2018楼市半年考系列

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　　2018楼市半年考系列

  中房网讯 7月16日，国家统计局发布的《2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。商品房销售方面继续升温，1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

  房地产开发投资同比增长9.7%

  从房地产开发投资完成情况来看， 2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，房地产市场开发投资总体强劲，但很难在两位数上运行。高速增长的可能性不大，接下来会在5%-10%的区间运行。说明开发投资表现还不错，基本上在个位数的同比增幅水平上运作。这背后的一个很重要逻辑在于，当前销售市场还不错，房企也有补库存的导向。

  从房地产开发企业土地购置面积来看，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

  从数据来看，企业拿地意愿比较积极。在严跃进看来，三四线城市的供地节奏加快，也会带来较多的土地交易火热态势。

  房地产开发企业到位资金方面，1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；利用外资28亿元，下降73.1%；自筹资金25541亿元，增长9.7%；定金及预收款26123亿元，增长12.5%；个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。

  近期，包括轨道交通、棚改等领域的资金风险管控都说明风险管理是大趋势。严跃进表示，对于此类风险的管控，势必会影响资金面。当前房地产市场如果资金压力大，那么第三季度依然会有降价销售的现象，这是回笼资金的一个重要渠道。此外，部分上市公司通过增发来缓解债务压力的现象也会开始变多。

  房地产开发景气指数方面，6月份，房地产开发景气指数为101.68，比5月份提高0.09点。

  商品房销售创年内单月新高

  商品房销售方面，1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降6.1%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长5.7%。

  另外，从商品房单月销售情况来看，6月份无论是商品房销售面积还是销售额都已经达到年内最高点。中房网（微信号：zhongfangwang）从今年以来的销售数据分拆后发现，6月份商品房销售面积达20734万平方米，销售额18167亿元，均为年内最高点。克而瑞研究中心分析认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

  根据克而瑞研究中心此前公布的1-6月房企销售排行榜数据统计，前六月销售金额（流量金额）排在前100位的房企累计销售金额达45898.7亿元，占到今年前六月全国商品房销售额的68.56%。前六月销售面积排在前100位的房企累计销售面积为34770.6万平方米，占到今年前六月全国商品房销售面积的45.07%。

  从数据来看，市场集中度依旧。克而瑞研究中心预计，未来销售榜百强之后的房企，受行业格局分化的影响将会更为显著。未来随着行业集中度更高，市场资源和份额也将更向大型品牌房企靠拢。

  此外，从库存数据来看，商品房待售面积继续减少。6月末商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。其中，住宅待售面积减少642万平方米，办公楼待售面积减少47万平方米，商业营业用房待售面积减少168万平方米。

  据中房网（微信号：zhongfangwang）粗略统计，6月末商品房待售面积已处于近33个月最低值。如果单从住宅待售面积来看，该数值已经处于近45个月低点。

  但值得注意的是，虽然待售面积继续出现下跌态势，但同比跌幅在变小。严跃进对中房网表示，这在很大程度上说明去库存的动力在减少。联系到最近的棚改差异化政策，预计部分城市的棚改动力会快速减弱，而中西部中小地级市的棚改预计还会加大。此外，从侧面也说明很多企业已经开始进入到补库存阶段，所以抓住近期的供地规模的优势，有助于形成更好的投资机会。