中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《中国百城库存报告》显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。从2018全年来看，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年上半年无论是销售行情还是去库存效果都值得肯定，但随着下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极进行项目降价，对于购房者也形成了一个相对好的购房窗口期。对于2019年上半年，严跃进认为房企仍会把去库存作为一项重要的工作去抓。相关资金方面压力较大的房企依然会采取以价换量的策略。

  百城库存2018全年先降后增

  100城库存方面，已环比连增4个月。报告显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。从历史数据来看，自2015年1月份以来，全国100城库存规模呈现持续下跌态势。中间个别月份虽有反弹，但下跌趋势不改。进入2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的特点。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势，10-12月份继续保持增长态势。易居研究院分析认为，总体看库存走势正迎来拐点，2018年底正式步入上行通道。

  城市结构方面，一线城市近七个月库存明显增加。报告显示，截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势，7-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前出现了连续两个月同比正增长的现象。

  城市排行方面，53个城市库存低于2017年同期水平。报告显示，2018年12月份100个城市中，有47个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、景德镇和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到85%、81%和75%。易居研究院认为，这与此类城市近期供应规模较大因素有关。同时，100个城市中有53个城市的库存出现了同比下滑态势。其中，济南、大连和南通的同比跌幅较大，跌幅分别为35%、31%和27%。

  四季度推盘规模屡创新高

  从100城预售方面来看，2018年底推盘规模创下历史最高水平。报告显示，2018年12月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为6183万平方米，环比增长4.3%，同比增长19.8%。从数据上看，12月份推盘规模创下了历史最高水平，次高水平则出现在11月份。从逐月来看，总体呈现增加态势。易居研究院认为，这说明房企推盘意愿比较强烈，随着各地管控力度明显放松，会使得新增供应不断放量。当楼盘密集入市时，房企也会因为营销压力而主动降价。

  100城成交方面，年底有所反弹。报告显示，2018年12月份100个城市新建商品住宅成交量为5240万平方米，环比增长7.9%，同比下降1.0%。总体上看，11-12月份市场成交略有反弹，与最近几个月楼盘密集供应有关。从2018全年交易来看，上半年总体上保持逐月攀升态势。7月份后明显降温，市场情绪不断趋于悲观。进入第四季度，市场交易稍微有所好转。

  供求关系方面，楼市“供大于求”态势继续呈现，四季度特征最明显。报告显示，2018年12月份100个城市新建商品住宅供应量为6183万平方米，而成交量为5240万平方米。从月度供求关系上看，1-3季度以“供小于求”和“供求基本平衡”为主要特征。而到了第4季度表现出“供大于求”的特征，且供求矛盾不断扩大，房企重新面临去库存的较大压力。

  存销比先降后增

  100城存销比方面，四季度存销比有所反弹。报告显示，2018年12月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.7个月，这意味着市场消化完这些库存需要9.7个月，该数值相比11月份9.5个月有所增加。从2018全年数据来看，上半年总体表现出存销比下降的现象，而到了下半年总体上出现小幅增长。如果从历史数据看，2018年底存销比依然属于偏低位水平。

　　结构分类方面，一线城市去库存周期最大。报告显示，2018年12月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.2、9.4和9.7个月。相比11月份13.1、9.3和9.5个月的数值，三类城市的存销比均有扩大。横向对比看，2018年三四线城市的存销比下跌较为明显。从历史数据上看，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑。而后受市场降温、推盘节奏加快等因素影响，三四线城市存销比开始反弹。基于此类判断，易居研究院认为三四线城市存销比探底已基本完成，目前正进入缓慢上行通道。

  城市排行方面，13个城市的存销比小于6个月。经历了本轮去库存政策消化期，各城市存销比数值差异较大。报告显示，100个城市中有20个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有26个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有54个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。值得注意的是，三亚、厦门、香河等城市存销比数据相对偏高，该类城市楼市政策管控和项目备案严格，使得市场交易表现一般，进而导致存销比数据明显偏大。

  【定义】

  库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

  【附注】100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳

  32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

  64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。

  【说明】燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

  报告来源：上海易居房地产研究院

  执笔人：严跃进