中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《中国百城住宅库存报告》显示，截至6月底，全国百城住宅库存再次降低，这已经连续35个月减少。

  百城库存跌回六年前水平

  报告显示，截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了6年前的水平。

  值得一提的是，在100个城市中，有26个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、九江和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到94%、75%和66%。同时，100个城市中，有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56%、48%和46%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，带动了百城库存规模出现下跌。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，这或意味着一线城市正进入到补库存的阶段。

  市场销售高于预期 库存规模持续下滑

  报告显示，100个城市新建商品住宅成交量为5151万平方米，环比减少0.2%，同比增长19.4%。严跃进表示，随着房企推盘节奏的加快，以及购房者观望情绪的淡化，二季度市场交易有较为明显的反弹。当然，也不排除此前部分交易数据没有及时网签，而在二季度出现了集中签约和备案的情况。

　　从另一组数据显示，截至6月份，100个城市新建商品住宅“存销比”，即库存去化周期为9.8个月，这意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值与5月份持平。

  具体来看，在100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有21个城市的存销比位于12个月-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有60个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。且观察历史数据，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平。

  对此严跃进表示，今年上半年100个城市存销比在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。并认为2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，并认为，三四线城市的存销比探底已完成，下半年将面临反弹的可能。

  具体城市来看，环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市，去库存周期明显偏高。此类城市库存量其实已经很小，但是新房交易非常低，这样容易带来去库存周期偏高的现象。而观察其他城市，可以看出，有24个城市的存销比小于6个月，其中有17个城市为三四线城市。这17个城市分别为赣州、惠州、柳州、扬州、日照、嘉善、徐州、滁州、金华、宜昌、湖州、马鞍山、韶关、嘉兴、清远、景德镇和株洲。此类城市商品住宅库存不足、房价上涨压力大，下半年棚改政策调整的可能性最大。

  严跃进总结出一个现象，24个去库存周期偏小的城市中，很多城市名都带“州”字，包括赣州、惠州、柳州、扬州、滁州、湖州等，其逻辑在于，此类城市都属于城市历史久远、老城规模大、旧改机会多、经济水平不错的城市，所以房地产市场更容易活跃。

  下半年存销比回归均衡 水平略有压力

  严跃进表示，2018年上半年，全国百城库存水平继续下跌，这与房屋销售行情总体不错有关系。库存规模正步入到“缺货”的阶段，这可以解释为今年上半年房价持续上涨的现象。

  他进一步称，2018年下半年，相关城市需要继续调整供求关系，进而稳定房价。若开发商下半年稳定不移地推进补库存战略，包括加大拿地力度和加快开工节奏，那么相关城市将有更多可售房源或库存。但客观来说，考虑到存销比目前依然处于历史低位，要想反弹、回归到均衡值或合理值水平，仅靠半年时间其实还是略有压力的。

  附注： 100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

  4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。

　　32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

　　64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

  执笔人：易居研究院智库中心研究总监严跃进