中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至2018年4月底，全国100城库存规模回落到了6年前的水平，但最近3个月同比跌幅持续收窄；同时，三四线城市去化周期创9年来新低。

  72个城市库存低于去年同期水平

  报告显示，截至4月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近四年全国去库存"战役"取得了较好的效果。

  具体来看，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2137、22484和18765万平方米，环比增幅分别为2.4%、-2.1%和0.6%，同比增幅分别为-5.4%、-9.6%和-6.1%。当前三类城市中，一线城市、三四线城市库存有所上升，这或和推盘节奏加快有关。而二线城市库存环比下跌。另外从同比跌幅看，二线城市库存跌幅是最大的。

  100个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到129%、88%和80%。同时，100个城市中，有72个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和廊坊的同比跌幅较大，跌幅分别为50%、48%和47%。

  预售证管控略有松动

  报告显示，有些城市预售证的管控有所松动。2018年4月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4182万平方米，环比增长14.8%，同比增长5.5%。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，4月份房企推盘节奏有所加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市确实有“开闸放水”的供应策略。并表示部分楼盘若借机涨价，也容易招致新一轮的管控。

  从成交方面来看，100个城市新建商品住宅成交量为4508万平方米，环比增长10.2%，同比减少4.4%。观察历史数据，当前市场交易有小幅反弹，但是反弹的动力显然不够强劲。这也体现了楼市政策管控效应依然明显，市场交易大反弹的态势短期内难以实现。

  从供求关系来看，100个城市新建商品住宅供应量为4182万平方米，而成交量为4508万平方米。4月楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续5个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，认购的性价比较高，这也容易带来部分城市出现"抢房"的现象。

  百城新房库存10个月可消化完

  从存销比方面来看，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月，这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存。在100个城市中，有20个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有25个城市的存销比位于12个月-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有55个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

  从去库存周期来看，环京区域部分城市库存较高，消化周期较长。真实情况在于，此类城市库存量其实已经很小，但是新房交易非常低，这样容易带来去库存周期偏高的“假象”。从其他城市来看，都市圈周边的三、四线城市存销比较小，比如说南京都市圈中的扬州、马鞍山和滁州等。

  从横向对比来看，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2010年以来的月度最低值，即三四线城市去化周期创9年新低。以丹东为例，2017年落实了较为积极的去库存政策，库存状况一直在改善，目前已经出现了连续9个月去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高达到63个月，目前仅为13个月。而三、四线城市去库存速度加快的背后，是棚改等政策释放出的强劲购买力。

  警惕三四线城市政策收紧

  报告显示，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，此类城市近期政策调控中，与明确提出积极增加供地补库存有关。

  从库存去化周期来看，去化周期偏小、去化周期继续走低，这容易带来房价的反弹和新管控政策的出现。

  从城市分类看，三四线城市的去库存周期达到了历史最低点，一方面意味着很多布局三四线城市的房企，借这波去库存机会，带来了较好的业绩成长。另一方面也意味着此类城市库存不足、房价容易上涨，需要防范此类城市房地产政策收紧的风险。

  《证券日报》此前采访某房企高管就表示，在三四线城市投资，一定要控制投资体量，布局“短平快”产品线，在开发过程中保证资金回报的效率，以高周转模式开发；若做不到高周转，则需要谨慎投资。

  附注：

  100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

  4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。

  报告执笔人：易居研究院智库中心研究总监严跃进，中房网综合整理