中房网讯 上海易居房地产研究院6月19日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至5月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，环比下降0.5%，同比增长5.4%。

  从今年前5个月的数据来看，尽管百城住宅库存规模总体上呈现了环比下降的态势。但由于2018年四季度密集推盘等因素，即便库存月度环比下降，但库存规模仍呈现出连续6个月的同比正增长态势。

  易居研究院认为，二线城市尤其是省会城市的库存分化现象值得关注。部分城市正走出了过低库存的阶段，当前库存规模总体充裕。而部分城市库存继续同比下降，未来需要积极增加库存规模。

  从后续市场发展来看，考虑到银行贷款政策收紧等因素，易居研究院预计住宅成交会继续降温而制约去库存的速度。因此，要警惕库存去化周期反弹的可能，从而影响相关城市房价走势。

  二线城市库存规模47个月以来首现同比正增长

  从100城库存规模来看，同比已经连增6个月。报告显示，截至5月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，环比下降0.5%，同比增长5.4%。

  观察今年前5月数据，库存规模总体上呈现了环比下降的态势。但由于去年四季度密集推盘的因素，即便库存有月度环比的下降，库存规模仍呈现出连续6个月的同比正增长态势。

  城市结构方面，二线城市47个月以来首次同比正增长。报告显示，截至5月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805、22131和20069万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%。

  从三类城市数据上可以看出，一线城市和三四线城市库存拉升态势较明显。易居研究院分析认为，一线城市预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增12个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前首次出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续7个月的同比正增长态势，库存去化压力略有增加。

  从城市排行来看，省会城市库存基本面有所分化。报告显示，5月份100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长现象。类似南京、福州等低库存省会城市，当前补库存工作基本到位，库存同比增速分别达到了81%和72%。易居研究院分析认为，库存规模上升，有助于平衡供求关系和防范房价过快上涨。同时，100个城市中，有43个城市的库存出现了同比下降态势，包括济南、合肥、郑州、南宁、呼和浩特等省会（首府）城市库存下降态势较为明显。

  库存下降过快的城市，一二手房价格往往也容易上涨，以西安和呼和浩特为例：

  2019年5月份西安新建商品住宅库存面积同比下降10%，根据国家统计局最新数据，西安新建商品住宅价格指数同比涨幅已连续6个月位居全国70城首位。同样，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅库存面积同比下降18%，其新房库存明显不足，这也间接导致了二手房价格上涨过快。根据国家统计局最新数据，其二手房价格指数同比涨幅已连续7个月位居全国70城首位。易居研究院建议，后续从"稳房价"等角度出发，此类城市需要积极增加新房供应。

  百城住宅现供小于求态势

  从100城预售情况来看，5月份推盘积极性不大。报告显示，5月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4961万平方米，环比下降9.3%，同比增长10.7%。

  报告认为，今年4月份房企推盘节奏相对快，到了5月份各地稳房价的动作明显增加，推盘方面的管控继续加大，这也使得相关城市推盘的规模出现了环比下降。

  从100城成交情况看，出现环比下降趋势。报告显示，5月份100个城市新建商品住宅成交量为5173万平方米，环比下降1.3%，同比增长0.2%。

  总体上看，5月份市场交易规模略低于4月份，市场略显温和。易居研究院认为，此类交易行情也在一定程度上影响了相关城市的去库存。

  从供求关系上看，呈现供小于求的态势。报告显示，5月份100个城市新建商品住宅供应量为4961万平方米，而成交量为5173万平方米。

  数据上看，市场呈现"供小于求"的态势。如果观察前5月的供求关系，总体上以"供小于求"为主要特征，这也是库存面积持续环比下降的重要逻辑。

  百城住宅库存去化周期9.8个月

  从100城存销比情况来看，位于“12-6个月”区间。报告显示，5月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.8个月，该数值相比4月份10.0个月有所减少。

  实际上，自然资源部此前对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。即：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

  从结构分类来看，一线城市去库存周期最大。报告显示，5月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.5、9.2和10.3个月。

  相比4月份13.5、9.2和10.5个月的数值，一线城市和三四线城市均有收窄，而二线城市持平。考虑到后续部分城市住宅交易会继续降温，预计这三类城市存销比反弹的可能性很大。

  从城市排行方面来看，有15个城市符合"加快供地"标准。

  报告显示，根据库存五分法概念，100个城市中，消化周期在36个月以上的有1城，为漳州。消化周期在36-18个月的有13个城市，包括三亚、大厂等城市。消化周期在18-12个月的有27个城市，包括银川、北京等城市。消化周期在12-6个月的有44个城市，包括西安、太原等城市。消化周期在6个月以下的有15个城市，包括秦皇岛、昆山等城市。此类城市不同消化周期，对应了不同的楼市行情和拿地机会。

  附：100个城市按一、二、三四线城市划分

  4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳

  32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐

  64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。

  需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

  报告来源：上海易居房地产研究院

  执笔人：严跃进