中房网讯 在房地产调控政策作用下，全国百城住宅均价同比涨幅持续收窄。

  上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，2018年7月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为12809元/平方米，目前已保持连续12个月的同比增幅收窄态势。

  在当前房价上涨的城市中，部分三四线城市上涨过快。易居研究院分析认为，此类城市未来政策收紧的可能性较大。

  百城房价同比增幅连续12个月收窄

  从成交均价方面来看，7月份易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%。当前房价继续抬头，相比6月份12658元上涨了151元/平方米。

  观察历史数据，在2010年至2016年上半年，100城房价走势相对平缓，从2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年底终结了过快上涨态势。当前100城房价已保持连续11个月超过1.2万元的均价水平，且不断接近1.3万元水平。

  房价增幅方面来看，7月份100个城市新建商品住宅成交均价同比增幅为8.6%。

  观察历史数据，该曲线总体呈现持续收窄态势。其中在2017年7月创下历史新高，达到27.6%的水平，随后此类曲线持续收窄，目前已保持连续12个月同比增幅收窄态势。报行认为，这充分体现了近一年“房住不炒”的政策效应。从近期部分城市房价反弹的情况来看，易居研究院建议要警惕下半年百城房价同比增幅曲线反弹的风险。

  三四线房价“破万”持续11个月

  从均价分类来看，2018年7月，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41965、13610和10586元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元以上均价水平持续了16个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了13个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了11个月。值得注意的是，一线城市在2018年1月房价创下了新高，即为42607元/平方米，随后月份则总体处于下滑态势。

  增幅分类方面来看，2018年7月100个城市新建商品住宅中，一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为2.4%、13.3%和7.3%。总体上看，三类城市同比增幅曲线均有持续收窄的态势。而从幅度上看，二线城市的同比增幅是最大的，这也是此类城市当前政策频频加码和"打补丁"的原因所在。

  横向对比看，一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月，这恰是"930新政"出台的时候，随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温的影响，到了2017年下半年，二线城市、三四线城市也呈现了降温的态势，即同比增幅曲线从高位开始下行。

  房价上涨城市数量总体增多 11城房价在2万元以上

  从均价排行来看，2018年7月，100个城市中，房价最高的城市为深圳，达到55533元/平方米，而房价最低的城市则为荆门，为4576元/平方米。另外，统计显示，目前房价突破两万元的城市共有11个，包括深圳、上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、珠海和燕郊。而类似苏州、海口、广州等也开始接近2万元的均价水平。

  房价上涨城市数量方面，2018年7月，100个城市中，房价环比上涨的城市数量为80个，相比6月份的74个有所增加。如果观察2018年前7月的房价上涨城市数量，可以发现，1-7月份房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77、74和80个，这说明房价上涨的城市数量是在增加的。简单做个平均，大概每月有70%比例的城市房价是上涨的。下半年要警惕更多城市步入房价上涨的行列中。

  从增幅排行来看，7月份100个城市中，包括宜昌、金华和北海等城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了48%、42%和40%。这也和此类城市楼市交易比较火爆的因素有关。而在房价同比下跌排行中，香河、大厂、廊坊等环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达到了29%、27%和25%。

  从房价增幅数据看，类似宜昌、海口等城市房价增幅较大，此类城市近期也面临了约谈和问责。同样的逻辑，若是增幅靠前的城市后续不积极出台收紧性的政策，那么被约谈的可能性是比较大的。

  部分城市未来政策收紧的可能性较大

  报告显示，7月份100城房价同比增幅继续收窄，充分体现了“房住不炒”的政策效应。但从具体城市数据看，上涨城市数量有所增加。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析认为，虽然有部分城市在降温，但部分非热点省会城市以及部分重点三四线城市，其房价依然在上涨，这是市场风险点之一。

  此外，值得注意的是，需要防范2018年第三季度房价反弹的风险。在严跃进看来，尤其是部分三四线城市，其房屋买卖市场和房价等方面都需要积极管控。部分城市房价涨幅过大，也往往会倒逼各类管控政策出台，此类管控或包括二套房贷政策收紧、限购、限售、售楼处督查等内容。

  附注

  100个城市按一、二、三四线城市划分如下

  4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。

  32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

  64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。

  说明：燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市范围中。