大了受众面，不仅能解决大量住房问题，对市场供应结构的改善也会起到积极作用。

  但有人担心自然人购买库存房以租赁获取收益又会将楼市炒热，助推房价进一步上涨。另外，因为根深蒂固的“不动产情结”，中国人可能也一时无法接受在欧美国家比较普遍的“终生租房”理念。

  “要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并或重组，提高产业集中度”；

  “要取消过时的限制性措施”；

  这两项主要针对房企。第一要点是国家提倡房企明年继续低价跑量，用政策导向打消开发商对降价的恐悸，使其从中抽身，平息老业主对降价的愠怒，让他们逐渐接受越来越平稳的市场预期。第二要点是鼓励房企降低次行政成本、积极投资。透露出政府将会给予房地产投资更多的低成本、低门槛、低限制政策。在行政体系改革下，供给方必然会有结构性改革。

  开发商当然清楚适当降价对减存量、回资金屡试不爽。但房价上涨是不可逆趋势，尤其是2015年多数房企活的没有像去年那样艰难，其中一些甚至可以说活的不错，因此如果没有响应的补贴，房企将缺乏主动降价的动力，甚至还可能会借中央屡次对房地产喊话体现出的重视度有所涨价。