东地产：房企目前普遍采用的“线上看房”实际效果如何？

  沈洁：采用线上看房的方式对于现阶段是比较合适的，线上看房并不是新兴销售方式，电子楼书、360VR样板房看房等销售手段很早就已经推出，但一直以来线上模式是线下销售的扩展。当前疫情下，由于客观条件不允许，线上看房模式被再次强化，包括加入置业顾问定时直播看房等多种形式。

  但是，我们应该看到，房地产销售毕竟是相对特殊的商品销售。线上看房同现场看房相比，仍存在一定的缺陷和不足，例如缺乏现场环境氛围的体验感，客户感受不佳、产品空间感和细节感都难以传递等等，其中现场售楼处的氛围烘托造势尤为关键。对于销售环节来说，售楼处现场的品质、销售人员的服务细节、面对面交流的共情等元素综合而成的整体销售氛围，促进客户购买的体验感更强。

  所以，线上看房可以作为前期积累筛选客户的方式，进而缩短客户初步介绍时间、减少线下交流频次；但却不能完全替代线下销售模式，类似深度洽谈（特别是豪宅产品）、最终选房定房等环节还是要在线下进行。

  苑承建：疫情发展到现在，已经有约60个城市暂停售楼处，楼盘开复工也受到严重影响。其中有被迫的因素，当然也有主动的因素。如果继续开放售楼处，对于疫情的控制肯定非常不利，而且有很大的风险。

  从这方面来看，比较有效的、比较实用的可能就是网上看房这种方式。一方面，可以充分调动项目员工积极性；另一方面，在疫情期间也能够去展示项目，同时做好蓄客，对于疫情结束之后的销售肯定是有利的。

  当然，线上售房跟线下售楼处的开放销售，肯定不可同日而语。有很多开发商现在强化渠道销售模式的渗透率，组织渠道跟经纪公司合作，在网络上更多展示项目，同时通过一二手联动工具，例如很多开发商和诸葛现在在做的云门店等，以调动更多力量参与蓄客，这都是非常积极有效的行为。

  东地产：疫情对房价会有直接影响吗？

  刘天旸：受此轮疫情影响最为直接的是需要面对面交流进行交易的行业，楼市也在此行列。售楼处暂停开放、楼盘延后开工，春节期间，整体楼市几近停摆状态。目前的情况是非价格因素影响成交，调整价格对于成交速度影响较弱。对于疫情病例小区或者区域，在短时间内买卖双方的意愿多为观望，房价在短期内会保持稳定；疫情过后，则随着时间的调整回归市场化定价。

  沈洁：疫情对于整体楼市，短期内有一定负面影响，这是客观市场原因造成的；而长期影响要看疫情的发展，从市场需求上，我们认为，某些功能性住宅产品，特别是生态住宅、健康住宅、低密度住宅会受到更大的重视。对于某些特定区域，应不会产生房价极端差异化现象。毕竟疫情最终将被战胜，我们相信政府也会出台利好政策。

  苑承建：疫情对于房价中长期来看不会有特别大的影响。因为这是一个突发性事件，房价的一些决定因素，比如说供求关系、人口等等，不会因此产生根本性的改变。

  疫情结束后，大家可能会更加关注一些小区管理规范、物业管理规范，或者小区环境相对较好的社区。

  东地产：疫情发展至今，对全国楼市的影响几何？

  沈洁：目前相关成交数据还未出，但我们可以从2003年SARS对楼市影响窥知一二。

  SARS发生于2002年11月的广东，2003年2月随着春运的开始，疫情在全国范围内扩散，3月起进入集中爆发期，6月疫情结束，前后持续半年多时间。整个发展爆发周期同目前冠状病毒相似。在SARS发展的半年时间里，初期也就是2003年一二季度对楼市形成了一定负面影响，随着疫情缓解、市场快速休整后，全年楼市走势依然稳步向上。2003年上海市国民经济和社会发展统计公报中指出“房地产价格上升较快。全年各类房屋销售价格水平比上年上升20.1％，其中，商品房销售价格水平上升20.5％，私房（二手房）销售价格水平上升21.6％。全年房屋租赁价格水平比上年上升2.1％。”

  从目前现状情况判断，预计一二季度楼市同比下滑，由于春节淡季加上疫情的严重影响，导致整体市场遇冷；市场复苏期有望从三季度开始。

  苑承建：疫情发展到现在，各地的管控措施也在逐渐升级。对于楼市影响比较大的主要是两点：一个从销售的角度来讲，因为销售暂停，对于开发商来讲，销售回款、资金，都会产生比较大的压力。一季度来看，全国商品房的销售面积或者销售金额，都会出现大幅度滑坡，短时期内可能整个一季度都不会有一个很好的表现，而且是全国性的一个影响。

