中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至9月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。

  从历史数据来看，自2015年1月份以来全国100城库存规模呈现持续下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。易居研究院报告认为，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。

  百城库存9个月后首次环比反弹

  报告显示，100城库存同比下跌已经持续38个月。截至9月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。从历史数据来看，自2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。易居研究院分析认为，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。

  从城市结构来看，一线城市近四个月库存明显增加。报告显示，截至9月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2378、22218和18892万平方米，环比增幅分别为3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分别为7.2%、-9.2%和-2.3%。从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-9月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌，但跌幅在持续收窄。

  从城市排行来看，62个城市库存低于去年同期水平。报告显示，9月份100个城市中有38个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到78%、48%和47%。部分城市库存规模较高，或存在已成交但未网签的交易现象。同时，100个城市中有62个城市库存出现了同比下滑态势，其中，大连、安庆和深圳同比跌幅较大，跌幅分别为43%、35%和35%。

  推盘节奏明显加快

  报告显示，100城预售面积创历史第二高水平。9月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米，环比增长25.7%，同比增长22.2%。总体上看，9月份房企推盘节奏明显加快，为历史第二高水平。其中2016年4月份新批准预售面积为5612万平方米，为历史最高水平。报告认为，9月份很多房企有追赶年度业绩的意愿，地方政府在预售证发放方面也加快了节奏，这使得新增供应表现活跃。而从购房者的角度看，近期房源可选的机会也在增加。

  从100城成交情况来看，市场略显疲态。报告显示，9月份100个城市新建商品住宅成交量为4379万平方米，环比减少4.2%，同比增长6.8%。总体上看，9月份市场走势弱于预期，“金九”成色不足，进而也倒逼房企积极降价。

  从供求关系来看，9月份首次出现供大于求的态势。报告显示，9月份100个城市新建商品住宅供应量为5608万平方米，而成交量为4379万平方米。在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月份首次出现供大于求态势。而且对比历史数据，9月份供大于求的矛盾是最尖锐的，房企重新面临去库存的较大压力。

  存销比将走出历史底部

  从100城存销比情况来看，新房库存仅用9个月就可以消化完。9月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.2个月，这也意味着市场仅需9.2个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比8月份9.0个月有所反弹。报告分析认为，类似反弹或也说明存销比正开始走出历史低位水平，即在9个月历史低位水平上小幅反弹。

  从结构分类情况来看，二线城市去库存周期最小。9月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.5、9.0和9.1个月。相比8月份11.9、8.9和8.9个月的数值，一线城市存销比有所收窄，而二线、三四线城市则有所扩大。

  报告显示，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。从历史数据来看，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前9个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，报告认为，三四线城市的存销比探底已基本完成，四季度将面临反弹的可能。

  从城市排行来看，21个城市的存销比小于6个月。经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有18个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有17个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有65个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

  在此类城市中，有部分城市的存销比数据相对偏高，比如说香河和厦门等。其中对于厦门市场来说，市场交易表现一般，所以也在一定程度上使得其房价跌幅相对大。

  预计四季度住宅库存将增加

  9月份全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间。

  易居研究院分析认为，第四季度预计各地预售证发放节奏依然会加快，供应规模依然会放量。而市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹，住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。

  【附注：100个城市按一、二、三四线城市划分】

  4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。

  32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

  64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。

  需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

  报告来源：上海易居房地产研究院　　执笔人：严跃进