春节前的那篇《五味杂陈中的楼市2017》，获得了一些 “不过瘾”、“望细述”的留言。好味不可辜负，长假过后，我们有时间将“五味”一一提纯精炼，分五篇呈现，让无论何种滋味，都能得到更充分的发挥。

  被七碟八碗的年饭混淆打乱了味觉后，再一一品尝酸甜苦辣咸，想必更能“知味”。

融资这瓶老陈醋

  作为最具代表性的资金密集型行业，房地产几乎每一个环节都离不开融资。因此回溯楼市数十载的起伏跌宕，凡地王井喷之年，必有宽松货币政策作支持。

  此规律屡试不爽。去年前三季度，融资环境宽松、成本低廉。餍足之下的房企，用全年11376.7亿元的融资总额缔造了336个单价和总价地王。

  但去年10月之后政策形势急转直下：国内融资渠道骤缩，美元持续走强，境外融资途径上锁。而此情况在今年非但不会转好，还恐会雪上加霜。因为下半年即进入房企的偿债高峰期——包括此前举借的中长期债务，以及发行的短期票据、债券等。钱袋进口紧扎、出口大开，2017年在融资方面，房企注定愈加“捉襟见肘人消瘦”。

  首先，最能决定大势的总是政策。在已确立的“抑制资产泡沫，防范金融风险”基调下，所谓“稳健中性”的货币政策，注脚实际就是“偏紧、流动性弱”。

  开发贷、公司债等低成本融资通道被堵，迫使房企只能割付更高成本转向信托、债权基金、委托贷款等。有券商系资管子公司负责人预计，房地产融资成本在今年将至少上涨0.5%-1.5%。

  这可能只会让那些“家大业大”的大型房企略微吃痛，因为他们有稳定的销售回款托底，又具备很强的危机意识，近年来与金融机构合作不断以对冲风险。

  但对于中小房企而言，这样的变化却是伤筋动骨的，甚至会让那些此前用高杠杆拿地者命悬一线。一旦2017年的市场情况无法延续2016年的火爆甚至仅仅不及预期，资金便会立刻“掉链子”，直接影响债务偿还和新增开发投资，进而造成恶性循环。

  而即使以过往经验看，地王总能靠“拖、延、等”实现解套，但业内人士的共识是，这一轮的地王风险远大于之前的几个周期，且负债率也在阶段性高点。大型房企凭借资产规模仍能闪转腾挪，质地好的企业还能引入战略投资缓解压力，但战术和战略都相对薄弱的中小型房企，感受到的压力却会更巨大且集中。

  另外，戴德梁行北中国区研究部主管魏东指出，区域布局发展也是在这一轮融资困境中至关重要的分隔线。率先在热点城市取得了较好发展的房企，会有更充足的现金流去抵御融资方面的不利大环境，也能更从容地寻找可持续发展的新开发模式。

  因此，规模是房企会在2017年处于何种融资环境、面临怎样竞争态势的分化条件。以“五味”来通俗解释就是：融资就像酿醋，一年比一年酸，但还是得捏着鼻子喝。不过耐酸程度，取决于各家企业的体魄与体质。

  对房企在酸度又有提升的2017年如何还能融到资，中房网记者请教了某大型上市房企高级财务经理，其给出了几味中和剂：

  ABS

  2016年起，资产证券化（ABS），成为房企融资新方向，先后有碧桂园、华夏幸福、金科、融信、世茂等多家尝到甜头。但去年末，监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的ABS。所幸还留下生机——以物业费收入、租金为基础资产的ABS仍可进行。

  相比于公司债、企业债和短期融资券等融资工具“累计余额不超过净资产40%”的要求，ABS的融资规模理论上无监管限制，取决于基础资产现金流规模，且无期限限制，一般为5—10年，融资成本取决于资产评级。本质上类似经营性物业贷款，融资期限长，成本相对不算高，现金流也够稳定持续。

  应收账款融资

  这种把自己的应收账款转让给银行并以此申请贷款的方式有多种功能优点：包括缩短收账期、优化账款管理、降低人力成本等等。

  当然最关键的还是增加营运周转资金、强化财务调度能力。应收账款融资的贷款额一般为应收账款面值的50%-90%，背后一般是银行理财资金，风险较低。

  相似类型的还有商票保理。

  房地产信托

  世事从来是几家欢乐几家愁。其他融资渠道受限，但乐了信托房地产业务。

  数据显示，2016年，信托公司对房地产企业的融资成本设定约为9%—12%，具体区别在于项目阶段和地产商资质。

  即便信托的融资成本相对较高，但却是在现有可选融资方式中极易实现的。它与房地产行业的关系是互相需要。一方面，信托利润主要依靠房地产的情况短期内不会改变，另一方面，信托公司业务模式由债权转向股权的变化，也能一定程度上降低房企资产负债率

　　此外，因为获取土地的难度和成本加大，房企通过并购项目公司或小型企业的意愿正在加强，提供并购融资很可能是2017年信托公司房地产业务的重点。