  另外一个就是从投资和开复工的角度来讲，影响也比较大。因为现在人员的流动基本上处于暂停状况，特别是农民工的流动，从国家公布的数据来看的话，现在跟去年同期春运相比较，人流量下降了基本百分之七八十左右。虽然说现在也在提倡具备条件的地区开复工，但是因为缺乏建筑工人，所以对开复工影响也比较大。

  整个的房产投资，可能短期内甚至在一季度都会面临一个大幅度的滑坡影响。

  还有一点，就是对房企的影响。对于房企来讲，销售回款是房企现在最主要的一种现金流。在当前的情况下，因为缺乏现金流的正向流入，所以对于房企的资金影响还是比较大的，而且很多企业没有办法如期进行投资，然后扩大再生产，所以对于房企的安全信用、包括未来的发展都会产生一系列影响。

  东地产：上海楼市未来将会呈现怎样的发展趋势？

  刘天旸：疫情过后会有后续影响，一方面供应端回款需求迫切，将可能在项目的价格方面做出让步，以达到快速回款目标。需求端由于受到抑制，刚需仍会继续投入购房大军，但是本轮服务业在疫情之下影响巨大，部分购买力降级，需求端的量对比供应端，不一定能够匹配，市场话语权进一步交予买家。

  对于商业办公物业，疫情之后，将面临更大挑战。此轮疫情促进新的工作关系和工作方式建立，疫情的时间也决定了中小企业的存活情况，不排除有部分企业无法撑过严冬，市场洗牌，使得商业办公空置率进一步上升，后续租金承受力也减弱。商业商办市场的招商运营也将可能出现业态重新配置、购物模式升级，以适应在疫情期间培养起来的新消费方式。

  而从楼市的营销来看，客户吸储能力线下模式有可能被削弱，线上直播、抖音、流量网站平台等对于客户获取的比例将进一步上升，线上的实景展示、信息丰富度，匹配的营销措施也将更为网络化，成交依旧是面对面的交易服务体验主流，但是对于产品体验及VR技术接受度更高，方式将更为多元化。

  沈洁：目前工程停工、售楼处停止开放，加之人人防疫、深居简出，预计一季度楼市供应成交紧缩。如果疫情能在二季度有效控制，待三季度市场缓慢恢复后，四季度会出现补偿性的消费需求，年底供需小幅上扬。期间，若政府出台促进市场的利好政策，楼市复苏的时间将有所缩短。

  苑承建：预计上海楼市短期内会处于一个相对低迷的状态，销售可能会出现大幅度的滑坡。一季度销售滑坡40%-50%，这种可能性是存在的。如果疫情再持续下去，土地拍卖市场受到的影响也会比较大，从而影响到开发企业接下来一段时间的投资力度和整个市场的供给。

  但是疫情结束之后，预计整个市场恢复速度会相当快。因为市场的需求还存在，大家对于上海的市场信心并没有发生改变。所以会出现迅猛的反弹，预计会在二季度发生。

  东地产：经此一“疫”，开发商在项目规划上可能会做哪些调整，如物业等方面？

  刘天旸：全民“在家战疫”，对于房子本身的科技健康配套更为关注，包括新风系统、恒温，甚至未来对于室内消毒等方面提出了新的设置要求；经历了“卧室-客厅-厨房-阳台-卫生间”天天游的体验之后，购房人群对于户型空间的需求也可能发生细微变化。

  物业管理对于防疫的重要保障作用有目共睹。在实战过程中，物管的价值真正得到了体现，物管的执行能力也高低立现。这也为未来在项目开发之初，对于物业的定位及投入的资源提出新的要求。

  硬件配套和服务作为楼盘的统一考量越发深入人心，消费者也更为成熟审视开发商的整体规划设计的实用性。

  沈洁：从产品硬件和服务软件两个维度来观察。

  产品硬件方面，生态型、健康型、低密度住宅产品的价值凸显。疫情提升了人们对于居住载体的品质要求，包括绿色生态建筑标准、高品质环保建材等。疫情在人口居住聚集地的传播风险相对较高，也可能改变未来购房群体对于社区规模的选择，低密度社区、南北通透产品将更受欢迎。

  服务软件方面，通过此次疫情，购房者的健康防范意识将明显提高，同时也会审视物业管理的服务品质和防控应变能力，那些高品质的品牌物管公司将更受购房者青睐。因而，对于物管公司也提出了更高的要求和挑战，包括物业人员的整体素质配备、对于突发事件的处理反应速度、社区的健康安全管理能力、细节化精细化的服务措施、全程风险管控能力以及品牌形象的打造提升等。